„Eine Kurserholung ist nicht entscheidend“ Zweitmarkt-Investments: So ermittelt ein Sachwert-Experte den Wert
Jörg Neidhart, Geschäftsführer bei der Hamburger Secundus Invest GmbH
DAS INVESTMENT: Wie genau bestimmen Sie den Net Asset Value eines Fondsanteils? Die Private-Equity-Märkte beispielsweise sind doch eher komplex.
Jörg Neidhart: Bei Private Equity-Fonds verlassen wir uns auf die Zahlen, die in den Geschäftsberichten an die Anleger kommuniziert werden. Anders geht es in diesem Segment auch nicht. Gleichwohl werden diese Zahlen aber immer auf den Ist-Wert der deutschen GmbH & Co. KG angewendet. Das bedeutet: Der NAV des Zielfonds ist die Basis der Berechnung. Um den NAV der deutschen GmbH & Co. KG zu ermitteln, wird dieser Wert u.a. in Relation zur Investitionsquote, den laufenden Kosten und bisherigen Auszahlungen gesehen. Auch Währungseffekte bei USD-Investments werden auf den deutschen Fonds umgerechnet.
Wie läuft das bei Schiffsfonds?
Bei Schiffen gibt es verlässliche Indikatoren für den Marktwert durch reale Transaktionen. Auch der Schrottpreis lässt sich relativ leicht errechnen. Dies in Relation zur Währung, Rückstellungen und Verbindlichkeiten mit einem Sicherheitsabschlag versehen gibt einen relativ verlässlichen NAV. Generell stellen wir eher konservativ auf den Schrottpreis ab. Zudem spielen die Bonität des Charterers und die Höhe der Charter in Relation zum Markt eine bedeutende Rolle. Bei Immobilien ist es letztlich ähnlich. Transaktionen in der Vergangenheit und der Umgebung des Objektes, Bonität des Mieters, Finanzierungsstruktur, gezahlte Miete zur Marktmiete et cetera.
Wie berechnen Sie den NAV von Flugzeugfonds?
Bei Flugzeugen muss die Marktgängigkeit des Fliegers besonders beachtet werden, die Drittverwertbarkeit, der Flugzeugtyp, die Zahl der potenziellen Abnehmer. Zudem fehlt hier oftmals der Erfahrungswert für Anschluss-Leasingverträge – nehmen wir beispielsweise den A 380. Um die Chancen von Anschlussverträgen und die Werthaltigkeit der Flieger zu evaluieren, sprechen wir auch schon mal direkt mit Flugzeugherstellern wie Airbus oder Leasingnehmern wie Emirates. Je weniger Erfahrungswerte vorliegen, desto höher der Sicherheitsabschlag, um einen konservativen NAV zu kalkulieren.
Analysieren Sie auch Erneuerbare-Energien-Fonds?
Bei Erneuerbaren Energien beschränkt sich die Secundus Invest bei der Auswahl bisher insbesondere auf deutsche Wind- und Solarparks. Durch die Einnahmesicherheit des Erneuerbare Energien-Gesetzes sind die Cash-Flows relativ gut zu prognostizieren. Einflussfaktoren wie Fremdfinanzierung, Einstrahlungs- und Effizienzzahlen werden entsprechend mit eingepreist. Unterschiede gibt es oftmals beim unterstellten Laufzeitende: Einige Anbieter berechnen einen Restwert, andere sehen eher eine finanzielle Belastung durch den Rückbau der Anlagen. Das haben wir im Blick.
Viele Fondsanteile, die an den Zweitmarktbörsen gelistet sind, rangieren bei unter 40 Prozent ihres ursprünglichen Einstandspreises. Woher kommt die Hoffnung, dass sich diese Fonds noch einmal erholen?
Sie brauchen sich gar nicht zu erholen. Für ein lukratives Zweitmarktinvestment ist es nicht zwingend erforderlich, dass die Zweitmarktkurse steigen oder gar 100 Prozent oder mehr des Nominalwertes erreichen. Wir vermitteln die Anteile direkt oder über die öffentlichen Zweitmarktplattformen unter ihrem berechneten inneren Wert. Eine Kurserholung ist dann nicht das entscheidende Kriterium, sondern die kommenden Auszahlungen aus der Beteiligung. Wir schauen uns alle verfügbaren Parameter sehr genau an. Fragen sind hier etwa: Wie ist die Einnahmesituation des Fonds? Wie lang laufen die Miet- oder Charterverträge? Sind diese marktgerecht? Ist der Fonds entschuldet beziehungsweise wie viel Kapitaldienst ist noch zu leisten? Wie wurde die Wertentwicklung des Assets ursprünglich kalkuliert? Wurde mit einem Verkaufspreis oder dem Schrottwert kalkuliert?
Geben Sie ein Beispiel für einen Schiffsfonds?
Im November wurde für das SubstanzPortfolio ein Anteil an einem Schiffsfonds von einem institutionellen Investor für 56 Prozent brutto auf den Nominalwert erworben - inklusive aller Transaktionskosten. Der institutionelle Investor war gezwungen, den Anteil schnell abzustoßen und daher bereit einen Abschlag hinzunehmen. Im Dezember 2015 schüttete der Fonds etwa 12 Prozent des Nominals aus, das entspricht über 20 Prozent auf den Brutto-Zweitmarktpreis. Für die nächsten Jahre sind aufgrund des fixierten Chartervertrages mit dem renommierten Charterer Maersk weitere Auszahlungen in gleicher Höhe geplant. Und heute wird der Anteil auf dem öffentlichen Zweitmarkt für 56 Prozent netto angeboten. Das heißt, mit einem heutigen Verkauf könnte bereits eine Rendite von rund 20 Prozent realisiert werden. Aber der Anteil soll gehalten werden, so dass das SubstanzPortfolio von den kommenden Auszahlungen profitiert.
