DZ Bank Risiken auf dem Wohnimmobilienmarkt steigen

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Steigende Preise und regionale Risiken am deutschen Wohnungsmarkt

Die Wohnungsmärkte sind in vielen Ländern wieder im Aufwind. Anders als in den Boomjahren vor der Finanzmarktkrise ziehen die Preise aber auch in Deutschland kräftig an. Eine wesentliche Ursache sind die niedrigen Zinsen, die in der Vergangenheit immer wieder die Entstehung von Immobilienblasen unterstützt haben. Ist eine solche Entwicklung auch für den deutschen Wohnungsmarkt zu befürchten, oder gibt es Gründe, die die seit sechs Jahren steigenden Kaufpreise rechtfertigen?

Fakt ist, dass die Wohnungspreise in Deutschland weiter spürbar anziehen. Im laufenden Jahr hat sich die Preisdynamik auf ein Plus von 4,5 Prozent beschleunigt, den stärksten Preiszuwachs seit gut 20 Jahren. Eigenheime haben sich insgesamt seit 2010 um rund 20 Prozent verteuert, während die Verbraucherpreise seitdem mit 8 Prozent deutlich langsamer zulegten. Damit konnten Eigenheimbesitzer auch inflationsbereinigt Wertzuwächse verbuchen. Noch schneller als Eigenheime haben sich Mehrfamilienhäuser verteuert, die aufgrund der niedrigen Zinsen zu den besonders begehrten Anlageobjekten von Investoren zählen.

In den Metropolen hat sich der Preisauftrieb verlangsamt, insgesamt steigen die Wohnungspreise aber schneller

Der starke Preisanstieg der Eigenheime relativiert sich, wenn der Betrachtungszeitraum verlängert wird. Denn vor 2010 stagnierten die Wohnungspreise über viele Jahre. Und es gibt gewaltige regionale Unterschiede: Während die Preise in den sieben größten Städten mehr als doppelt so schnell wie im Landesdurchschnitt zulegten, können sich Hausbesitzer in Abwanderungsregionen freuen, wenn die Immobilienpreise einigermaßen stabil bleiben. Die Spaltung des Immobilienmarktes in wachsende Großstädte mit knappem Wohnungsangebot gegenüber strukturschwachen Landstrichen mit Leerstandsproblemen hält an. Zwischen den Großstädten hat sich die Wachstumsdynamik allerdings von der ersten in die zweite Reihe verlagert.

Die hohe Preisdynamik in den sieben größten deutschen Städten mit zeitweilig zweistelligen jährlichen Wachstumsraten hat sich seit 2013 auf durchschnittlich fünf Prozent halbiert, obwohl die Preise am Wohnungsmarkt insgesamt schneller steigen. Während in diesen Städten das schon sehr hohe Preisniveau das Anstiegstempo belastet, geht es in den „kleineren“ Groß- und Universitätsstädten, in denen die Preise bislang moderater gestiegen sind, nun schneller aufwärts. 2015 zog die Dynamik in den sieben Metropolen aufgrund des großen Nachfragepotenzials aber wieder an: Zur Nachfrage von Eigenheimkäufern, die von günstigen Finanzierungsbedingungen und steigenden Einkommen profitieren, kommt hier noch die von in und ausländischen Anlegern auf der Suche nach sicheren Geldanlagen hinzu.

Der Einfluss der niedrigen Zinsen zeigt sich deutlich im unterschiedlichen Anstiegstempo von Preisen und Mieten. Trotz des großen Wohnungsbedarfs und des knappen Wohnungsangebots in den Metropolen steigen die Mieten seit 2010 durchgängig langsamer als die Kaufpreise. Denn während Mietsteigerungen in voller Höhe auf den Mieter durchschlagen, bleiben die Kreditraten trotz steigender Preise dank der gefallenen Zinsen stabil. Damit hat sich die Relation aus Preisen und Mieten in den zurückliegenden fünf Jahren immer weiter verschlechtert. Auch deshalb gelten die Kaufpreise in den Metropolen teilweise als überbewertet.