Karstadt-Filiale in Essen: Der österreichische Immobilien-Investor René Benko, 37 Jahre, hat die krisengeschüttelte Einzelhandelskette im August für einen Euro übernommen (Foto: Patrik Stollarz/AFP/Getty Images)

Karstadt-Filiale in Essen: Der österreichische Immobilien-Investor René Benko, 37 Jahre, hat die krisengeschüttelte Einzelhandelskette im August für einen Euro übernommen (Foto: Patrik Stollarz/AFP/Getty Images)

Die Suche nach der Rendite-Nische

Mit diesen Immobilien können Anleger noch Geld verdienen

//
Am Freitag, den 15. August 2014 um 15 Uhr ist der Deal perfekt. Die krisengeschüttelte Einzelhandelskette Karstadt wechselt den Eigentümer. Für einen Euro gehen die restlichen 83 Filialen an den österreichischen Immobilien-Investor René Benko.

Bereits ein Jahr zuvor hatte der 37-Jährige die Sport- und Premiumhäuser der Kette von dem bisherigen Eigner Nicholas Berggruen übernommen. Benko hat sein Geld mit Immobilien gemacht. Schon mit 18 Jahren baute der Schulabbrecher Dachstühle aus und verkaufte sie als Luxus-Penthouse.

Mit 22 Jahren gründete er die Signa Holding, inzwischen das größte private Immobilienunternehmen Österreichs. Die Gruppe hat Immobilien im Wert von 6,5 Milliarden Euro im Bestand, darunter das Domizil der Deutschen Börse in Eschborn und das Berliner „Kaufhaus des Westens“.

Benko dürfte es beim Karstadt-Deal darum vor allem um die Immobilien gehen. „Er ist bestimmt nicht daran interessiert, langfristig ein Warenhaus zu betreiben“, zitiert „Spiegel Online“ den Handelsexperten Gerrit Heinemann von der Hochschule Niederrhein.

Die Alternative sei, Karstadt „langsam einzuschläfern“. Benko könne die Karstadt-Filialen zu Einkaufszentren umbauen und an fremde Aussteller vermieten.

Dass er das kann, hat er bereits bewiesen: So baute er das marode Traditionshaus „Tyrol“ in seiner Heimatstadt Innsbruck zum erfolgreichen Shopping-Center um. Damit stünde allerdings ein Großteil der Karstadt-Filialen vor der Schließung. Laut Heinemann dürfte nur rund die Hälfte der 83 Häuser für einen solchen Zweck geeignet sein.

Renditen so niedrig wie noch nie

„Große Warenhausbetreiber werden derzeit sehr kritisch gesehen“, sagt Andreas Wende, Investment-Chef von Savills Deutschland. Doch unabhängig von der Zukunft des Geschäftsmodells hätten die Standorte der meisten Warenhäuser hervorragendes Entwicklungspotenzial.

Benko beweist mit dem Kauf der Karstadt-Kette also durchaus Gespür. Denn viel Raum für Rendite gibt es an den Immobilienmärkten inzwischen nicht mehr. Wer antizyklische Investment-Schnäppchen sucht, muss lange graben.

„Das derzeitige Marktumfeld ist nicht gerade dazu angetan, in Deutschland antizyklisch in Immobilien zu investieren“, so Wende und weiter: „Bei allen Nutzungsarten sind die Renditen in den vergangenen Jahren deutlich gefallen, teilweise auf historische Tiefstände.“

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-Standorten etwa liege derzeit bei 4,5 Prozent, so niedrig wie noch nie. „Antizyklische Investments im Sinne des Ausnutzens von Immobilienmarktbewegungen sind da kaum möglich.“

Investoren sollten deshalb auf andere Zyklen schauen oder sich ihre Zyklen selbst schaffen – notfalls eben auch mithilfe einer sanierungsbedürftigen Einzelhandelskette. „Antizykliker müssen in gewerbliche Arbeitsimmobilien investieren.

Entweder in Objekte mit Vermietungs- und Renovierungsaufgaben oder mit Entwicklungspotenzial. Oder sie müssen in ehemaligen Krisenländern stöbern“, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements der Hamburger Privatbank Marcard, Stein & Co.

Sichere Sache: Immobilien immer beliebter

Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios und Gewerbeimmobilien. Seit 2010 nehmen die Immobilien-Investments wieder deutlich zu.