Jörg Neidhart: Bei Private Equity-Fonds verlassen wir uns auf die Zahlen, die in den Geschäftsberichten an die Anleger kommuniziert werden. Anders geht es in diesem Segment auch nicht. Gleichwohl werden diese Zahlen aber immer auf den Ist-Wert der deutschen GmbH & Co. KG angewendet. Das bedeutet: Der NAV des Zielfonds ist die Basis der Berechnung. Um den NAV der deutschen GmbH & Co. KG zu ermitteln, wird dieser Wert u.a. in Relation zur Investitionsquote, den laufenden Kosten und bisherigen Auszahlungen gesehen. Auch Währungseffekte bei USD-Investments werden auf den deutschen Fonds umgerechnet.
Wie läuft das bei Schiffsfonds?
Bei Schiffen gibt es verlässliche Indikatoren für den Marktwert durch reale Transaktionen. Auch der Schrottpreis lässt sich relativ leicht errechnen. Dies in Relation zur Währung, Rückstellungen und Verbindlichkeiten mit einem Sicherheitsabschlag versehen gibt einen relativ verlässlichen NAV. Generell stellen wir eher konservativ auf den Schrottpreis ab. Zudem spielen die Bonität des Charterers und die Höhe der Charter in Relation zum Markt eine bedeutende Rolle. Bei Immobilien ist es letztlich ähnlich. Transaktionen in der Vergangenheit und der Umgebung des Objektes, Bonität des Mieters, Finanzierungsstruktur, gezahlte Miete zur Marktmiete et cetera.
Wie berechnen Sie den NAV von Flugzeugfonds?
Bei Flugzeugen muss die Marktgängigkeit des Fliegers besonders beachtet werden, die Drittverwertbarkeit, der Flugzeugtyp, die Zahl der potenziellen Abnehmer. Zudem fehlt hier oftmals der Erfahrungswert für Anschluss-Leasingverträge – nehmen wir beispielsweise den A 380. Um die Chancen von Anschlussverträgen und die Werthaltigkeit der Flieger zu evaluieren, sprechen wir auch schon mal direkt mit Flugzeugherstellern wie Airbus oder Leasingnehmern wie Emirates. Je weniger Erfahrungswerte vorliegen, desto höher der Sicherheitsabschlag, um einen konservativen NAV zu kalkulieren.
Analysieren Sie auch Erneuerbare-Energien-Fonds?
Bei Erneuerbaren Energien beschränkt sich die Secundus Invest bei der Auswahl bisher insbesondere auf deutsche Wind- und Solarparks. Durch die Einnahmesicherheit des Erneuerbare Energien-Gesetzes sind die Cash-Flows relativ gut zu prognostizieren. Einflussfaktoren wie Fremdfinanzierung, Einstrahlungs- und Effizienzzahlen werden entsprechend mit eingepreist. Unterschiede gibt es oftmals beim unterstellten Laufzeitende: Einige Anbieter berechnen einen Restwert, andere sehen eher eine finanzielle Belastung durch den Rückbau der Anlagen. Das haben wir im Blick.
Viele Fondsanteile, die an den Zweitmarktbörsen gelistet sind, rangieren bei unter 40 Prozent ihres ursprünglichen Einstandspreises. Woher kommt die Hoffnung, dass sich diese Fonds noch einmal erholen?
Sie brauchen sich gar nicht zu erholen. Für ein lukratives Zweitmarktinvestment ist es nicht zwingend erforderlich, dass die Zweitmarktkurse steigen oder gar 100 Prozent oder mehr des Nominalwertes erreichen. Wir vermitteln die Anteile direkt oder über die öffentlichen Zweitmarktplattformen unter ihrem berechneten inneren Wert. Eine Kurserholung ist dann nicht das entscheidende Kriterium, sondern die kommenden Auszahlungen aus der Beteiligung. Wir schauen uns alle verfügbaren Parameter sehr genau an. Fragen sind hier etwa: Wie ist die Einnahmesituation des Fonds? Wie lang laufen die Miet- oder Charterverträge? Sind diese marktgerecht? Ist der Fonds entschuldet beziehungsweise wie viel Kapitaldienst ist noch zu leisten? Wie wurde die Wertentwicklung des Assets ursprünglich kalkuliert? Wurde mit einem Verkaufspreis oder dem Schrottwert kalkuliert?
Geben Sie ein Beispiel für einen Schiffsfonds?
Im November wurde für das SubstanzPortfolio ein Anteil an einem Schiffsfonds von einem institutionellen Investor für 56 Prozent brutto auf den Nominalwert erworben - inklusive aller Transaktionskosten. Der institutionelle Investor war gezwungen, den Anteil schnell abzustoßen und daher bereit einen Abschlag hinzunehmen. Im Dezember 2015 schüttete der Fonds etwa 12 Prozent des Nominals aus, das entspricht über 20 Prozent auf den Brutto-Zweitmarktpreis. Für die nächsten Jahre sind aufgrund des fixierten Chartervertrages mit dem renommierten Charterer Maersk weitere Auszahlungen in gleicher Höhe geplant. Und heute wird der Anteil auf dem öffentlichen Zweitmarkt für 56 Prozent netto angeboten. Das heißt, mit einem heutigen Verkauf könnte bereits eine Rendite von rund 20 Prozent realisiert werden. Aber der Anteil soll gehalten werden, so dass das SubstanzPortfolio von den kommenden Auszahlungen profitiert.
