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Mit schöner Aussicht Offene Immobilienfonds sind zurück im Aufwärtstrend

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Die begrenzte Ausgabe von Anteilsscheinen dient dem Zweck, einen Kaufzwang für Fondsmanager zu vermeiden, da eine große Barposition bei den herrschenden Mikrozinsen die Rendite schmälert. Sonja Knorr, Analystin beim Rating-Haus Scope, hält die Steuerung der Liquidität für eine der anspruchsvollsten Aufgaben überhaupt: „Ist die Liquidität zu niedrig, droht die Schließung des Fonds. Ist sie hingegen zu hoch, verwässert sie die Performance.“ Elf von 19 Immobilienfonds wiesen Knorr zufolge 2018 sogar eine negative Liquiditätsrendite von bis zu -0,3 Prozent auf.

Auch die Verantwortlichen bei der Dekabank gehen den Weg des zeitweisen Cash-Stopps und öffnen die Fonds immer nur für so viel neues Kapital, wie sie es gerade für Akquisitionen benötigen: „Wir steuern die Mittelzuflüsse in unsere offenen Immobilienfonds für Privatanleger seit Jahren über ein Kontingentierungssystem. Dazu legen wir jährlich mit unseren exklusiven Vertriebspartnern, den Sparkassen, und je nach Lage auf den Immobilienmärkten die maximale Menge frischer Liquidität fest“, erklärt Geschäftsführer Thorsten Knapmeyer. Aufgrund der auch 2019 hohen Nachfrage seien die vereinbarten Kontingente nahezu erschöpft. Privatanleger können aber in jedem Fall über regelmäßige Sparpläne diese Schranken umgehen und weiter in die Fonds investieren. Andere Anbieter wie Union Investment beschreiten den gleichen Weg und nehmen ebenfalls Sparpläne aus.

Wer in den Deka Immobilien Europa (DE0009809566) einstieg, konnte sich auf Sicht von zehn Jahren an 2,6 Prozent jährlicher Rendite erfreuen. In den zurückliegenden zwölf Monaten kletterte sie nochmals um fast die Hälfte auf 3,5 Prozent nach oben. Bemerkenswert niedrig fällt die Volatilität mit 0,4 Prozent aus. Diese Risikokennziffer liegt ansonsten selbst bei soliden Aktienindizes wie dem Dax im zweistelligen Prozentbereich. Beim 2013 aufgelegten Leading Cities Invest (DE0006791825) von Kanam Grund verhält es sich mit der Kapitalzufuhr genau umgekehrt, der jüngste Cash-Stopp lief Ende März aus. „Dem großen Wettbewerb um Qualitätsimmobilien begegnen wir mit Käufen kleinerer Immobilien in attraktiven Lagen“, nennt Kommunikations-Chef Michael Birnbaum als Grund für die Aufnahme weiteren Kapitals.

Welche Liquiditätsquote ist angemessen?

Fondsmanager müssen die Liquidität geschickt ausbalancieren, weiß Scope-Analystin Knorr, ansonsten drohe bei Mittelabflüssen die Fondsschließung. Aber welche Quote ist angemessen? Für Fonds, die vor der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 auf den Markt kamen, nennt Knorr 15 und 20 Prozent. Diese recht hohen Werte sind den sogenannten Altanlegern geschuldet, die jederzeit Fondsanteile von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr zurückgeben können.

Dagegen unterliegen alle Anleger von Fonds, die erst nach Inkrafttreten des KAGB auf den Markt kamen, einer zweijährigen Mindesthaltedauer sowie einer einjährigen Kündigungsfrist. Damit kommen die Mittelabflüsse nicht mehr überraschend, und das Management kann die Liquidität entsprechend bereitstellen. Deswegen empfiehlt die Analystin für diese Fondsgruppe deutlich geringere Quoten von 5 bis 10 Prozent. In diesem Bereich rangieren derzeit allerdings nur der Deka Immobilien Nordamerika und der Fokus Wohnen Deutschland, bei allen übrigen Angeboten fällt die Quote zweistellig aus.

Der enorme Zuspruch ruft neue Anbieter auf den Plan. So startete der auf geschlossene Fonds spezialisierte Anbieter KGAL im Januar den Immosubstanz (DE000A2H9B56). „Offene Immobilienfonds sind für langfristig orientierte Anleger stets eine sinnvolle Anlageform für den privaten Vermögensaufbau. Dies gilt im Umfeld niedriger Zinsen und volatiler Märkte mehr denn je“, sagt der für Immobilien zuständige Geschäftsführer André Zücker. Die hohe Nachfrage bestätige dies, und auch die Neuregulierung des Segments durch das KAGB habe Impulse gesetzt. Und die wirken weiter. Die Experten von Scope erwarten zumindest auf absehbare Zeit ein ungebrochenes Anlegerinteresse. Die Nachfrage werde nicht nachlassen, so Knorr, bevor das Zinsniveau spürbar ansteigt und alternative Anlagen wie Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen.

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Offene Immobilienfonds im Überblick

Die Tabelle zeigt die hierzulande angebotenen offenen Immobilienfonds, die wenigstens ein Jahr auf dem Markt sind, sortiert nach ihrer jährlichen Wertentwicklung auf Sicht von drei Jahren.

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