Helmut Freitag, Dolphin Direct

Helmut Freitag, Dolphin Direct

Dem Zinsdilemma entkommen

„Baustein zur Portfolio-Stabilisierung“

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DAS INVESTMENT.com: Sie richten sich mit Schuldscheindarlehen unter anderem an Family Offices und institutionelle Investoren. Was ist der Hintergrund?

Helmut Freitag: Institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen und auch Kreditinstitute haben Schuldscheindarlehen schon lange in ihrem Anlagebestand. Aber auch für semi-institutionelle Anleger wie Family Offices haben Schuldscheindarlehen ihren Reiz. Schließlich geht es darum, dem Zinsdilemma zu entkommen, insbesondere dann, wenn der institutionelle Investor eine Mindestverzinsung für das bei ihm angelegte Kapital sicherstellen muss: Mit risikoarmen Kapitalanlagen ist ansonsten im Niedrigzinsniveau kaum eine ausreichende Rendite zu erwirtschaften.

Wobei aber auch bei professionellen Investoren ein Umdenken stattfindet. Für mehr Ertragspotenzial ist man vielfach bereit, in Grenzen höhere Risiken zu akzeptieren.

Das stimmt, doch sind Anlagen mit höheren Renditeerwartungen volatiler und im Risikomanagement schwerer zu steuern. Schuldscheindarlehen bieten geringe Korrelationen, eine geringe Volatilität und einen festen Zins, der über dem von vergleichbar lang laufenden Anlagen liegt: je nach Gestaltung und Asset zwischen etwa 4,25 und 8,25 Prozent pro Jahr für sehr überschaubare und flexibel wählbare Laufzeiten ab zwei Jahren. Und hinzukommt: Sie können individuell strukturiert werden. Denn Schuldscheindarlehen wurden als Finanzierungsmittel für Mittelständler geschaffen, aber auch für Großunternehmen, um Kapital jenseits von Bankkredit oder Unternehmensanleihe aufzunehmen. Dazu können die Modalitäten zwischen Schuldner und Gläubiger frei gestaltet werden. Das ist ein Vorteil gegenüber anderen festverzinslichen Anlagen. Schuldscheindarlehen sind daher ein kleiner, feiner Baustein zur Stabilisierung und zur Diversifizierung bestehender Portfolios.

Dient das Finanzierungsinstrument ausschließlich Unternehmen, die ihr Kapital nicht am öffentlichen Kapitalmarkt aufnehmen wollen?

Nein. Wir bieten beispielsweise die Möglichkeit, sich über Schuldscheindarlehen an der nötigen Initialfinanzierung von Immobilienprojekten im Denkmalsschutzsegment zu beteiligen. Die Investoren erzielen ihre Rendite also über den Immobilienmarkt, allerdings über einen indirekten, breit gestreuten Zugang. Durch den Fokus auf revitalisierungsbedürftige Spezialimmobilien gibt es kein allgemeines Marktrisiko. Das Kapital aus den Schuldscheindarlehen wird über eine Investitionsgesellschaft den einzelnen Projektgesellschaften für die Phase zwischen Ankauf der Objekte und Baubeginn zur Verfügung gestellt, in welcher der Revitalisierungsplan entwickelt und die einzelnen Wohnungen vermarktet werden. Daher tragen die Investoren auch kein Baurisiko, denn die späteren Eigentümer müssen die Wohnungen noch vor Baubeginn erwerben, um in den Genuss der staatlichen Förderung zu gelangen. Die Investoren erhalten dafür einen Festzins ab 6,25 Prozent pro Jahr je nach individuell vereinbarten Konditionen.

Im Gegensatz zur Unternehmensanleihe muss bei Schuldscheindarlehen kein Prospekt aufgelegt werden, es gibt auch keine Ratingpflicht. Birgt das keine Risiken für den Investor?

Zunächst einmal sei gesagt, dass ein Schuldscheindarlehen im schlimmsten Fall vor einer vergleichbaren Unternehmensanleihe zu bedienen wäre. Dann reden wir hier über Investments die sich in erster Linie an Profis richten. Die fordern selbstverständlich belastbare Bonitätsnachweise, auch wenn kein Rating einer der großen Agenturen vorliegt. Wir informieren transparent über Konstruktion, die Kontrollmechanismen und die Werthaltigkeit der Investitionen.

Wie sieht das aus?

Für alle Objekte werden TÜV- oder gleichwertige Gutachten erstellt. Ein unabhängiger Mittelverwendungskontrolleur überwacht die zweckgebundene Vergabe des investierten Kapitals an die einzelnen Projektgesellschaften und gibt jede einzelne Zahlung von dem eigens eingerichteten Sperrkonto frei. Schlussendlich ist eine schlanke Kostenstruktur zwingend, weil sie Investoren und ihren Kunden unmittelbar zugutekommt. Wir haben festgelegt, dass die Darlehen an die Projektgesellschaften nur die Kaufpreise plus Nebenkosten, also maximal 115 Prozent des jeweiligen Kaufpreises abdecken und keine weiteren Fremdmittel aufgenommen werden dürfen. Gerade auch die Semi-Institutionellen profitieren als Gläubiger von der Tatsache, dass der Schuldschein ein alternativer Kapitalmarktzugang ist. Daraus resultiert ein attraktiver, fester Zins. Da Schuldscheine zwar verkauft und abgetreten, nicht aber frei an einer Börse gehandelt werden können, unterliegt die Rendite auch keinen Marktschwankungen. Zudem wird ein Schuldscheindarlehen in der Bilanz zu den Anschaffungskursen fortgeführt.

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