Corona und der Immobilienmarkt Das sagen Anwälte zum Kündigungsverbot

In der Corona-Krise plant die Bundesregierung für Mieter und Pächter wirtschaftliche Unterstützungsmaßnahmen. Konkret will das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht in das Gesetzgebungsverfahren einbringen.

Für Dauerschuldverhältnisse mit Ausnahme von Arbeits-, Miet-, Pacht- und Darlehensverträgen, die vor dem 08. März 2020 abgeschlossen wurden, soll mit diesem Gesetz der Aufschub vertraglicher Ansprüche möglich werden. Es gibt Verbrauchern und Kleinstunternehmen mit bis zu neun Beschäftigten und einem Jahresumsatz bis  2 Millionen Euro, die wegen des Corona-Virus ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, ein Leistungsverweigerungsrecht.

Für Mietverträge gilt dieses Moratorium nicht. Hier gibt es bei ausbleibenden Mietzahlungen im Zeitraum 1. April bis 30. Juli 2020 einen vorübergehender Kündigungsausschluss, der bis zum 30. Juni 2022 gültig ist. Vermieter können nicht zum Nachteil der Mieters davon abweichen. 

Für Vermieter bedeuten die Regeln:

• Die Einschränkung des Kündigungsrechts bei Mietverhältnissen von Wohnraum ist angesichts der wirtschaftlichen Bedrohung von Selbständigen und Geringverdienern nachvollziehbar. Dass der Gesetzgeber aber massiv regulatorisch in Mietverträge für Geschäftsräume eingreift, kann zu erheblichen Liquiditätsengpässen der Vermieter führen. Für Ansprüche der Mieter auf Kürzung oder Anpassung der Miete ist allerdings nach aktuellem Stand der Entwurfsbegründung kein Raum. So heißt es in der Entwurfsbegründung: „Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.“
• Die zwischenzeitlich diskutierte Umkehr der Beweislast für die Nichtleistung der Miet- oder Pachtzahlung wurde zurecht nicht in das Gesetzgebungsverfahren aufgenommen. Mieter und Pächter müssen die Ursächlichkeit der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen.
• Auch wurde der Kündigungsausschluss nur für etwas mehr als zwei Jahre festgelegt, nicht wie von einigen Verbänden gefordert für fünf Jahre. Dies ist aus Vermietersicht zu begrüßen.

Vorübergehender Kündigungsausschluss bei Miet- und Pachtverträgen

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume sowie für Pachtverhältnisse wird das Recht der Vermieter zur Kündigung eingeschränkt. Wegen Miet- und Pachtschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter und Verpächter das Vertragsverhältnis nicht kündigen. Die Verpflichtung zur Zahlung von Miete und Pacht besteht aber weiter, es gibt kein Leistungsverweigerungsrecht. Mieter bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten.