DJE Real Estate: Immobiliendachfonds müssen sich der Systemfrage stellen
Da lohnt sich einmal ein Blick auf die Großanlegerfonds und „Spezialitäten“ in Form von Zertifikaten auf Immobilieninvestments, die entweder langen Kündigungsfristen unterliegen, in anderen Fällen bis auf weiteres mehr oder weniger überhaupt nicht zu verflüssigen sind. Dass die Gewichte einzelner dieser Investments heute verhältnismäßig hoch erscheinen, Bsp. ABN AMRO - AXA REIM European Real Estate Opportunity II-Zertifikat 11,54 Prozent (Stand 11/2011), ist allerdings, was man fairerweise erklären muss, auch mit den Mittelabflüssen der vergangenen Jahre zu begründen, die den prozentualen Depotanteil steigen ließen. Systemisches Problem bleibt bis zur Umsetzung des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes auf jeden Fall die Tatsache, dass die Immobiliendachfonds mindestens 51 Prozent ihrer Mittel in Immobilienfonds investieren müssen. Also gar keine Chance haben, die aktuelle „Problemzone“ zu umgehen. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass sowohl Retailfonds wie z.B. der DEGI International vor der Abwicklung stehen, als auch Großanlegerfonds, wie der DEGI Global Business.
Nur drei Handlungsalternativen Vor diesem Hintergrund bieten sich den letzten Vertretern der Immobiliendachfonds eigentlich nur drei Handlungsalternativen: Umbau zu unspezifischen Dachfonds durch Satzungsänderung und Anpassung der Anlagestrategie (was nur liquiden Fonds möglich sein wird), die Anteilsinhaber bei Laune zu halten, bis die Immobiliendachfonds selbst unter die Verkaufsfristen des Anlegerschutzgesetzes fallen (setzt dann ebenfalls eine Satzungsänderung voraus) oder das Siechtum fortzusetzen. Die Strategie „Durchwurschteln“ dürfte insofern zunehmend schwerer fallen, als die Verkaufsdynamik angesichts der Marktstimmung tendenziell eher zu- als abnehmen dürfte.
Es bleibt also festzuhalten: Der ursprünglich von Immobiliendachfonds propagierte Performance-Mehrwert nach Kosten (Dachfondsebene) gegenüber dem Durchschnitt offener Immobilienfonds ist nicht risikolos zu erzielen und wird, wie die jüngsten Ergebnisse abseits der Liquiditätsprobleme belegen, auch um den Preis einer höheren Volatilität erkauft. Wenn der DJE Real Estate in der Anfangszeit seines Bestehens die Marktteilnehmer etwas anderes glauben lassen konnte, so lag das an zwei wesentlichen Faktoren: Erstens an der Erholung der Aktienmärkte in den Jahren 2004/2005 (Aktienquote des Fonds damals um die 10 Prozent), zum anderen am Performance-Mehrwert der Großanlegerfonds gegenüber Immobilienpublikumsfonds, die sich an die Breite Masse wandten. Den Unterschied machte die Höhe der Kassenhaltung aus. Beide Effekte haben sich historisch ebenso verändert, wie die Zinserträge für die liquiden Mittel der Fonds.
Fazit: Die Bereinigung des Produktuniversums der Immobilienfonds schreitet voran. Während es aber bei den direkt investierenden Fonds noch eine Zukunft für einzelne bestehende Fonds und das Marktsegment als solches geben wird, das von Neuauflagen zu gegebener Zeit profitieren kann, steht die Immobiliendachfondsidee im klassischen Sinne, als risiko- und schwankungsarme Anlageform, am Scheideweg. Spannend bleibt die Frage, wie Abwicklungen von Immobiliendachfonds eigentlich aussehen. Theoretisch werden sie abseits des „Zwangsverkaufs“ von Positionen über die Börse eine jahrelange Geschichte, die erst dann ein Ende nimmt, wenn der letzte Zielfonds abgewickelt sein wird. Zur Person: Björn Drescher ist geschäftsführender Gesellschafter und Mitbegründer der Drescher & Cie, einer Gesellschaft für Wirtschafts- und Finanzinformationen. Zudem ist er Verleger der Börsenbriefe "Fonds-Scout" und "Fonds im Visier" sowie Veranstalter von Seminaren rund um das Thema "Investmentfonds".
