Wer in Bauvorhaben investiert ist früh an der Wertschöpfung beteiligt... und trägt den Schaden wenn beim Rohbau schon Schluss ist. Bild: Fotolia

Wer in Bauvorhaben investiert ist früh an der Wertschöpfung beteiligt... und trägt den Schaden wenn beim Rohbau schon Schluss ist. Bild: Fotolia

Die Königsdisziplin

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„Keiner hat uns mit offenen Armen empfangen“, erklärt Wolfgang Dippold. Vor sieben Jahren ist der Gründer und Geschäftsführer des Bamberger Emissionshauses Project Investment mit seinen Projektentwicklungsfonds an den breiten Markt gegangen. Sein Fazit: „Als Anbieter müssen Sie über Jahre gute Ergebnisse liefern, damit der Vertrieb Vertrauen fasst.“

Im Gegensatz zu Fonds mit bereits bestehenden Immobilien beteiligen sich Anleger bei Projektfonds an noch zu bauenden Objekten. Das in der Vergangenheit aufgebaute Know-how kommt Experten wie Dippold seit einiger Zeit zugute. Weil wegen der hohen Nachfrage die Rendite von Core-Immobilien – sie gelten durch ihre sehr gute Lage und bereits vorhandene langfristige Mieter als besonders sicher – gesunken ist, werden andere Immobilien-Investments für Anleger interessanter.

So auch die Projektentwicklung, die viele Initiatoren als Königsdisziplin ansehen. „Die Rendite ist höher, das Risiko naturgemäß auch“, erklärt Angelika Kunath vom Fondshaus Hamburg. Dieses müsse man beherrschen und verringern können.

Allerdings glaubt die Geschäftsführerin nicht, dass Anleger auf der Suche nach Rendite nun zwangsläufig von Core- auf Projekt-Immobilien wechseln: „Anleger, die sich schon immer für Projektentwicklung interessiert haben, ticken anders. Sie denken unternehmerischer und sind sich der eingegangenen Risiken bewusster.“ Ganz lassen sich diese nicht wegorganisieren. „Bei der Projektentwicklung ist es ganz wichtig, die Lage vor Ort zu beherrschen“, so Dippold.

Bei Project Investment versucht er das Standortrisiko über Ortskenntnisse bis auf die Ebene von Straßenzügen hin zu verringern. Infrage kommen nur Projekte in Berlin, Frankfurt, München, Nürnberg und Hamburg. „Da haben wir Leute vor Ort und uns über die Jahre aufwändig Netzwerk und Datenbank aufgebaut“, so der Geschäftsführer. Weitere Risiken lauern bei der Erteilung von Baugenehmigungen, den Vorinvestitionen und der allgemeinen Planung.

Maximale Risikoreduzierung

Die Hamburger One Group steigt deswegen erst in einer späten Entwicklungsphase in die Projekte ein. „Wir finanzieren ausschließlich Projekte von etablierten Projektentwicklern, wie der Münchner Isaria Wohnbau oder Wernst Immobilien aus Hamburg, und beteiligen uns bei guten Erfolgsaussichten erst dann, wenn es mit dem Bau losgeht“, sagt Geschäftsführer Thomas Ermel.

„Als Co-Investor profitieren wir dann beim Verkauf genauso wie der beteiligte Projektentwickler.“ Voraussetzung für Ermel ist, dass der Entwickler grundsätzlich mit mindestens 40 Prozent am jeweiligen Projekt beteiligt bleibt. Das gebe Sicherheit, dass alle an einem Strang ziehen.

Was auch in dieser Phase bleibt, ist das Fertigstellungsrisiko. Die One Group betreibt deswegen Ermel zufolge ein zusätzliches Projekt-Controlling: „Dauert der Winter mal länger oder geht ein Handwerker pleite, kommt es zu Bauverzögerungen. Dafür gibt es Puffer in der Planung, aber alle Risiken kann man einfach nicht ausschließen.“

Um Klumpenrisiken zu reduzieren, investiert Fondshaus-Hamburg-Geschäftsführerin Kunath immer in mehrere Projekte verschiedener namhafter Anbieter. Project Investment geht noch einen Schritt weiter. „Wir setzen auf eigene Planer, Architekten und Bauleiter und übernehmen auch die Gewerke-Ausschreibungen selber“, sagt Geschäftsführer Dippold.

Drei erfahrene Emissionshäuser, drei Ansätze. Dennoch bleiben diese Immobilienfonds ein Nischenprodukt. „Projektentwicklung ist zunächst eine sehr einfache Story. Anleger sollen in der Wertschöpfungskette einer Immobilie früher mit dabei sein können“, so Kunath. Vielen Anlegern ist aber wichtig, dass die Immobilie bekannt und konkret ist. Eine Black Box ist eher unbeliebt.

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