Diese Risikoklassen haben die größten offenen Immobilienfonds

Darüber hatte zuerst die „Immobilien-Zeitung“ berichtet. Laut Bloomberg begründete die Deka den Schritt damit, die Risikoeinstufung vereinheitlichen zu wollen. Damit sind nun insgesamt fünf offene Immobilienpublikumsfonds des Anbieters in die Risikoklasse 2 einsortiert. Die Neueinstufung sei im Vorfeld mit der Finanzaufsicht abgestimmt worden, obwohl dies nicht verpflichtend gewesen sei, so ein Sprecher gegenüber Bloomberg.

Risikoeinstufung offener Immobilienfonds vor Gericht – Ausgang offen

Ob die Risiken offener Immobilienfonds tatsächlich so niedrig sind, dass sie in eine der unteren Risikoklassen gehören, darüber wird seit einiger Zeit gestritten – auch vor Gericht. Auslöser für die Diskussion um die Fonds als sicherer Anlagebaustein war die deutliche Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI im Juni 2024. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte daraufhin Klage gegen die Union-Investment-Tochter ZBI eingereicht, die den Fonds managt. Anleger seien durch die niedrige Risikoklasse getäuscht worden, so der Vorwurf.

In einem ersten Urteil gab das Landgericht Nürnberg-Fürth der Verbraucherzentrale recht und bezog sich auf die europäische Priips-Verordnung, die Regelungen zu Anlageprodukten für Kleinanleger enthält. Demnach müsste der Nettoinventarwert, also der Anteilspreis auf Basis der Vermögenswerte im Fonds, für eine niedrige Risikokennzahl mindestens monatlich berechnet werden. Bei offenen Immobilienfonds ist jedoch eine dreimonatliche Bewertung der Immobilien im Portfolio üblich.

Union Investment hatte dagegengehalten, dass ein Teil des Vermögens in Geldmarktfonds investiert sei und dort täglich neue Kurse gestellt würden. Das Gericht stellte klar, dass die gewählte Bewertungsmethode zwar kapitalrechtlich zulässig sei, aber eine höhere Einstufung in Risikoklasse 6 oder 7 zur Folge habe.

Gegen das Urteil hatte Union Investment Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht Nürnberg übernahm, hat jedoch nun kürzlich den Europäischen Gerichtshof (EuGH) eingeschaltet. Nationale Gerichte können sich an den EuGH wenden, wenn Unsicherheit besteht, wie eine bestimmte Rechtsnorm auszulegen oder anzuwenden ist. Im Falle des Uniimmo Wohnen ZBI sollen die Luxemburger Richter klären, wie die europäische Priips-Verordnung auszulegen ist.

Konkret geht es darum, ob die dreimonatliche Bewertung der Immobilien im Fonds für eine niedrige Risikoklasse ausreicht. Die Antwort des EuGH ist daher entscheidend für den Ausgang des Verfahrens. Rechtsanwalt Christian Palme von der auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei Tilp, der den Prozess beobachtet, rechnet allerdings nicht mit einer schnellen Entscheidung: „Verfahren vor dem EuGH dauern in der Regel 16 Monate. Hieran kann man sich orientieren.“

Die größten offenen Immobilienfonds tragen mehrheitlich in Risikoklasse 2

Ein rechtskräftiges Urteil hätte dabei nicht nur Folgen für den beklagten Uniimmo Wohnen ZBI – denn auch die anderen großen Anbieter bewerten die Immobilien in ihren Fonds quartalsweise. Entscheiden EuGH und im Anschluss das Oberlandesgericht Nürnberg im Sinne der Verbraucherzentrale, müssten die Gesellschaften folglich ihre Fonds in die Risikoklasse 6 oder 7 einstufen oder ihr Bewertungsverfahren auf einen monatlichen Turnus umstellen, erklärt Rechtsanwalt Palme: „Sonst machen sie sich schadensersatzpflichtig.“

Schaut man sich die aktuelle Risikoeinstufung – gemäß der EU-Verordnung Priips – der zehn größten offenen Immobilienfonds an, so zeigt sich: Mit den Deka-Produkten sind nun sieben Fonds in Risikoklasse 2 eingestuft. Zwei Fonds – darunter auch der Uniimmo Wohnen ZBI – tragen die Risikoeinstufung 3. Mit dem Uniimmo Deutschland ist noch ein Fonds in die niedrigste Risikoklasse 1 einsortiert.

Überblick: Die Risikoeinstufung der 10 größten offenen Immobilienfonds*

• Deka-Immobilien Europa: Risikoklasse 2
• Uniimmo Deutschland: Risikoklasse 1
• Hausinvest: Risikoklasse 2
• Uniimmo Europa: Risikoklasse 2
• Westinvest Interselect: Risikoklasse 2
• Deka-Immobilien Global: Risikoklasse 2
• Grundbesitz Europa: Risikoklasse 2
• Westinvest Immovalue: Risikoklasse 3
• Uniimmo Wohnen ZBI: Risikoklasse 3
• Uniimmo Global: Risikoklasse 2
  
  *Quellen: über die Website der Anbieter verfügbare Basisinformationsblätter

Auch wenn die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds in der Kritik steht, zeigt ein genauer Blick auf die größten Produkte: Nicht alle mussten in der Immobilienkrise Abschläge hinnehmen. So stehen etwa die drei nun von Deka hochgestuften Fonds – Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global und Westinvest Interselect – sowie der Hausinvest von Commerzreal vergleichsweise stabil da. Allerdings gilt auch für diese Fonds: In den vergangenen Jahren fielen die Renditen mager aus.

Neben dem offenen Streit um die Risikoklassen dürfte auch das den Vertrieb hemmen, meinen Experten: „Letztendlich zählt eine konkurrenzfähige Rendite im Vergleich zu den alternativen Anlageoptionen“, sagt Sonja Knorr, bei der Rating-Agentur Scope für alternative Anlagen zuständig. Wie es mit offenen Immobilienfonds weitergeht, wird daher nicht nur der Ausgang des Gerichtsverfahrens entscheiden.