Crashtest-Sieger Stephen Hayes über Immobilienaktien „Die besten Chancen sehe ich zurzeit in Japan“
Stephen Hayes, globaler Leiter Immobilienaktien bei First State Investments
Im aktuellen Crashtest von 34 Immobilienaktien-Fonds belegt der von Hayes gemanagte First State Global Property Securities Rang 1. Allein im Zwölf-Monats-Vergleich legte er um mehr als 50 Prozent zu.
DER FONDS: Was hat Immobilienaktien in den vergangenen zwölf Monaten derart stark angetrieben?
Stephen Hayes: Das waren zum einen die weltweit niedrigen Zinsen, die eine günstige Finanzierung ermöglichen. Zum anderen haben sich die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte verbessert, insbesondere in den USA, London und Tokio.
Wirken diese Antriebsmotoren auch künftig?
Die Fundamentaldaten sind weiter auf Erholungskurs. Neben den unternehmensspezifischen Faktoren dürften 2015 auch die globale Wirtschaftsentwicklung und die Geldpolitik der Zentralbanken die Stimmung bei den Immobilienaktien vorgeben. Zwar hat die amerikanische Notenbank Fed im März das Wort patient aus ihrem Kommuniqué gestrichen. Das Statement war aber in Bezug auf steigende Zinsen dennoch insgesamt eher vorsichtig formuliert und hat die Performance von ertragsorientierten Anlageklassen wie Immobilienaktien befeuert. Ebenso haben der Start des Anleihe-Kaufprogramms der EZB und die lockere Geldpolitik in China die Stimmung gehoben.
Wird eine Zinserhöhung in den USA die Stimmung verderben oder gar die Party beenden?
Die Fed könnte die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte erhöhen, ebenso die Bank of England. Das würde wahrscheinlich zu einer höheren Volatilität an den Aktienmärkten führen und auch Immobilienaktien betreffen. Allerdings sind für Immobilienaktien weniger die kurzfristigen Zinsen entscheidend. Deutlich stärkere Auswirkungen auf deren Bewertung hätten steiler werdende Zinskurven mit anziehenden langfristigen Zinsen.
Sind Immobilienaktien überbewertet?
Insgesamt sind die Erwartungen an die Gesamterträge niedrig, da die Preise über die vergangenen Jahre gestiegen sind. Einige Märkte sind überbewertet, zum Beispiel französische Reits. Andere Märkte wie japanische Immobilienunternehmen liefern demgegenüber einen angemessenen Ertrag.
Wie hoch sind die üblichen Renditen der Immobilienunternehmen zurzeit?
Global liegt die durchschnittliche Rendite bei rund 3 Prozent. Sie variiert aber stark von Land zu Land und von Unternehmen zu Unternehmen.
Und wo sehen Sie zurzeit die besten Chancen?
Wahrscheinlich in Japan. Die dortigen Immobilienunternehmen sind attraktiv bewertet. Der Büro- und der Wohnimmobilienmarkt in Tokio erholen sich weiter. Und die Zinsen in Japan dürften in der nächsten Zeit kaum steigen. In Großbritannien haben die guten Wirtschaftsdaten auf den Immobiliensektor durchgeschlagen, vor allem auf den Londoner Büromarkt. Wir mögen britische Reits, die in den Büromärkten des Westends und der City of London aktiv sind. Der Leerstand dort sinkt, die Marktmieten steigen, und das erwartete Angebot ist begrenzt und dürfte vor 2017 nicht zunehmen.
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DER FONDS: Was hat Immobilienaktien in den vergangenen zwölf Monaten derart stark angetrieben?
Stephen Hayes: Das waren zum einen die weltweit niedrigen Zinsen, die eine günstige Finanzierung ermöglichen. Zum anderen haben sich die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte verbessert, insbesondere in den USA, London und Tokio.
Crashtest: Die besten Immobilien-Aktienfonds
| Fonds | Punkte Gesamt |
Pkt. Perfor- mance |
Pkt. Stress- test |
Pkt. Rating |
Vol. in Mio. € |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | First State Global Property Securities Fund | 201 | 69 | 65 | 67 | 281 |
| 2 | Morgan Stanley Global Property Fund | 179 | 47 | 87 | 45 | 1.068 |
| 3 | Fidelity Global Property Fund | 168 | 75 | 53 | 40 | 302 |
| 4 | Lyxor ETF FTSE Epra/Nareit Global Developed | 166 | 70 | 36 | 60 | 169 |
| 5 | Janus Global Real Estate Fund | 162 | 35 | 97 | 30 | 121 |
| 29 weitere Fonds >> | ||||||
| Sortierkriterium: Punkte Gesamt, Quelle: Testverfahren DER FONDS, Berechnung und Daten: FWW Fundservices GmbH (Stichtag: 24. April 2015), Wertentwicklung auf Euro-Basis | ||||||
Wirken diese Antriebsmotoren auch künftig?
Die Fundamentaldaten sind weiter auf Erholungskurs. Neben den unternehmensspezifischen Faktoren dürften 2015 auch die globale Wirtschaftsentwicklung und die Geldpolitik der Zentralbanken die Stimmung bei den Immobilienaktien vorgeben. Zwar hat die amerikanische Notenbank Fed im März das Wort patient aus ihrem Kommuniqué gestrichen. Das Statement war aber in Bezug auf steigende Zinsen dennoch insgesamt eher vorsichtig formuliert und hat die Performance von ertragsorientierten Anlageklassen wie Immobilienaktien befeuert. Ebenso haben der Start des Anleihe-Kaufprogramms der EZB und die lockere Geldpolitik in China die Stimmung gehoben.
Wird eine Zinserhöhung in den USA die Stimmung verderben oder gar die Party beenden?
Die Fed könnte die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte erhöhen, ebenso die Bank of England. Das würde wahrscheinlich zu einer höheren Volatilität an den Aktienmärkten führen und auch Immobilienaktien betreffen. Allerdings sind für Immobilienaktien weniger die kurzfristigen Zinsen entscheidend. Deutlich stärkere Auswirkungen auf deren Bewertung hätten steiler werdende Zinskurven mit anziehenden langfristigen Zinsen.
Sind Immobilienaktien überbewertet?
Insgesamt sind die Erwartungen an die Gesamterträge niedrig, da die Preise über die vergangenen Jahre gestiegen sind. Einige Märkte sind überbewertet, zum Beispiel französische Reits. Andere Märkte wie japanische Immobilienunternehmen liefern demgegenüber einen angemessenen Ertrag.
Wie hoch sind die üblichen Renditen der Immobilienunternehmen zurzeit?
Global liegt die durchschnittliche Rendite bei rund 3 Prozent. Sie variiert aber stark von Land zu Land und von Unternehmen zu Unternehmen.
Und wo sehen Sie zurzeit die besten Chancen?
Wahrscheinlich in Japan. Die dortigen Immobilienunternehmen sind attraktiv bewertet. Der Büro- und der Wohnimmobilienmarkt in Tokio erholen sich weiter. Und die Zinsen in Japan dürften in der nächsten Zeit kaum steigen. In Großbritannien haben die guten Wirtschaftsdaten auf den Immobiliensektor durchgeschlagen, vor allem auf den Londoner Büromarkt. Wir mögen britische Reits, die in den Büromärkten des Westends und der City of London aktiv sind. Der Leerstand dort sinkt, die Marktmieten steigen, und das erwartete Angebot ist begrenzt und dürfte vor 2017 nicht zunehmen.
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