Das spricht aktuell für Immobilien-Investments

Tatsächlich sprechen sowohl die anhaltend stark rückläufigen Finanzierungsanfragen, das stark belastete Auftragseingangsvolumen für Wohnungsbauten sowie die geringe Zahl von Wohnungsbaugenehmigungen dafür, dass insbesondere für den Wohnungsbau in den nächsten Monaten mit erheblichen Anpassungslasten gerechnet werden muss.

Und dennoch dürfte gerade diese Entwicklung und der damit notwendigerweise einhergehende Aufwärtsdruck auf die Wohnungsmieten für eine langsam verbessernde Marktlage sorgen. Dies lässt sich an dem folgenden Schaubild erläutern, in dem die Differenz aus einer durchschnittlichen Annuität für eine Wohnungsfinanzierung und der durchschnittlichen Mietzahlung für eine vergleichbare Wohnung für unterschiedliche Regionen in Deutschland abgetragen wird.

Die steigenden Zinsen haben offenbar dafür gesorgt, dass die Balance zwischen Vermietungs- und Investmentmarkt gestört wurde – zu Lasten des Immobilienkaufs, und zwar für Deutschland insgesamt. Es wird zudem deutlich, dass diese Differenz in absoluten Beträgen vor allem in den Kernstädten der Ballungsräume anstieg (hier München und Frankfurt am Main) und dass dort die Attraktivität der Umlandgemeinden (hier Fürstenfeldbrück für München und Main-Taunus-Kreis für Frankfurt) an Bedeutung gewinnt. Der Druck nach außen bleibt also weiterhin erhalten.

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Und gerade dies ist Teil einer Normalisierung, dass Preise und Mieten wieder zu den gestiegenen Zinsen passen. Insofern wäre es für diesen Prozess nicht hilfreich, die Anpassung durch Einfrieren von Mieten in die Länge zu ziehen.

Wohnungspolitisch ließe sich die Normalisierung sinnvoller durch ein Stunden weiterer Energieeffizienzanforderungen im Neubau, durch ein Senken der Grunderwerbsteuer, durch Reduktion baulicher Auflagen, durch Ausweisung von Bauland und/oder Unterstützung von Baumaßnahmen, die im Zuge der Zinserhöhungen auf Eis gelegt wurden, flankieren. Diese Unterstützung darf natürlich nicht darin münden, nicht mehr zukunftsfähige Entwickler künstlich am Leben zu halten. Sie sollte allein dazu dienen, dass Projekte abgeschlossen oder ein Grundstück bebaut werden kann, damit die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungsnutzungen schneller auf Angebot treffen kann.

Mittel- bis langfristig spricht die aktuelle Neubewertung also eher für als gegen die Wohnimmobilienanlage, denn die Nutzung steht angesichts notwendiger Zuwanderungsbedarfe beziehungsweise bereits erfolgter Wanderung nicht in Frage. Beachtet werden muss allerdings, dass die Asymmetrie der Anpassung erhalten bleibt. Dies gilt nicht nur für aufgezeigten regionalen Unterschiede, sondern zunehmend auch für die Unterschiede in der energetischen Effizienz von Gebäuden.

Es wurde zwar zuvor argumentiert, dass es kurzfristig sinnvoll ist, eine weitere Verschärfung der Energieeffizienzstandards im Neubau auszusetzen, doch weil Immobiliennutzungen für einen großen Teil der Kohlendioxidemissionen maßgeblich sind, lassen sich die Klimaschutzziele nur mit einer weiteren Steigerung der energetischen Effizienz im Gebäudesektor erreichen. Der preisliche Spread zwischen effizienten und nicht effizienten Gebäuden wird also eher weiter steigen als sinken.

Dies ist sinnvoll, denn durch solche Preissignale entsteht ein ökonomischer Anreiz, den Gebäudebestand zu ertüchtigen. Insofern müsste man sagen, dass die langsam stattfindende Rückkehr zur Normalität nicht die alte Normalität, sondern eben eine neue, etwas andere Normalität beschreibt. Das ist freilich nach Schocksituationen (fast) immer so.