Deutsche Wohnimmobilien: Beste Chancen für clevere Investoren
Manch deutscher Hausbesitzer guckte vor einigen Jahren noch neidisch nach Spanien oder Großbritannien. Dort stiegen die Immobilienpreise in immer neue Höhen – bis die Blase platzte und der Neid in Mitleid oder Schadenfreude umschlug.
Abgesehen von der Sondersituation in Ostdeutschland nach der Wende kennt der deutsche Wohnimmobilienmarkt solche extremen Wertschwankungen nicht, die Preise entwickeln sich relativ unspektakulär.
Bestandsmieten legen am stärksten zu
Der Immobilienindex der Beratungsfirma Bulwien Gesa zeigt in den 90er Jahren noch ein paar Ausschläge – zuerst nach oben, dann nach unten. Danach verläuft die Kurve nahezu flach.
Seit 1990 haben die Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt um 0,8 Prozent zulegt, genauso mau war der Zuwachs bei den Neubaumieten. Immerhin 2 Prozent pro Jahr – und damit nahezu inflationsausgleichend – wuchsen die Mieten für Bestandsimmobilien.
Ganz so langweilig wie es sich anhört, ist der deutsche Wohnungsmarkt jedoch nicht: Der Index zeigt nur einen Mittelwert, der starke regionale Unterschiede kaschiert.
Ein Beispiel: „In den größeren Städten stiegen die Mieten in den letzten drei Jahren etwa doppelt stark wie für Deutschland insgesamt“, heißt es in einer aktuellen Studie der Deutsche Bank Research zum Wohnimmobilienmarkt. Und auch zwischen den Städten gäbe es beträchtliche Unterschiede. Besonders positiv stechen die Universitätsstädte hervor.
Der Osten bietet wieder Chancen
Im Schnitt lief es im Westen besser als im Osten, aber selbst hier kann nicht vereinheitlicht werden. Tobias Just (Foto), der Autor der Studie, hält für opportunistische Investoren gerade wirtschaftstarke ostdeutsche Städte wie Dresden, Leipzig, Jena oder Magdeburg für spannend.
Auch die Regel „Innenstadt ist besser und sicherer als Randlage“ gilt nicht. „In etwa zwei Drittel aller Städte wuchsen die Preise für Objekte stärker in sehr guten Lagen als für Objekte in Randlagen. In dem anderen Drittel war dies umgekehrt“, so Just.
Und gerade zu dem letzten Drittel zählen Städte wie München, Hamburg oder Frankfurt, die auf der Kaufliste von risikoaversen Investoren stehen.
Regionale Marktkenntnis ist ausschlaggebend
Fazit: „Es gibt nicht einen einzigen deutschen Wohnungsmarkt, sondern sehr viele regionale Teilmärkte, die unterschiedliche Dynamiken aufweisen“, so Just. Daher ist für Investoren regionale Marktkenntnis ausschlaggebend.
Auch künftig dürften die Preise vor allem in wirtschaftsstarken Ballungsräumen steigen, die mit ihrer Attraktivität und einem guten Arbeitsplatzangebot neue Bewohner anziehen.
Weniger Menschen, mehr Haushalte
Einen Preisanstieg begünstigt zum Beispiel das Thema Demografie. Zwar schrumpft die deutsche Bevölkerung bereits seit 2003, die Zahl der Haushalte nimmt aber noch stetig zu, ebenso der Bedarf an Wohnfläche.
Abgesehen von der Sondersituation in Ostdeutschland nach der Wende kennt der deutsche Wohnimmobilienmarkt solche extremen Wertschwankungen nicht, die Preise entwickeln sich relativ unspektakulär.
Bestandsmieten legen am stärksten zu
Der Immobilienindex der Beratungsfirma Bulwien Gesa zeigt in den 90er Jahren noch ein paar Ausschläge – zuerst nach oben, dann nach unten. Danach verläuft die Kurve nahezu flach.
Ganz so langweilig wie es sich anhört, ist der deutsche Wohnungsmarkt jedoch nicht: Der Index zeigt nur einen Mittelwert, der starke regionale Unterschiede kaschiert.
Ein Beispiel: „In den größeren Städten stiegen die Mieten in den letzten drei Jahren etwa doppelt stark wie für Deutschland insgesamt“, heißt es in einer aktuellen Studie der Deutsche Bank Research zum Wohnimmobilienmarkt. Und auch zwischen den Städten gäbe es beträchtliche Unterschiede. Besonders positiv stechen die Universitätsstädte hervor.
Der Osten bietet wieder Chancen
Im Schnitt lief es im Westen besser als im Osten, aber selbst hier kann nicht vereinheitlicht werden. Tobias Just (Foto), der Autor der Studie, hält für opportunistische Investoren gerade wirtschaftstarke ostdeutsche Städte wie Dresden, Leipzig, Jena oder Magdeburg für spannend. Auch die Regel „Innenstadt ist besser und sicherer als Randlage“ gilt nicht. „In etwa zwei Drittel aller Städte wuchsen die Preise für Objekte stärker in sehr guten Lagen als für Objekte in Randlagen. In dem anderen Drittel war dies umgekehrt“, so Just.
Und gerade zu dem letzten Drittel zählen Städte wie München, Hamburg oder Frankfurt, die auf der Kaufliste von risikoaversen Investoren stehen.
Regionale Marktkenntnis ist ausschlaggebend
Fazit: „Es gibt nicht einen einzigen deutschen Wohnungsmarkt, sondern sehr viele regionale Teilmärkte, die unterschiedliche Dynamiken aufweisen“, so Just. Daher ist für Investoren regionale Marktkenntnis ausschlaggebend.
Auch künftig dürften die Preise vor allem in wirtschaftsstarken Ballungsräumen steigen, die mit ihrer Attraktivität und einem guten Arbeitsplatzangebot neue Bewohner anziehen.
Weniger Menschen, mehr Haushalte
Einen Preisanstieg begünstigt zum Beispiel das Thema Demografie. Zwar schrumpft die deutsche Bevölkerung bereits seit 2003, die Zahl der Haushalte nimmt aber noch stetig zu, ebenso der Bedarf an Wohnfläche.
