„Denkmalschutz-Immobilien müssen sich auch ohne Steuervorteil rechnen“
DAS INVESTMENT.com: Was müssen Käufer von Denkmalschutz-Immobilien beachten, damit die Steuervorteile auch anerkannt werden?
Beck: Es ist unabdingbar, dass die Modernisierung erst nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags erfolgt. Andernfalls können die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Vorsicht ist außerdem bei einer so genannten Umnutzung geboten, wenn also beispielsweise eine ehemalige Fabrik zu einem Wohnhaus umgebaut wird. Einige Finanzämter stellen sich dann quer und verweigern die steuerliche Anerkennung, obwohl die Denkmalschutzbehörden die Umnutzung in der Regel problemlos genehmigen.
DAS INVESTMENT.com: Was muss noch beachtet werden?
Beck: Ganz kompliziert wird es bei Dachgeschoss-Ausbauten. Es gibt Denkmalschutzbehörden,, die in diesen Fällen eine Bescheinigung erstellen, nach der die Modernisierungskosten vollständig begünstigt sind, während andere lediglich 40 Prozent der Kosten anerkennen. Das sind dann ausschließlich die Kosten, die tatsächlich für die Erhaltung des Gebäudes notwendig sind, also zum Beispiel für die Sanierung des Dachstuhls, eine neue Dacheindeckung und neue Leitungen, aber nicht der Ausbau zur Wohnung. Wieder andere Denkmalschutzbehörden verweigern die Bescheinigung komplett. Insbesondere Kapitalanleger sollten bei Dachgeschosswohnungen unbedingt aufpassen und den Sachverhalt im Vorwege klären lassen. Denn es gibt eine Verwaltungsanweisung der Finanzbehörde, nach der Dachgeschosswohnungen steuerlich auch dann nicht anzuerkennen sind, wenn der Käufer eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorlegt. Aus meiner Sicht ist diese Anweisung allerdings rechtswidrig.
DAS INVESTMENT.com: Wie lange dauert es denn in der Regel, bis man als Käufer die Steuervorteile geltend machen kann?
Beck: Das hängt von den örtlichen Denkmalschutzbehörden und Finanzämtern ab. Einige Denkmalschutzbehörden wie etwa in Dresden sind stark im Rückstand, da warten Sie dann schon mal zwei, drei Jahre auf den Bescheid. Da die Finanzämter seit dem Jahre 2009 die Steuervorteile bis zum Ergehen der Bescheinigung nicht mehr vorläufig berücksichtigen, müssen Sie unter Umständen einen langen Atem haben, bis Sie endlich die Abschreibungen vornehmen können. Darum würde ich dringend von einer Vollfinanzierung über ein Darlehen abraten – ganz besonders für den eben beschriebenen Fall der Dachgeschosswohnungen.
DAS INVESTMENT.com: Was muss noch beachtet werden?
Beck: Ganz kompliziert wird es bei Dachgeschoss-Ausbauten. Es gibt Denkmalschutzbehörden,, die in diesen Fällen eine Bescheinigung erstellen, nach der die Modernisierungskosten vollständig begünstigt sind, während andere lediglich 40 Prozent der Kosten anerkennen. Das sind dann ausschließlich die Kosten, die tatsächlich für die Erhaltung des Gebäudes notwendig sind, also zum Beispiel für die Sanierung des Dachstuhls, eine neue Dacheindeckung und neue Leitungen, aber nicht der Ausbau zur Wohnung. Wieder andere Denkmalschutzbehörden verweigern die Bescheinigung komplett. Insbesondere Kapitalanleger sollten bei Dachgeschosswohnungen unbedingt aufpassen und den Sachverhalt im Vorwege klären lassen. Denn es gibt eine Verwaltungsanweisung der Finanzbehörde, nach der Dachgeschosswohnungen steuerlich auch dann nicht anzuerkennen sind, wenn der Käufer eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorlegt. Aus meiner Sicht ist diese Anweisung allerdings rechtswidrig.
DAS INVESTMENT.com: Wie lange dauert es denn in der Regel, bis man als Käufer die Steuervorteile geltend machen kann?
Beck: Das hängt von den örtlichen Denkmalschutzbehörden und Finanzämtern ab. Einige Denkmalschutzbehörden wie etwa in Dresden sind stark im Rückstand, da warten Sie dann schon mal zwei, drei Jahre auf den Bescheid. Da die Finanzämter seit dem Jahre 2009 die Steuervorteile bis zum Ergehen der Bescheinigung nicht mehr vorläufig berücksichtigen, müssen Sie unter Umständen einen langen Atem haben, bis Sie endlich die Abschreibungen vornehmen können. Darum würde ich dringend von einer Vollfinanzierung über ein Darlehen abraten – ganz besonders für den eben beschriebenen Fall der Dachgeschosswohnungen.
