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Eine dynamische Strategie für die Asset-Allokation

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Helge Rehbein (Content-Team)Lesedauer: 6 Minuten
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Gewerbeimmobilien „Das Büro der Zukunft ähnelt einer Event-Location oder einem Café“

Frankfurt/Main
Frankfurt/Main: Die Pandemie hat den langfristigen Trend zum Arbeiten im Homeoffice noch verstärkt. Dadurch entstehen neue Gewinner und Verlierer auf dem Markt für Büroimmobilien. | Foto: imago images / Ralph Peters

Bevor Sie uns einen Einblick in den Markt für Büroflächen geben: Wie hoch waren die weltweiten Transaktionsvolumina im ersten Quartal in verschiedenen Weltregionen?

Megan Walters: Die weltweiten Transaktionsvolumina gingen um 26 Prozent in den USA und um 27 Prozent in Europa zurück. In Asien betrug der Rückgang 12 Prozent. Das überrascht nicht in Anbetracht der Pandemie. Mehrfamilienhäuser hielten sich außerordentlich gut, und zwar in den USA und in Europa.

Francois Trausch: Anleger haben sich angesichts der Pandemie auf die Core- und Core-Plus-Segmente konzentriert, wo sie Qualität und stabile Renditen erwarten konnten und gleichzeitig die Chance hatten, von pandemiebedingten Marktverwerfungen zu profitieren.

John Murray: Die Pandemie hat den Markt ziemlich auf den Kopf gestellt und in verschiedenen Sektoren zu einer starken Spreizung bei der Performance geführt. Die Hotelbranche etwa war kurzfristig ein Verlierer, sollte sich aber unserer Ansicht nach schrittweise, wenngleich uneinheitlich erholen. Während die Branche in den USA eine geradezu dramatische Erholung erlebt, bleibt der Druck in Europa, wo die Lockdowns länger dauerten, bestehen. Hotelimmobilien in dieser Region leiden unter massivem Kapitalmangel. Unserer Ansicht nach ist das aber nur ein temporäres Phänomen. In den US-Hotels ist der Umsatz auf rund 75 Prozent des Niveaus von 2019 zurückgekehrt. Das deutet darauf hin, dass es in Europa ähnlich laufen könnte, sobald dort die Quarantäneregeln gelockert werden.

Wie sieht es bei Einzelhandelsimmobilien aus?

Murray: Einzelhandelsimmobilien dürften zu den langfristigen Verlierern gehören. Die Vermieter solcher Gebäude leiden genauso wie ihre Mieter. Und wir glauben nicht, dass das Geld aus den Konjunkturpaketen ausreichen wird, um viele dieser notleidenden Anlage-Objekte zu retten. Tatsächlich könnten sich die Probleme im Jahr 2022 sogar noch verschlimmern.

Was könnte den Druck weiter erhöhen?

Murray: Eine regelrechte Welle aus fällig werdenden Krediten, inklusive solchen für Einkaufszentren in den USA. Hinzu kommen viele Core-Fonds, die ihre Engagements in Einzelhandelsimmobilien zurückfahren wollen. Für uns gehört deshalb der Einzelhandel nicht länger in ein Core-Portfolio.

Die Industriebranche hingegen war der große Gewinner. Die institutionelle Nachfrage erreichte Rekordhochs, gestützt von dem langfristigen Trend hin zu E-Commerce. Ein anderer Sektor mit starker Performance ist der Markt für Wohnimmobilien. Langfristig könnte zwar ein Anstieg der Zinsen für Druck sorgen und die Performance bei Einfamilienhäusern bremsen. Aber wir erwarten, dass Mehrfamilien-Mietobjekte weiter von einer günstigen demografischen Entwicklung profitieren werden. Ein Aspekt, den man auf dem US-Mietmarkt im Auge behalten muss, ist die Zahl der Mieter, die säumig werden, wenn die Konjunkturprogramme auslaufen. Wohnimmobilien wie zum Beispiel Senioren- und Studentenheime erleben eine steigende Nachfrage von institutioneller Seite. Zu guter Letzt erwarten wir, dass der Markt für Büroflächen sowohl Gewinner als auch Verlierer sehen wird.

Arbeitgeber rund um den Globus kündigen die Rückkehr ihrer Mitarbeiter in die Büros an. Was sagen uns die Mietvolumina und die Umfragen?

Walters: Es überrascht nicht, dass die Mietvolumina weltweit um rund 30 Prozent zurückgegangen sind. In den USA ist der Rückgang mit 45 Prozent im ersten Quartal sogar noch ausgeprägter. Mehr als die Hälfte dieser Vermietungen, genauer 56 Prozent, sind Verlängerungen. Aktuelle Umfragen zeigen, dass die Mehrheit der Firmen, insbesondere große Arbeitgeber, erst zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden wollen, ob sie in vollem Umfang in die Büros zurückkehren. Die Umfragen sind eindeutig: Drei von vier Firmen erwarten, dass rund 20 Prozent ihrer Mitarbeiter an zwei Wochentagen von zu Hause aus arbeiten werden. Was dabei interessant ist: Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen geht davon aus, die Bürofläche pro Mitarbeiter aus Gesundheits- und Hygienegründen um ganze 20 Prozent auszuweiten.

