Mathematische Kuriosität Die seltsam hohe Sharpe Ratio offener Immobilienfonds
Haben Sie sich auch schon gefragt, woher die enorm hohe Sharpe Ratio kommt, die offene Immobilienfonds regelmäßig ausweisen? Wenn Sie zum Beispiel unsere Fondsdatenbank nach eben dieser Rendite-Risiko-Kennzahl sortieren, stehen immer die Gebäudefonds ganz oben – mit Werten, von denen Aktienfondsmanager nur träumen können. Probieren Sie es unter diesem Link einmal aus!
Um herauszubekommen, warum das so ist, müssen wir mathematisch vorgehen. Rufen wir uns zunächst die Formel für die Sharpe Ratio zurück ins Gedächtnis. Sie setzt die sogenannte Überrendite mit dem dafür eingegangenen Risiko ins Verhältnis. Wobei sich die Überrendite aus der echten Rendite abzüglich des risikofreien Zinses ergibt. Das Risiko setzte Formelerfinder William Sharpe mit der Volatilität gleich, also der Schwankungsstärke in Prozent nach oben wie unten.
Und genau dort lauert einer der Knackpunkte. Denn offene Immobilienfonds kommen mit einer enorm niedrigen Volatilität daher. Bei den hier angesprochenen Fällen liegt sie in Regionen von 0,2. Und wenn so eine Zahl im Nenner steht, man also durch einen Bruch dividiert, erhöht sich der Zähler. Zum Beispiel 2 geteilt durch 0,2 ergibt 10.
Dass die Fondspreise so enorm gering schwanken, liegt daran, wie die Gesellschaften die Anteilspreise ermitteln. Zwar müssen auch sie wie bei einem Aktien- oder Rentenfonds börsentäglich einen Preis ausrechnen (Net Asset Value, NAV). Dafür haben sie aber – im Gegensatz zum Aktien- oder Rentenfonds – gar keine täglichen Marktkurse. Stattdessen nutzen sie die in größeren Abständen von Sachverständigen ermittelten Werte. Nicht selten greifen lediglich die Mieteinkünfte und damit die möglichen Erträge. Damit fließen die durchaus schwankenden Preise für Häuser und Grundstücke gar nicht in den Anteilspreis ein. Das macht ihn zu einer eher weltfremden, künstlich geglätteten Angelegenheit. Wie das im Chart aussieht, können Sie sich hier am Beispiel des Deka-Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566) ansehen.
Um es aber klarzustellen: Anlageklasse und die entsprechenden Fonds sind nach wie vor wichtig, hochinteressant und lukrativ. Nur sind sie eben nicht so sicher, wie es die niedrige Volatilität vorgaukelt.
Der zweite Knackpunkt ist das Zinsniveau. Der risikofreie Zins in der Eurozone liegt schon seit Jahren unter null. Am 11. Juni notierte der Geldmarktzins Euribor für eine Laufzeit von drei Monaten bei minus 0,55 Prozent. In der Mathematik ergibt „minus minus“ aber plus. In der Sharpe-Ratio-Formel schlägt man somit der gemessenen Rendite 0,55 Prozent zu.
