Quelle: Pavel Krok / Wikipedia

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Crashtest Immobilienaktien-Fonds: Shopping Time

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Das Pariser Freizeit- und Shoppingcenter Forum des Halles, die Einkaufsmeile Les Quatre Temps im Pariser Neubauviertel La Défense, die Einkaufspassage Nice Étoile an der Côte d’Azur – an Top-Adressen mangelt es Unibail Rodamco nicht. 100 Shoppingcenter in Frankreich und ganz Europa betreibt das französische Immobilienunternehmen. Auch Bürogebäude sowie Messe- und Ausstellungshallen gehören zum Sortiment. Dieser Artikel stammt aus der aktuellen Ausgabe von DAS INVESTMENT (Oktober 2009). 
 
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>> zum Abo-Service & Einzelheftbestellung Unibail Rodamco S. A. ist der führende gesamteuropäische Immobilieninvestor und Bauträger. Und eine der Top-Positionen in den auf internationale Real Estate Investment Trusts (Reits) spezialisierten Fonds von Henderson Global Investors, Axa Investment Managers und Schroders. Reits sind börsennotierte Unternehmen, die sich mit dem Kauf, Bau oder Management von Immobilien beschäftigen. Deshalb unterliegen Reits-Fonds deutlich stärkeren Schwankungen als offene Immobilienfonds – sind aber gleichzeitig auch transparenter und liquider. Europas ältester Immobilienaktienfonds ist der französische Axa Aedificandi, der bereits 1970 aufgelegt wurde. Weil der Fondsmanager Frédéric Tempel zunehmend Investmentgelegenheiten auf dem internationalen Immobilienaktienmarkt sah, legte die Gesellschaft im August 2006 den Axa Aedificandi Global auf, der heute Axa WF Framlington Global Real Estate Securities heißt. Auch der international ausgerichtete Reits-Fonds von Henderson Global Investors ist auf der Grundlage des europäisch ausgerichteten Henderson Pan European Property Equities entstanden. Beide Fonds managt Patrick Sumner. Frankreich oder China? Dass Frankreich ein Einkaufsparadies ist, hat Sumner spätestens seit Anfang dieses Jahres erkannt. Obwohl das Land in seinem globalen Portfolio lediglich 5 Prozent ausmacht, leistete es mit einem Plus von 31 Prozent einen entscheidenden Performance-Beitrag. Den deutschen Immobilienmarkt hingegen mag Sumner nicht. Die einzigen Wohn- und Gewerbeimmobilienanbieter, die von ihrer Größe her infrage kämen, wären Gagfah, IVG und Deutsche Euroshop. Die Bilanzen dieser Gesellschaften findet der Henderson-Manager jedoch wenig überzeugend. Mit 204 Millionen Euro ist der Henderson Global Property Equities nicht der Schwerste unter den Reits-Fonds: Der SISF Global Property Securities der britischen Gesellschaft Schroders verwaltet 310 Millionen Euro. Dessen Manager Jim Rehländer schwört auf Asien. „In den vergangenen Monaten war diese Region der beste Performer“, meint er und bescheinigt dem Markt nach den Kurseinbrüchen des vergangenen Jahres weiteres Erholungspotenzial. Konkurrent Sumner gibt sich vorsichtiger. „China und Hongkong haben derzeit zwar die gesündeste Wirtschaft. Aber das wissen auch die anderen Investoren.“ Der Henderson-Manager hält den Immobilienmarkt in den beiden Ländern derzeit für überbewertet und rechnet mit einer baldigen Korrektur. Das einzige asiatische Land, das er übergewichtet hat, ist Japan. Axa-Manager Tempel hofft dagegen in der Region auf positive Impulse, die von staatlichen Konjunkturpaketen ausgehen sollen. Schließlich sei das chinesische Bruttoinlandsprodukt im zweiten Quartal 2009 um knapp 8 Prozent gewachsen. „Der Markt erholt sich allmäh-lich“, sagt er und verweist auf steigende Investitionen und die wieder anziehenden Immobilienverkäufe. Gutes Feld für Stockpicker In einem Punkt sind sich alle drei Manager jedoch einig: Noch mehr als auf den Markt kommt es auf die Titelauswahl an. „Ob in China, Hongkong, Singapur, Japan oder Frankreich – der Unterschied zwischen guten und schlechten Titeln ist überall groß“, sagt der überzeugte Stockpicker Sumner. Bei der Titelselektion spielen für ihn Fundamentaldaten und Dividenden eine wichtige Rolle. Axa-Manager Tempel setzt hingegen ver-stärkt auf die Qualität des Management-Teams der Unternehmen und die Art der zugrundeliegenden Immobilienwerte. Auch die Fremdkapitalbelastung hat für ihn große Bedeutung. Obwohl sie sich sowohl regional als auch in ihrer Sektorenaufteilung stark am Vergleichsindex orientieren, haben alle drei Fonds auf Jahressicht den Epra Nareit Global um mindestens 10 Prozentpunkte geschlagen. Eine positive Rendite hat jedoch keiner der drei Fonds erzielt. Mit einem Minus von 15,7 Prozent schnitt der Schroder ISF Global Property Securities am besten ab, dicht gefolgt vom Henderson Global Property Equities, dessen Anteilswert knapp 18 Prozent einbüßte. Auch der Axa WF Framlington Global Real Estate Securities liegt mit minus 24,3 Prozent noch über dem Index, der 35,9 Prozent verlor. Die schlechte Performance erklärt Tempel mit der Übergewichtung Asiens im Krisenjahr 2008. Kurzfristig rechnet keiner der drei Manager mit einem deutlichen Aufschwung. „Die hohe Arbeitslosigkeit geht an den Immobilienmärkten – insbesondere an Handelsimmobilien – nicht spurlos vorbei“, meint Sumner. Auch Rehländer will in den nächsten Monaten eher vorsichtig bleiben. Die langfristigen Aussichten hält er jedoch für exzellent. Sumner zeigt sich langfristig ebenfalls optimistisch. „Nach der Preiskorrekturphase werden asiatische Immobilienmärkte outperformen“, erklärt der Manager. Auch britischen Märkten prophezeit er langfristig einen Aufschwung.

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