Offene Immobilienfonds Keine Einsturzgefahr

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Trotz der mageren Renditen sind offene Immobilienfonds beliebt: 6,2 Milliarden Euro sammelten sie im vergangenen Jahr per saldo ein (siehe Grafik unten). Denn mager ist eine Frage der Relation: Im Vergleich zu Alternativen wie etwa Staatsanleihen stehen die Fonds auch mit einem Plus von 3 Prozent noch gut da. Zehnjährige Bundesanleihen werfen derzeit nur magere 0,8 Prozent ab. Geschlossen sind derzeit beispielsweise der Uni Immo Deutschland (ISIN: DE0009805507), Europa (DE0009805515) und Global (DE0009805556).

Nur die monatlichen Beiträge für Sparpläne dürfen weiter fließen. Je nach Liquiditätssituation und entsprechenden Investitionsmöglichkeiten werden für die Fonds aber individuelle Kontingente eingeplant, heißt es dazu von Union Investment. Im Vertrieb hat die größte deutsche Immobilien-Fondsgesellschaft aktuell nur ein Produkt: den im Juli 2017 gestarteten Uni Immo Wohnen ZBI (DE000A2DMVS1). Ähnlich sieht es auch bei den anderen Anbietern aus.

Doch zurück zur Performance. Obwohl die Wertänderungsrendite der größte Treiber im GPI ist – im Segment Wohnen machte sie im vergangenen Jahr 18,3 Prozent der Gesamtrendite aus, bei Büros 14,7 Prozent –, liefert sie bei den offenen Immobilienfonds laut Scope im Schnitt nur unter ein Prozent der Performance.

Sind die Objekte in den Portfolios also unterbewertet? Natürlich haben die Fondsmanager in letzter Zeit vergleichsweise teuer einkaufen müssen. Aber sie haben wesentlich mehr Bestandsobjekte in den Portfolios, die deutlich billiger gekauft wurden. Wenn sie die jetzt verkaufen, müssten sie doch eigentlich deutlich mehr erlösen, als die aktuellen Verkehrswerte ausdrücken, oder?

Gernot Archner springt für die Bewerter in die Bresche: „Das ist eine Phantomdiskussion, da man auf eine nicht realisierbare tatsächliche oder vermeintliche Bewertungsreserve spekuliert.“ Die langfristig gehaltenen Bestände stünden zu den jeweiligen Bewertungsstichtagen ja nicht zum Verkauf. „Die aktuell in einzelnen Bieterverfahren gezahlten Spitzenpreise sind nicht flächendeckend realisierbar“, so der Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien- und Investment-Sachverständigen (BIIS). Der Immobilienmarkt sei sehr breit aufgefächert, wenn man auf das tatsächliche Transaktionsgeschehen blicke.

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