Leben in der Preisblase Die wahnwitzige Rekordjagd deutscher Immobilien

Die Kaufpreise kletterten tendenziell noch stärker als die Mieten. Die Empirica­ Daten zeigen deutschlandweit einen durchschnittlichen Anstieg der Preise gegenüber dem Vorjahresquartal für Ein­ oder Zweifamilienhäuser um 13,8 Prozent und für Eigentumswohnungen (ETW) um 13,1 Prozent. In München kostet demnach ein Quadratmeter Neubau­ETW im Schnitt 10.712 Euro. Für Investoren relativiert sich da schnell eine 19-­Euro-­Quadrat­metermiete. Würde sie nicht weiter stei­gen, dauerte es 47 Jahre, bis der Käufer seinen Kaufpreis wieder drin hat.

Nicht nur in München müssen Inves­toren magere Renditen akzeptieren. Den­ noch sind deutsche Wohnimmobilien bei Privatanlegern und auch bei Großinves­toren weiterhin beliebt. So bevorzugen die von der Unternehmensberatung EY im Rahmen des Trendbarometers zum Investment­Immobilienmarkt befragten Marktteilnehmer in Deutschland vor allem den Wohnungsmarkt. Zwar rechnen nicht alle – wenn auch die meisten – mit weiter steigenden Preisen in 1a-­ und 1b­-Lagen, so gut wie keiner sieht die Preise hier je­ doch fallen.

Warum auch? Die grundlegenden Rah­menbedingungen haben sich nicht we­sentlich geändert. „Im Bereich Wohnen kann das Angebot nicht mit der starken Nachfrage mithalten. Die Neubautätigkeit ist weiter verhältnismäßig gering, und das äußerst niedrige Zinsumfeld wirkt sich mangels Anlagealternativen negativ auf die Verkaufsbereitschaft von Immobilien­besitzern aus“, erklärt Andreas Kunert von VDP Research. Dieses Zinsumfeld steigert gleichzeitig die Kauffreude der Investoren und heizt die Nachfrage weiter an. Niedrige Zinsen sorgen für vorteil­hafte Finanzierungskonditionen. Und sie sorgen ebenfalls dafür, dass Alternativen für relativ stabile und sichere Anlagen – als die deutsche Wohnimmobilien in Investorenkreisen gelten – rar gesät sind.

Dennoch lassen sich Risiken, die der rasante Preisanstieg der vergangenen Dekade mit sich bringt, nicht komplett ignorieren. Zwar ist von der Europäischen Zentralbank sobald keine Zinserhöhung zu erwarten, hohe Inflation und steigende US-­Zinsen dürften aber auch die langfris­tigen Zinsen hierzulande nicht kalt lassen. Auch der UBS Global Real Estate Bubble Index warnt. Die Studie von UBS Wealth Management untersucht jedes Jahr 25 große Immobilienmärkte aus aller Welt hinsichtlich ihres Blasenrisikos. An der Spitze mit dem höchsten Blasenrisiko steht Frankfurt. München, die zweite deutsche Stadt in der Analyse, belegt Platz 4. Ganz neu sind diese Risiken nicht: Im vergan­genen Jahr hatte München den Thron und Frankfurt Platz 2.

In beiden Städten gibt es laut UBS enor­me Ungleichgewichte. Vor allem in Frank­furt macht der zuletzt starke Preisanstieg Sorgen. „Seit 2016 haben die Immobilien­ preise Jahr für Jahr um rund 10 Prozent zugelegt. 2021 liegt der Anstieg bislang bei 6 Prozent“, heißt es im Report. Frankfurt sei zunehmend unbezahlbar geworden. Mit den wachsenden Homeoffice­Möglich­keiten ziehe es die Leute in die günstigeren Vororte. Dazu passt, dass Destatis für 2020 einen Rückgang der Einwohnerzahl in Großstädten um 0,1 Prozent vermeldet. Ob dies der Beginn einer Stadtflucht ist, bleibt allerdings noch abzuwarten.