Nimmt nun die benötigte Fläche zu oder schrumpft sie?

Walters: Die Nachfrage nach 1a-Büroflächen wird insgesamt viel weniger vom Homeoffice-Trend beeinflusst, als dies bei zweitklassigen Büro-Adressen der Fall sein dürfte. Allerdings glauben wir, dass sich Unternehmen mit klassischen Arbeitsraumaufteilungen und Einzelzimmern dafür entscheiden werden, die Kosten zu reduzieren – vor allem mit Blick auf den nächsten Konjunkturabschwung –, indem sie dichter besetzten Großraumbüros den Vorzug geben werden, wie sie in überfüllten und beengten Großstädten wie New York, Singapur und London häufig zu finden sind. Diese Großraumbüro-Entwürfe können den Flächenbedarf um rund 20 Prozent verringern. Auf lange Sicht werden für das Büro der Zukunft nicht nur offene Grundrisse und Raumaufteilungen charakteristisch sein, sondern vermutlich auch zeitgemäße Features, die mehr den „Look & Feel“ einer auf Zusammenarbeit ausgerichteten Event-Location oder eines Cafés aufweisen.

Herr Walters, welche Nachfragetrends fallen Ihnen auf?

Walters: Viele große Mieter wollen bis 2030 CO₂-neutral sein. Wenn die Städte diesen Schritt unterstützen und solche Mieter anlocken wollen, müssen sie für ein günstiges und effektives Nahverkehrssystem sorgen. Das Ziel der CO₂-Neutralität wird darüber hinaus die Art der Nutzung einschränken. Da kann dann nicht mehr jede Branche einziehen. Wir glauben deshalb, dass sich erstklassige Büroflächen in den Top-Lagen der globalen „Gateway“-Städte gut entwickeln, solche in nur zweitklassigen Gegenden jedoch unter dem Trend zur Heimarbeit leiden werden.

Wir konnten im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts einen ähnlichen Trend in Europa beobachten – obwohl mit anderen Ursachen – unter dem die Einkaufszentren des Einzelhandels litten. Weil E-Commerce immer populärer wurde, liefen die Renditen für A- und B-Lagen auseinander. Die Top-Einkaufscenter in Bestlagen entwickelten sich weiterhin gut, doch die B-Lagen generierten nur geringe Renditen.

Wenn sich also der Stil der Büroflächennutzung ändert: Was genau kaufen Sie dann? Wonach halten Sie Ausschau?

Trausch: Allianz Real Estate ist ein langfristig orientierter Investor. Wir konzentrieren uns auf sogenannte Core-Objekte; qualitativ hochwertige Assets mit langen Haltezeiten, die stabile Erträge generieren. Traditionell sind wir dabei in Europa unterwegs, engagieren uns jedoch auch immer stärker in den USA und in Asien. Die eine Hälfte des Portfolios besteht aus Büroflächen, die andere verteilt sich gleichmäßig auf Einzelhandel, Industrie, Wohnimmobilien und Studentenheime. In diesem Kontext suchen wir nach zentral und gut gelegenen Bürogebäuden direkt an den Verkehrsknotenpunkten. Unser Investmentteam in Asien hat sich teilweise auf sehr prominente, zentrale Bürolagen konzentriert. Erst kürzlich haben wir einen 50-prozentigen Anteil an einem der besten Bürogebäude Singapurs erworben.

Ein hoher Standard beim Thema ESG ist für Anleger und Mieter gleichermaßen ein wichtiges Thema. Bei allen Büroflächen, die wir kaufen, wollen wir eine klare Strategie zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks sehen. Wir suchen darüber hinaus nach Objekten, die den Mietern ein positives Erlebnis bieten. Diese wünschen sich heutzutage nämlich mehr Annehmlichkeiten und Zusatzausstattungen. Sie wollen mehr Technologie in ihren Gebäuden. Gemischte Nutzungskonzepte sind gefragt beim Einzelhandel, bei Büroflächen und beim privaten Wohnen. Zu unseren aktuellen Akquisitionen in Europa gehören auch prominente Gebäudekomplexe in Paris und Belgien.

Worauf liegt der Fokus in den USA?

Murray: Unsere Büroflächen-Strategie konzentriert sich auf jene Arbeitgeber, die nicht Heimarbeit anbieten werden. Wir haben zum Beispiel im Silicon Valley in den vergangenen neun Monaten zwei leerstehende Bürokomplexe erworben. Wir argumentieren da folgendermaßen: Das Silicon Valley ist ein Markt, auf dem Entwicklung und Forschung eine zentrale Rolle spielen. Das lässt sich aber nicht so leicht von zu Hause aus bewerkstelligen. Und deshalb glauben wir, dass solche Marktsegmente weniger stark unter Druck geraten werden. Beide Bürokomplexe sind fit für die Zukunft: Sie sind gut für eine flexible Nutzung und eine personelle Entzerrung gerüstet. Eines der Häuser ist bereits LEED-zertifiziert (= Leadership in Energy and Environmental Design), das andere wird nach der Sanierung so weit sein.

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