Gerald Feig, Flex Fonds Capital

Gerald Feig, Flex Fonds Capital

„Deutsche B- und C-Standorte favorisiert“

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DAS INVESTMENT.com: Wie läuft das Geschäft in Zeiten der Finanzkrise? Gerald Feig: Das Jahr 2009 hat so gut begonnen wie das alte aufgehört hat. Im ersten Quartal 2009 konnten wir mit einem Platzierungsvolumen von fast 12,9 Millionen Euro und knapp 50 Prozent Steigerung gegenüber dem Vorjahr ein Rekordquartal  verbuchen. Insbesondere der März hatte es in sich: Knapp 85 Prozent Steigerung zum Vorjahr hat uns alle überrascht. Das heißt: Der Aufwärtstrend setzt sich umgebremst weiter fort. DAS INVESTMENT.com: Lässt die Krise Sie also kalt? Feig: Das wäre sträflich. Wer diese Krise unterschätzt, wird selbst zum Opfer. Wir gehen davon aus, dass das Ende des Tunnels noch lange nicht erreicht ist. Trotz der Platzierungserfolge denken wir darüber nach, was wir noch besser machen können. Mit den Assetklassen „Immobilien“ (Fokus Deutschland) und „Rohstoffe“ (Erdöl und Gas) liegen wir voll im Trend. DAS INVESTMENT.com: Nach welchen Kriterien kaufen Sie Immobilien ein? Feig: Wir favorisieren sogenannte Mittelzentren, also B- oder sogar C-Standorte, und investieren in Städten bis zu 200.000 Einwohner. Das hat sich in den vergangenen 20 Jahren nicht geändert. Die Immobilien, hauptsächlich Gewerbeimmobilien, sollten sich dabei in 1A-Mikrolage befinden, also am besten am Marktplatz. Wir kaufen zudem nur Bestandsimmobilien ein, weil wir dem Anleger das Bau- und Fertigstellungsrisiko nicht zumuten wollen und können. Die Objekte müssen zudem mängelfrei übergeben werden. Der Kaufpreis darf das 13-fache der Nettojahresmiete einschließlich aller Erwerbsnebenkosten nicht übersteigen. Als Gewerbeimmobilien kommen für uns ausschließlich Objekte mit Mietern aus den Bereichen Handel, Banken, Kommunen, Körperschaften des öffentlichen Rechts oder aus approbierten Berufen, etwa Ärzte oder Apotheker, in Frage. Alles andere lehnen wir ab. DAS INVESTMENT.com: Warum kommen für Sie keine Großstädte in Betracht?
Weil Oberzentrum-Immobilien zu den von uns geforderten Preisen kaum zu erwerben sind. Nur einmal haben wir es geschafft, eine zu 100 Prozent und langfristig vermietete Top-Immobile in Berlin zum 13-fachen einzukaufen. Das wird eine Ausnahme bleiben. DAS INVESTMENT.com: Mit welchen Mietausfallrisiken kalkulieren Sie? Feig: Wir haben in den Fonds 5 Prozent Mietausfallwagnis kalkuliert. Alle unsere Objekte - und dies sind zwischenzeitlich mehr als 100 - sind im Durchschnitt zu knapp 95 Prozent vermietet. DAS INVESTMENT.com: Sie geben für Ihre Fonds eine Weichkostenquote von unter 7 Prozent an. Bei der Provision liegen Sie damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Murrt deshalb der Vertrieb? Feig: Unsere  autorisierten Lizenzpartner haben den Vorteil hoher Substanzbildung in den Fonds erkannt. Bei uns gibt es Berater, die seit knapp 20 Jahren unsere Fonds verkaufen. Noch keiner dieser Berater hat einen Rechtsstreit mit einem Anleger erleben müssen, weil Ausschüttung und Ergebnisse weitgehend prospektkonform sind. Gute Ergebnisse zu erzielen, hängt meines Erachtens primär mit der Höhe der Substanz der Anlagen zusammen. Wir planen für die nächste Produktgeneration, die Weichkosten sogar noch weiter zu senken, um unsere Wettbewerbsfähigkeit zu steigern. Nutzenorientierte Berater verstehen das, weil sie dadurch letztlich mehr verdienen können. DAS INVESTMENT.com: Anleger, die in den ersten drei Jahren der Laufzeit aus Ihren Fonds aussteigen wollen, bekommen 80 Prozent ihrer Einlage zurück. Darüber hinaus sind auch Zuzahlungen und Stilllegungen von Einzahlplänen möglich. Wie viele nutzen diese Möglichkeiten? Feig: Überraschend wenig, die Quote der Aussteiger liegt bei weniger als einem Prozent. Das hängt nicht nur mit Beratungsqualität, sondern auch mit unserer internen Zweimarktbörse zusammen. Wenn ein Anleger kündigen will, brauchen wir derzeit rund 14 Tage, um einen Zweitmarktkäufer für den Anteil zu finden. Die Erfolgsquote liegt bei über 90 Prozent. Der Vorteil ist, dass sich die Beteiligungsverhältnisse nicht ändern. Zur Kündigung kommt es darum in den wenigsten Fällen. DAS INVESTMENT.com: Zeichen Sie selbst Ihre Fonds?
Bei den kleineren Fonds aus den 90er Jahren war ich als persönlich haftender Feig: Gesellschafter immer mit 5 Prozent der Investitionssumme persönlich beteiligt. Bei den größeren Fonds mit teils über 200 Millionen Euro Investitionskapital geht das nicht mehr. DAS INVESTMENT.com: Sie sind in diesem Jahr 20 Jahre als Initiator am Markt: In der ersten Zeit gab es mit Ihren Inteco-Fonds einige Schwierigkeiten mit den fondsfinanzierenden Banken, die Sie ausräumen konnten. Gibt es etwas, das Sie heute anders machen als zu Beginn? Feig: Die Schwierigkeit hatte die Bank seinerzeit selbst zu verantworten, wie das Oberlandesgericht später feststellte. Die Anleger wurden schadlos gestellt, und das stand im Vordergrund. Dennoch machen wir heute sehr viel anders als früher. Wir haben uns beispielsweise von den GbR-Fondslinien verabschiedet und denken nur noch in Portfolien. Einen Fonds mit nur einer oder zwei Immobilien auf den Markt zu bringen, birgt sehr große Anlegerrisiken. Um eine sinnvolle Risikostreuung zu gewährleisten, halten wir nicht nur eine breite Streuung bezüglich der verschiedenen Assetklassen, also Immobilien, Edelmetalle und Rohstoffe, für notwendig, sondern auch innerhalb der jeweiligen Assetklasse. Das gewichtete Herzstück der Fonds bleibt allerdings die deutsche Immobilie. Das macht den Fonds weitgehend krisenresistent.

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