Ulrich Jacke, Geschäftsführender Gesellschafter bei Dr.Lübke & Kelber

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Die Zeit ist reif

B-Städte gewinnen an Beliebtheit

Immer mehr Immobilieninvestoren sind an B-Städten oder an B-Lagen in A-Städten interessiert. Das gestiegene Interesse hat zwei Ursachen. Zum einen lassen sich in vielen B-Städten höhere Durchschnittsrenditen erzielen als in den Top-7-Städten, während das Risiko zumindest genauso hoch ist.

Oft ist das Risiko jedoch niedriger als in den Immobilienhochburgen. Zu diesen B-Städten zählen nicht nur süddeutsche Großstädte wie Augsburg, Ingolstadt oder Reutlingen, sondern auch Bremen oder Leipzig. Zum anderen ist der Renditeabstand zwischen den Top-7-Städten und den Großstädten der zweiten Reihe seit 2006 deutlich gestiegen. Teilweise entspricht der Abstand bis zu fünf Prozentpunkte. Das Risiko hingegen ist im Wesentlichen stabil geblieben.

Was lässt sich aus diesen beiden Erkenntnissen für die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ableiten? Dafür ist ein Blick auf typische Entwicklungen am Kapitalmarkt hilfreich. Denn was wir derzeit am Immobilienmarkt beobachten, kennen wir vom Aktienmarkt.

Wenn dort ein Boom einsetzt, sind in der Anfangsphase zunächst die Blue Chip-Unternehmen gefragt. Durch die hohe Nachfrage sinken dort relativ schnell die Renditen. Dadurch schwindet das Interesse der Investoren an den Aktien der Top-Unternehmen und sie interessieren sich für Unternehmen aus der zweiten Reihe, also zum Beispiel aus dem M- oder S-DAX.

Parallelen zum Aktienmarkt

Wie am Aktienmarkt läuft es auch am Immobilienmarkt. Im ersten Schritt wächst das Interesse an A-Städten. Diese Phase haben wir in Deutschland in den vergangenen Jahren erlebt: Investoren suchten Core-Objekte in den Top-Lagen der A-Städte. Im Fokus standen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Schon bald zeichnete sich eine Angebotsverknappung ab. Durch den Nachfrageüberhang sind schließlich die Renditen an diesen Standorten gesunken.

Investoren erkennen nun immer mehr, dass in den Top-7-Städten entweder gar keine Objekte mehr verfügbar sind oder die wenigen verfügbaren Investments keine attraktive Rendite versprechen. Daraus folgt, dass nun die Zeit der B-Städte und der B-Lagen in A-Städten gekommen ist. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage haben zwar auch hier die Renditen teilweise schon leicht nachgegeben, aber es gibt weiterhin viel Potenzial.

Doch Vorsicht ist geboten: An diesen Standorten zu investieren bedarf einer guten Marktkenntnis und einer Präsenz vor Ort. Wer sich jedoch mit diesen Märkten ausführlich beschäftigt, wird attraktive Investments finden. Dabei sollten Investoren auch offen für Neues sein.

Ein Beispiel: Unsere Analyse der wichtigsten 81 B-Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern hat gezeigt, dass viele Perlen des Wohnimmobilienmarktes im Osten liegen.

Städte wie Dresden, Halle oder Leipzig verdienen es, sich näher damit zu beschäftigen. Davon unabhängig steht fest: Die Zeit für B-Städte ist auf jeden Fall reif. Noch ist es nicht zu spät, von dieser Entwicklung zu profitieren.

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