Häuserzeile im Berliner Bezirk Kreuzberg Foto: IMAGO / Stefan Zeitz

Seit einem Jahr in Berlin wirksam

„Der Mietendeckel spaltet den Wohnungsmarkt“

Der Berliner Mietendeckel wirke sich verheerend auf den Wohnungsmarkt aus. Dieses Fazit ziehen das Münchner Ifo-Institut und der Wohnungsportal-Betreiber Immowelt in einer gemeinsamen Studie. 

Die Obergrenze für Mietpreise, eingeführt vor ziemlich genau einem Jahr, habe für eine Zweiteilung des Wohnangebots gesorgt. Und das schon im Vorfeld: Das Gesetz war im ersten Quartal 2019 angekündigt worden. Seitdem sind laut Ifo und Immowelt die Mieten für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen um 4 Prozent gesunken. Nicht regulierte Mieten stiegen dagegen um 17 Prozent.

Die Berliner Situation unterscheide sich deutlich vom Mietangebot in den nächstgrößeren deutschen Metropolen. Dort stiegen die Mieten in dem Segment, das in Berlin jetzt reguliert ist, deutlich stärker an als in der Hauptstadt. Der nichtregulierte Wohnraum dieser Städte sei dagegen deutlich günstiger, heißt es in der Studie.

Die Wirkung des Deckels mache sich auch bei den Wohnungsanzeigen bemerkbar. Bereits seit seiner Ankündigung gehe die Zahl der Wohnungsannoncen zurück. In anderen Großstädten würden dagegen zunehmend mehr Mietwohnungen angeboten. Ein klares Bild auch bei den Kaufanzeigen: Seit Einführung des Mietendeckels werden in Berlin deutlich mehr Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten. Zwischen Bestand und Neubau klaffe die Schere zunehmend auseinander.

Die Preisobergrenze für Mieten wirke sich auch in anderer Hinsicht negativ aus: Er nehme Vermietern den Anreiz, Geld in Bestandswohnungen zu investieren und die Objekte so aufzuwerten, heißt es von Ifo und Immowelt.

Interessante Beobachtung am Rande: Zahlreiche Vermieter halten sich möglicherweise nicht an die Obergrenzen. In vier von fünf Wohnungsannoncen regulierter Wohnungen werde ein Mietpreis jenseits des Deckels aufgerufen. Viele Annoncen enthalten laut Immowelt zudem den Hinweis, dass die Miete nur so lange so niedrig bleibe, wie der Mietendeckel gelte. Werde der wieder aufgehoben, würden sich die Mietkosten deutlich erhöhen.

„Vermieten wird unrentabel“

Ifo-Präsident Clemens Fuest attestiert dem Mietendeckel, wie er seit einem Jahr in Berlin gilt, deutliche Schwächen: „Anstatt für neuen Wohnraum zu sorgen, werden Wohnungen dem Mietmarkt entzogen. Für viele Eigentümer ist die Vermietung nicht mehr rentabel, da sie auf einkalkulierte Mieteinnahmen verzichten müssen.“ Durch das schrumpfende Angebot werde die Wohnungssuche deutlich erschwert.

Anstatt die Mieten zu deckeln, befürwortet Immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler einen anderen Weg: „Die aus unserer Sicht einzige Lösung, den Mietmarkt zu entspannen, ist die Schaffung von gefördertem Wohnraum. Hier ist die Politik in der Pflicht.“

Basis der Analyse von Ifo und Immowelt waren Wohnungsannoncen aus dem Zeitraum Januar 2017 bis Mitte Februar 2021.

Der Mietendeckel, also die verbindliche Obergrenze für die Mieten Berliner Wohnungen, ist seit dem 23. Februar 2020 in Kraft. Sie betrifft Bestandswohnungen, die for 2014 errichtet wurden. Ihre Mieten sollen für fünf Jahre auf dem Niveau des 18. Juni 2019 eingefroren werden – an dem Tag wurde der Mietendeckel angekündigt. Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Mieten auch gesenkt werden. Die Preis-Obergrenze hängt von Baujahr, Lage und Ausstattung ab. Unter den Mietendeckel fallen rund 1,5 Millionen Berliner Wohnungen.

Der Mietendeckel war bereits Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren auf unteren Ebenen. 2021 soll nun das Bundesverfassungsgericht entscheiden, ob die Regelung mit rechtmäßig ist.

Hier geht es zu der Studie von Ifo und Immowelt >>

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