Angelika Kunath, Geschäftsführerin der Immobilienwerte Hamburg

Angelika Kunath, Geschäftsführerin der Immobilienwerte Hamburg

Direktinvestments: Kosten beim Wohnungskauf

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In den letzten Jahren erfreuen sich Direktinvestments in Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zunehmender Beliebtheit bei Anlegern. Indirekte Immobilienanlagen haben es eher schwer.

Oftmals übersehen wird dabei, dass die Wirtschaftlichkeit von Direktinvestments durch hohe Transaktionskosten massiv beeinträchtigt wird. Als Beispiel greife ich Berlin heraus – der mit Abstand größte Markt für direkte Investments in Wohnungen und Mehrfamilienhäuser.

Wer dort eine Wohnung kauft, zahlt über sieben Prozent Maklerprovision und künftig auch sechs Prozent Grunderwerbsteuer. Weitere Kosten (Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch et cetera) kommen noch hinzu, so dass sich die Erwerbsnebenkosten auf mindestens 15 Prozent addieren.

Indirekte Immobilieninvestments

Bei indirekten Immobilieninvestments verhält es sich anders. Erstens sind die Maklerprovisionen für größere Grundstücke, wie diese von Fonds gekauft werden, deutlich niedriger und liegen eher bei einem als bei sieben Prozent.

Zweitens kann die Grunderwerbsteuer durch sogenannte „Share Deals“, bei denen Grundstücksgesellschaften statt direkt Immobilien erworben werden, erheblich reduziert werden.

Kosten abwägen

Das gilt auch noch nach den jüngsten Steueränderungen für sogenannte Grunderwerbsteuer-Blocker. Die Transaktionskosten für größere Immobilien, wie sie meist durch Fonds erworben werden, sind also weitaus geringer als bei einem Direktinvestment.

Dafür gibt es auf der anderen Seiten bei Fonds die fondsspezifischen Kosten, die sich in der Summe auch auf 15 Prozent addieren können. Diesen Kosten stehen jedoch professionelle Managementleistungen gegenüber.

Wenn Profis Immobilien kaufen und managen ist die Wahrscheinlichkeit von Wertsteigerungen deutlich höher als wenn dies Laien tun. Die 15 Prozent Transaktionskosten, die der Kleinanleger bezahlt, wenn er sich eine vermietete Eigentumswohnung kauft, sind dagegen verlorene Kosten.

Vielen Anlegern ist nicht bewusst, dass sie diese 15 Prozent erst einmal durch Wertsteigerungen wieder aufholen müssen, bevor überhaupt ans Geldverdienen zu denken ist.

Laufende Erträge sind nicht attraktiv

Der Käufer einer Eigentumswohnung wird leider auch nicht durch attraktive laufende Erträge verwöhnt. Im Gegenteil. Wohnungen werden heute oftmals zum 25fachen der Jahresmiete verkauft, was einer Anfangsrendite von vier Prozent entspricht.

Dabei sind weder die oben erwähnten hohen Erwerbsnebenkosten berücksichtigt noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Ziehen wir diese Kosten in Betracht, dann bleiben uns oft nur zwei bis drei Prozent übrig. Berücksichtigt man noch den Aufwand für die Zinsen, dann ist der Ertrag im besten Fall bei Null.

Der Anleger muss zuzahlen

Nicht selten muss der Anleger sogar noch dazuzahlen. Es handelt es sich dann um sogenannte Unterdeckungsmodelle. Das heißt: Statt jährlich einen Ertrag aus dem Investment zu erhalten, muss der Anleger jährlich Geld zuschießen.

All das spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen den Erwerb einer Eigentumswohnung, aber der Anleger sollte all diese Kosten mit einplanen.

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer – wie zuletzt in Berlin – trifft also keineswegs primär die Immobilienprofis. Vor allem den durchschnittlichen Wohnungskäufer, der keine Chance hat, durch sogenannte „Share Deals“ Grunderwerbsteuer zu sparen und der auch noch die sehr hohen Maklerprovisionen in voller Höhe zu entrichten hat.

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