Ab 2025 wird deutlich weniger Wohnraum benötigt. (Foto: BBSR-Bevölkerungsprognose 2009-2030/ROP - Geometrische Grundlage: BKG, Prognoseräume 2010)

Ab 2025 wird deutlich weniger Wohnraum benötigt. (Foto: BBSR-Bevölkerungsprognose 2009-2030/ROP - Geometrische Grundlage: BKG, Prognoseräume 2010)

Deutscher Immobilienmarkt

„Bereits B-Standorte sind von der Demografie betroffen“

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Deutschland ist Weltmeister. Weltmeister im Ignorieren der Folgen der Alterung der Gesellschaft. „Seit Jahrzehnten liegt bei uns die Kinderquote je Frau bei konstant 1,4. Auf 100 Eltern kommen 66 Kinder, kommen 44 Enkel“, bringt es Andreas Beck, Gründer und Vorstandssprecher des Münchner In ts für Vermögensaufbau (IVA), auf den Punkt. „Künftig brauchen wir ein Drittel weniger Autos, ein Drittel weniger Kaffee und eben auch ein Drittel weniger Wohnraum. Ein Schrumpfen um ein Drittel von Generation zu Generation ist schlichtweg dramatisch.“

Dramatisch sind die Folgen auch für den Immobilienmarkt. Gegenwärtig steigen in gefragten Städten und Regionen die Immobilienpreise. Noch. Ein Blick in die Zukunft des Immobilienmarktes ist schwierig, das liegt in der Natur der Prognose.

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Die Alterung der Gesellschaft wird den Immobilienmarkt mit voller Härte treffen: Ab 2025 wird deutlich weniger Wohnraum benötigt. Das betrifft vor allem Ostdeutschland und ländlichere Bereiche, aber selbst in München steigt der Altersdurchschnitt (Quelle: BBSR-Bevölkerungsprognose 2009-2030/ROP - Geometrische Grundlage: BKG, Prognoseräume 2010)

„Die Faktoren Einkommensentwicklung, Neubautätigkeit und Zinsentwicklung sind nicht vorhersehbar“, so Beck. „Anders die demografische Entwicklung. Die ist sehr gut prognostizierbar, die Datenlage hervorragend und zuverlässig.“ Es bleibt die gestiegene Mobilität der Menschen. Damit werden sich die demografischen Effekte regional sehr unterschiedlich auswirken.

Der Frauen-Faktor

Zentral ist die Geschlechterfrage: „Die Männer spielen bei der demografischen Prognose keine Rolle. Worauf es ankommt, sind die Frauen. Heute schon lässt sich voraussagen, dass zum Beispiel die Mehrheit der Gymnasiastinnen zum Studieren in die Großstadt geht und nicht zurückkehrt“, erklärt Beck. „Daran lässt sich sehr einfach ablesen, ab wann in meiner Stadt oder Region keine Kinder mehr geboren werden.

Etwas später benötigen Ortschaften keine Kindergärten mehr, irgendwann dann keine Grundschulen und weiterführenden Schulen.“ Der Staat gerät unter Druck, die Infrastruktur vor Ort abzuwickeln. Mit Folgen für die Verbliebenen.

Sie stehen unter Zugzwang, ob sie für ihre Kinder in attraktivere Regionen und Städte ziehen, in denen es ein besseres Angebot an Infrastruktur gibt. Vor allem spricht das für die A-Städte. Ähnliche Zusammenhänge gibt es auch bei der medizinischen Versorgung.

Doch wann kippt das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt? „Spätestens ab 2025 sollte sich die starke Nachfrage auflösen“, meint Beck. „Bis dahin kompensieren die höhere Wohnflächennachfrage der Kinder der Baby-Boomer sowie die rückläufige Kopf-pro-Haushalt-Quote den Bevölkerungsrückgang.“ In rund zehn Jahren ist damit allerdings Schluss.

Entscheidend ist auch der sogenannte Remanenz-Effekt. „Menschen gründen in jungen Jahren eine Familie und beziehen entsprechend großen Wohnraum. Später verlassen dann die Kinder das Elternhaus, die Eltern bleiben aber vor Ort wohnen und blockieren damit großzügigen Wohnraum.“ Der Wohnungsmarkt kippt 2025 auch deswegen so plötzlich, weil dann die Generation der Baby-Boomer anfängt, Wohnraum zu hinterlassen. Das erhöht das Angebot.

Gleichzeitig lässt aus genannten Gründen die Nachfrage nach. „Während A-Städte wie München und Hamburg noch Chancen haben, sich erfolgreich gegen die demografische Entwicklung zu stemmen, laufen die eigentlich nicht unattraktiven B-Standorte bereits Gefahr, davon betroffen zu sein“, so der Mathematiker vom Institut für Vermögensaufbau. „Tendenziell kann es bei letzteren bereits ab 2025 zu Wertminderungen statt Wertsteigerungen kommen.“

Großes Standortrisiko


Noch schlechter sieht es an den C-, D- und E-Standorten aus. Fällt die Nachfrage nach Wohnraum auf null, dann ist eine Immobilie auch kein Substanzwert mehr. „Ohne Mieter keine Miete. Ohne Käufer verursachen Immobilien nur Kosten. Das sind Phänomene, die wir auch heute schon in einigen Gebieten im Saarland oder in Brandenburg erleben.“

Entsprechend sind Immobilien-Investments in ländlicheren Regionen, vor allem den abseitigen E-Standorten, hochriskant. Die demografische Entwicklung scheinen derzeit an den Immobilienmärkten nur die wenigsten bei ihren Vorhaben einzubeziehen. Das dicke Ende gibt’s dann ab 2025. Für eine Immobilienfinanzierung ist das schon in Bälde.

Was wir heute über Morgen wissen: Die demografische Katastrophe

Ein Blick auf die Entwicklung der Bevölkerungsbäume reicht, um die fortschreitende Alterung der deutschen Gesellschaft zu erkennen. Die Dramatik lässt sich damit nicht fassen. Die Entwicklung hat massive Folgen, auch für den Immobilienmarkt.

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Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)

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