Immobilienfonds „US-Investments lohnen sich trotz Absicherungskosten“
Lohnen angesichts der aktuell hohen Hedging-Kosten US-Investments noch?
Wenn man von Hedging-Kosten in Höhe von rund 2,8 Prozent per anno ausgeht, ist das natürlich eine Größenordnung, über die man sich als Investor Gedanken machen muss. Würden die Kosten bei 0,5 Prozent liegen, wären sie vor dem Hintergrund des Renditeaufschlags in den USA vernachlässigbar. Denn im Vergleich zu den Mietrenditen, nicht nur von Spitzenobjekten in europäischen Metropolen, weisen Immobilien in den USA einen deutlichen Renditevorsprung auf. Im Wohnimmobiliensegment für Apartmentanlagen (Multifamily) beispielsweise beträgt das Plus gegenüber Deutschland über drei Prozentpunkte – ohne Berücksichtigung von Währungsschwankungen wohlgemerkt.
Diese Überrenditen werden von den aktuellen Hedging-Kosten großteils, aber nicht vollständig kompensiert. US-Investments lohnen sich deshalb aus unserer Sicht trotz hoher Absicherungskosten. Natürlich gilt dies nicht für alle Investments, man muss selektiv vorgehen. Innerstädtische Top-Wohnimmobilien oder CBD-Büroimmobilien in den Gateway-Städten beispielsweise erfüllen diese Kriterien oft nicht.
Grundsätzlich gehören US-Immobilien auch bei gestiegenen Hedging-Kosten in ein Immobilienportfolio, das dem Anspruch an Internationalität gerecht werden und Diversifikationsmöglichkeiten nutzen möchte. Wenn man die aktuelle Lage in Italien berücksichtigt und deren mögliche negative Effekte für Europa, dann sollte eine Diversifikation in den größten Immobilienmarkt der Welt eigentlich selbstverständlich sein.
Welche Arten von Hedging gibt es? Und für wen sind sie jeweils interessant?
Zu unterscheiden sind im Grunde drei Arten: Natural Hedging, passives Hedging und aktives Hedging. Natural Hedging bedeutet zum Beispiel bei fremdfinanzierten Immobilien, dass die Bankdarlehen in der Währung der Immobilie aufgenommen werden und nicht beispielsweise ein Darlehen in Schweizer Franken für ein Objekt in den USA verwendet wird. Eine Dollar-Finanzierung für ein US-Asset ist im institutionellen Geschäft allerdings auch die Regel. Passives Hedging hingegen basiert auf einem Devisentermingeschäft (OTC) mit einer Bank oder dem Handel mit Devisen-Futures an einer Börse, zum Beispiel in Chicago.
Aktives Währungs-Management wiederum nutzt im Grunde dieselben Währungsinstrumente wie passives Hedging. Im Unterschied dazu ist aber der Absicherungsgrad variabel und kann zwischen 0 und 100 Prozent schwanken. Mittels quantitativer Modelle wird versucht, Trends zu identifizieren, um bei einer Aufwertung des US-Dollars die Absicherungsquote herunterzufahren. Dadurch werden dann Währungsgewinne im Investment erzielt. Bei fallendem US-Dollar wird dann die Absicherungsquote wieder erhöht, wobei dann aber auch Absicherungskosten anfallen.
Aktives Hedging vereint das Element der Sicherheit vor Währungseinflüssen mit zusätzlichen Renditechancen, welche die Hedging-Kosten im Vergleich zum passiven Hedging teilweise kompensieren oder im Idealfall sogar übersteigen können. In den vergangenen Jahren hat der Währungsspezialist, mit dem wir zusammenarbeiten, positive Renditen von durchschnittlich etwa 2,4 Prozent pro Jahr erreicht. Dabei sind einzelne Jahre teilweise negativ andere aber auch zweistellig positiv ausgefallen. Dagegen müssen dann die Kosten der eigentlichen Währungsabsicherung gerechnet werden wobei auch nach Berücksichtigung dieser Kosten ein positives Gesamtergebnis aus der Währung erzielt wurde.
Auch hier ist die Empfehlung von der individuellen Situation des Investors abhängig. Vorteilhaft für den Anleger ist dabei, wenn entsprechendes Know-how beim Manager vorhanden ist und dies innerhalb des Fonds angeboten wird. Damit erspart er sich eigene zeit- und kostenintensive Aktivitäten. Der Anleger sollte dabei zwischen Anteilklassen mit und ohne Hedging entscheiden können und auch die Flexibilität haben, zwischen den Anteilklassen zu wechseln.
