„Eine Billion US-Dollar müssen gestemmt werden“
Das Emissionshaus König & Cie. berät künftig institutionelle US-Immobilienanleger. DAS INVESTMENT sprach mit dem geschäftsführenden Gesellschafter Johannes Bitter-Suermann, der auch Geschäftsführer des neu gegründeten Unternehmens König Pyne & Cie. LP in New York ist.
DAS INVESTMENT.com: König & Cie. zieht es auf den US-Immobilienmarkt. Was haben Sie dort vor?
Johannes Bitter-Suermann: Wir haben mit The Pyne Company, einem US-weit agierenden Immobilieninvestment-Unternehmen, ein Joint Venture für die Beratung institutioneller Immobilienanleger gegründet, um die Expertise der beteiligten Partner Dritten zur Verfügung zu stellen. Die Idee ist, Investoren in der jetzigen Marktlage die notwendige Beratung zukommen zu lassen, die es ihnen ermöglicht, ihre Immobilie nicht veräußern zu müssen.
DAS INVESTMENT.com: Warum ist das ein Problem?
Bitter-Suermann: In den vergangenen Immobilienzyklen ließ sich in den USA immer wieder das Gleiche beobachten: Während des Aufschwungs kamen ausländische Anleger und kauften. Im Abschwung stießen sie die Immobilien wieder ab, mitunter auch, weil sie von ihren amerikanischen Verwaltern und Managern dahingehend beraten wurden. Am Ende des Zyklus waren die Immobilien dann regelmäßig wieder in amerikanischer Hand. Allein in New York wissen wir von 295 Gebäuden, die mit mit Problemen behaftet sind, die zu einem Verkauf führen könnten.
DAS INVESTMENT.com: Was sind das konkret für Probleme?
Bitter-Suermann: In den nächsten zwei bis vier Jahren müssen die Eigentümer von gewerblichen US-Immobilien ein Refinanzierungsvolumen von rund einer Billion US-Dollar stemmen. Und das in sinkenden Märkten, die den Immobilienwert weiter mit nach unten ziehen. Die bestehende Hypothek schrumpft jedoch nicht. Hier müssen alternative Geldquellen und Lösungsansätze gefunden und die Banken, die sich mit restriktiven Kreditvorgaben konfrontiert sehen, wieder als Partner gewonnen werden. Das gelingt nur, wenn die Investoren nicht den Kopf in den Sand stecken und sich diesen Herausforderungen stellen.
DAS INVESTMENT.com: Ist es nicht nachvollziehbar, dass viele daran denken, die Immobilie nur schnell abzustoßen?
Bitter-Suermann: Vielleicht nachvollziehbar, aber nicht klug. Und insbesondere nicht, wenn die betreffende Immobilie als Kapitalanlage völlig intakt ist. Der aktuelle Abschwung wurde von exogenen Faktoren ausgelöst, vor allem durch die Finanzkrise und die Verbriefungskaskaden. Das hat so gut wie nichts mit dem Gewerbeimmobilienmarkt zu tun. Hinzu kommt: Die Wertminderungen haben ihre Ursache nicht in Überbauung und daraus entstehendem Leerstand, sondern in Portfolio-Anpassungen. Anleger, die in Immobilien überinvestiert sind, weil etwa der Aktienanteil ihres Depots an Wert verloren hat, trennen sich von Immobilien. Wie sinnvoll diese Strategie ist, sei dahingestellt. Sicher ist, dass Verkäufe unter Druck den Markt nur noch stärker belasten.
DAS INVESTMENT.com: Wie gehen Sie also vor?
Bitter-Suermann: Wir analysieren die US-Immobilienbestände und zeigen Lösungsansätze sowohl für die Bewirtschaftung der Immobilie als auch für die zukünftige Finanzierungsstruktur auf. Und zwar nicht nur für Bestandsimmobilien, sondern auch für derivative Anlagen wie etwa Portfolios aus Commercial Mortgage-Backed-Securities. Allein der mittelfristig auslaufende CMBS-Markt hat ein Volumen von 750 Milliarden US-Dollar. Unsere Analyse zeigt die Ertragskraft der zugrundeliegenden Immobilie aufgrund ihres Cashflows und damit ihren eigentlicher Wert und die zukünftige Leistungsfähigkeit. Darüber hinaus bietet König Pyne & Cie. die Möglichkeit der Kapitalbeschaffung durch verschiedene Kooperationspartner. Wir arbeiten zudem in allen rechtlichen Fragen mit einer der besten Immobilienkanzleien der USA zusammen: mit Sonnenschein, Nath & Rosenthal.
DAS INVESTMENT.com: Wer gehört zur Zielgruppe?
Bitter-Suermann: Jeder institutionelle Anleger, also offene Fonds, geschlossene Fonds, Versicherungen, Family Offices. Wir stehen derzeit in Kontakt mit zwei potenziellen Mandanten mit Immobilien an der Ostküste.
DAS INVESTMENT.com: Glauben Sie sich tatsächlich, dass Initiatoren geschlossener Sie zu Hilfe rufen, weil sie ihre US-Fondsimmobilien nicht refinanzieren können?
Bitter-Suermann: Selbstverständlich halten wir das für denkbar und wünschenswert. Es gibt sicherlich Emissionshäuser, die dabei eine höhere Hemmschwelle haben, weil wir etwa im Schiffsbereich konkurrieren. König & Cie. hat jedoch nicht vor, aus dem Beratungsgeschäft US-Immobilienfonds zu entwickeln. Wo wir nicht Mitbewerber sind, gibt es auch keine Interessenskonflikt und damit keinen Grund, nicht mit uns und unseren Partnern zu kooperieren.