Quelle: Colliers International/Jones Lang Lasalle

Mutige könnten beispielswiese in Amsterdam Core-Plus- oder Value-Add-Immobilien, also unterbewertete Objekte mit Entwicklungspotenzial, für 8 bis 10 Prozent Zielrendite kaufen und anschließend optimieren.

Auch Oliver Weinrich, Vorstand der DC Immo Consult, sieht dort noch Raum für Rendite: „Aus antizyklischer Sicht interessant sind derzeit Büros in den Niederlanden und der gesamte gewerbliche Immobilienmarkt in Spanien.“

Der Charme des niederländischen Bürosegments liege in der soliden wirtschaftlichen Lage gepaart mit einem hohen strukturellen Überhang an Büroflächen. „Wir sehen hier derzeit Anfangsrenditen zwischen 8 und 12 Prozent bei hohem Value-Add-Anteil“, so Weinrich.

In Spanien stabilisiere sich die Wirtschaft, was für Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekte attraktive Einstiegsszenarien ergebe. Weinrich: „Auf absehbare Zeit werden kaum neue Gewerbeflächen an den Markt kommen.

Das trifft auf eine möglicherweise wieder steigende Nachfrage infolge der wirtschaftlichen Erholung.“ Aber auch im deutschen Bürosektor lassen sich durchaus noch attraktive Objekte finden.

„Die Leerstandsraten sind so niedrig wie lange nicht mehr“, sagt Savills’ Investment-Chef Wende. Vor allem in die Jahre gekommene Flächen, die den Ansprüchen der meisten Nutzer nicht mehr genügten, blieben unvermietet.

Wende: „Solche Refurbishment-Objekte bieten Investoren hohes Wertschöpfungspotenzial, zumal die Bauaktivität immer noch vergleichsweise gering ist und die Renditen in diesem Segment bei Weitem nicht so stark gesunken sind wie bei voll vermieteten Top-Objekten.“

Offene Immobilienfonds: Vor allem Top-Büros

Nutzungsarten der Objekte in offenen Immobilienfonds, Anteil in Prozent


Quelle: BVI

Strategiewechsel in der Fondsbranche


Kommt die Fondsbranche da hinterher? Noch sind die meisten offenen Immobilienfonds zum Großteil in Core-Objekte investiert, vor allem in Bürogebäude an Top-Standorten (siehe Grafik oben).

Nun finden die Manager kaum noch geeignete Objekte. Doch langsam vollzieht sich ein Strategiewechsel. So hat beispielsweise die Schweizer UBS jüngst den für institutionelle Investoren aufgelegten UBS European Mega Core Property Fund in UBS Core Opportunities Europe umbenannt und die Strategie geändert.

Bisher kaufte das Management-Team ausschließlich große, hochwertige Büro- und Handelsimmobilien in europäischen Metropolen. Zwar bleibt das grundsätzlich auch so, aber künftig gehe es vor allem um „aktives Investieren und Desinvestieren, um Zyklen an den Märkten zu nutzen“, heißt es von UBS.

Insgesamt werden Immobilieninvestoren deutlich aktiver, hat eine Umfrage der Marktforscher von Ipsos im Auftrag der Fondsgesellschaft Union Investment ergeben: Marktchancen ausnutzen, um Portfolios zu bereinigen, Mega-Immobilien losschlagen oder Gewinne mitnehmen ist für 68 Prozent der 167 befragten europäischen Immobilienunternehmen das Gebot der kommenden zwölf Monate.

Investoren wagen zudem wieder Engagements auch außerhalb der großen europäischen Metropolen, schließen Märkte in den südlichen Peripherieländern nicht mehr von vorneherein aus und machen wieder mehr großvolumige Deals.

Wohnung gesucht

Die Preise für Eigenheime sind in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um 16 Prozent gestiegen. Wer sein Eigenheim vermieten will, sollte am besten in München kaufen. 14,25 Euro pro Quadratmeter kann man hier verlangen.


Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken/Empirica


Die fünf teuersten Städte zum Wohnen

Miete in Euro pro Quadratmeter


Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken/Empirica

Mehr zum Thema
Immobilien als KapitalanlageDrei Millionen Vermieter verdienen nichts Ende des ImmobilienboomsHauskäufer trotzen dem Immobilienfieber