„Bundesweit ist keine Immobilienblase in Sicht“
Druck im Kessel, aber keine Blase
Der Anstieg der Wohnungspreise in Deutschland ist in aller Munde. Nach den drastischen Erfahrungen jüngster Preisblasen in USA, Spanien, Irland und England gibt es nun auch Sorge vor einer Spekulationsblase in Deutschland.
Wir sehen aber bundesweit weder eine allgemeine Wohnungsnot noch eine Blase. Dafür folgende Belege:
Mieten und Preise haben sich bundesweit seit Jahren moderat aufwärts entwickelt (siehe Grafik). Nur in Hamburg und München gab es größere Preisschübe, im internationalen Kontext sind diese aber vergleichsweise gering.
Die Miet- und Preisanstiege sind nicht spekulativ, sondern demografisch bedingt. Beschäftigung und Bevölkerung wachsen im Zuge von Urbanisierungs- und Migrationstendenzen vor allem in einigen Großstädten. Binnenmigration aus benachteiligten Gegenden und Migrationsströme aus Südeuropa sorgen dort für erhöhte Nachfrage nach Wohnraum. Und auch die Konzentration „Hochqualifizierter“ führt in besonders gefragten City-Lagen zu Engpässen. Allein 2011 musste zum Beispiel Berlin den Zuzug von 41.000, München von 25.000 Einwohnern integrieren.
Auch das Kreditverhalten lässt keinerlei Blasen-Symptome erkennen. Seit 2003 ist das Kreditvolumen um nur 7 Prozent gestiegen (IW Köln). „Blasen-Länder“ wie Irland und Spanien hatten Zuwächse um über 150 Prozent.
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Einige Wohnungsmärkte stehen stark unter Druck, aber es gibt keine Blase, sondern allenfalls ein Phänomen punktueller Übertreibungen in den besonders attraktiven Wohnlagen zukunftsstarker Metropolstädte wie etwa Berlin, Hamburg, München. Hier kam es auch bereits zu massiven Kaufpreissteigerungen, die es kaufwilligen Investoren nicht einfach machen.
Wenn die Preise in A-Städten davonlaufen und dort die Renditen stark einbrechen, dann sollten Kapitalanleger ihren Anlagedruck konsequent in Richtung anderer Investment-Zielorte kanalisieren. Einige ausgewählte B- und C-Städte bieten dafür noch gute Potenziale.
B- und C-Städte im Kommen
Auch für 2013 erwarten wir ein hohes Transaktionsvolumen, wenngleich mit gebremster Dynamik. Die weiter anhaltende Metropolisierung und Reurbanisierung werden die Preise für Wohnimmobilien(-Portfolios) hochhalten. Gleichzeitig sind die Preislimits mancher Investoren und Fondsinitiatoren bereits klar überschritten. Eine Neuausrichtung ihrer Asset-Allokation ist unumgänglich.
Um höheren Rendite-Ansprüchen zu genügen, ist eine Umorientierung auf B- und C-Städte oder den Speckgürtel von Metropolstädten nötig. Gegenüber A-Städten ist hier noch ein Plus in den Renditen zu erzielen. Dabei können sich durchaus auch einzelne Standorte im Osten Deutschlands als „Wachstumsinseln in Schrumpfungsregionen“ bewähren.
Wir haben unsere Wahl für attraktive Standorte getroffen, sie kann Investoren Anhaltspunkte bei der Auswahl von Investment-Zielorten geben: Abseits der deutschen Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gelten demnach auch zahlreiche Städte geringerer Größe als attraktiv, beispielsweise Aachen, Augsburg, Bonn, Bremen, Darmstadt, Freiburg, Heidelberg Heilbronn, Ingolstadt, Karlsruhe, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg, Potsdam, Regensburg, Ulm und Wiesbaden. Bei passenden Rahmenbedingungen empfehlen wir, zügig zu kaufen.
Eine bundesweite Wohnungsnot gibt es nicht, lokale Engpässe dagegen schon. Aber das deutsche Wohnungswesen ist auf dem richtigen Weg. Die Zahl der Wohnungsbau-Genehmigungen steigt stetig und seit Jahren sind auch die Wohnungsfertigstellungen im Aufwärtstrend.
2009 lag die Gesamtzahl noch bei 159.000 Einheiten, 2012 bereits bei 183.000. Und 2014 sollen sogar über 250.000 Wohnungen fertig gestellt werden – ein Plus von rund 60 Prozent gegenüber dem Tiefstwert aus 2009.
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Im der nächsten Immobilienmarktanalyse beleuchtet André Zücker den Büromarkt in Deutschland.