DAS INVESTMENT.com: König & Cie. zieht es auf den US-Immobilienmarkt. Was haben Sie dort vor?
Johannes Bitter-Suermann: Wir haben mit The Pyne Company, einem US-weit agierenden Immobilieninvestment-Unternehmen, ein Joint Venture für die Beratung institutioneller Immobilienanleger gegründet, um die Expertise der beteiligten Partner Dritten zur Verfügung zu stellen. Die Idee ist, Investoren in der jetzigen Marktlage die notwendige Beratung zukommen zu lassen, die es ihnen ermöglicht, ihre Immobilie nicht veräußern zu müssen.
DAS INVESTMENT.com: Warum ist das ein Problem?
Bitter-Suermann: In den vergangenen Immobilienzyklen ließ sich in den USA immer wieder das Gleiche beobachten: Während des Aufschwungs kamen ausländische Anleger und kauften. Im Abschwung stießen sie die Immobilien wieder ab, mitunter auch, weil sie von ihren amerikanischen Verwaltern und Managern dahingehend beraten wurden. Am Ende des Zyklus waren die Immobilien dann regelmäßig wieder in amerikanischer Hand. Allein in New York wissen wir von 295 Gebäuden, die mit mit Problemen behaftet sind, die zu einem Verkauf führen könnten.
DAS INVESTMENT.com: Was sind das konkret für Probleme?
Bitter-Suermann: In den nächsten zwei bis vier Jahren müssen die Eigentümer von gewerblichen US-Immobilien ein Refinanzierungsvolumen von rund einer Billion US-Dollar stemmen. Und das in sinkenden Märkten, die den Immobilienwert weiter mit nach unten ziehen. Die bestehende Hypothek schrumpft jedoch nicht. Hier müssen alternative Geldquellen und Lösungsansätze gefunden und die Banken, die sich mit restriktiven Kreditvorgaben konfrontiert sehen, wieder als Partner gewonnen werden. Das gelingt nur, wenn die Investoren nicht den Kopf in den Sand stecken und sich diesen Herausforderungen stellen.
DAS INVESTMENT.com: Ist es nicht nachvollziehbar, dass viele daran denken, die Immobilie nur schnell abzustoßen?
Bitter-Suermann: Vielleicht nachvollziehbar, aber nicht klug. Und insbesondere nicht, wenn die betreffende Immobilie als Kapitalanlage völlig intakt ist. Der aktuelle Abschwung wurde von exogenen Faktoren ausgelöst, vor allem durch die Finanzkrise und die Verbriefungskaskaden. Das hat so gut wie nichts mit dem Gewerbeimmobilienmarkt zu tun. Hinzu kommt: Die Wertminderungen haben ihre Ursache nicht in Überbauung und daraus entstehendem Leerstand, sondern in Portfolio-Anpassungen. Anleger, die in Immobilien überinvestiert sind, weil etwa der Aktienanteil ihres Depots an Wert verloren hat, trennen sich von Immobilien. Wie sinnvoll diese Strategie ist, sei dahingestellt. Sicher ist, dass Verkäufe unter Druck den Markt nur noch stärker belasten.
DAS INVESTMENT.com: Wie gehen Sie also vor?
Bitter-Suermann: Wir analysieren die US-Immobilienbestände und zeigen Lösungsansätze sowohl für die Bewirtschaftung der Immobilie als auch für die zukünftige Finanzierungsstruktur auf. Und zwar nicht nur für Bestandsimmobilien, sondern auch für derivative Anlagen wie etwa Portfolios aus Commercial Mortgage-Backed-Securities. Allein der mittelfristig auslaufende CMBS-Markt hat ein Volumen von 750 Milliarden US-Dollar. Unsere Analyse zeigt die Ertragskraft der zugrundeliegenden Immobilie aufgrund ihres Cashflows und damit ihren eigentlicher Wert und die zukünftige Leistungsfähigkeit. Darüber hinaus bietet König Pyne & Cie. die Möglichkeit der Kapitalbeschaffung durch verschiedene Kooperationspartner. Wir arbeiten zudem in allen rechtlichen Fragen mit einer der besten Immobilienkanzleien der USA zusammen: mit Sonnenschein, Nath & Rosenthal.
DAS INVESTMENT.com: Wer gehört zur Zielgruppe?
Bitter-Suermann: Jeder institutionelle Anleger, also offene Fonds, geschlossene Fonds, Versicherungen, Family Offices. Wir stehen derzeit in Kontakt mit zwei potenziellen Mandanten mit Immobilien an der Ostküste.
DAS INVESTMENT.com: Glauben Sie sich tatsächlich, dass Initiatoren geschlossener Sie zu Hilfe rufen, weil sie ihre US-Fondsimmobilien nicht refinanzieren können?
Bitter-Suermann: Selbstverständlich halten wir das für denkbar und wünschenswert. Es gibt sicherlich Emissionshäuser, die dabei eine höhere Hemmschwelle haben, weil wir etwa im Schiffsbereich konkurrieren. König & Cie. hat jedoch nicht vor, aus dem Beratungsgeschäft US-Immobilienfonds zu entwickeln. Wo wir nicht Mitbewerber sind, gibt es auch keine Interessenskonflikt und damit keinen Grund, nicht mit uns und unseren Partnern zu kooperieren.
