Jürgen Michael Schick vom Immobilienverbands IVD

Jürgen Michael Schick vom Immobilienverbands IVD

„Einige Immobilien sollten vor der Mietpreisbremse verkauft werden“

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Da alle im Bundestag vertretenen Parteien eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in ihrem Programm haben, ist zu befürchten, dass es in der neuen Legislaturperiode zu einschneidenden Änderungen im Mietrecht kommen wird. Wie wirkt sich dies für Investoren im Wohnimmobilienbereich aus, insbesondere für Erwerber von Zinshäusern und Wohnanlagen?

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Investoren die Wirkungen einer Mietpreisbremse bereits jetzt berücksichtigen, bevor sie beschlossen wird. Denn wenn sie erst einmal beschlossen oder in einem Gesetzesentwurf konkretisiert ist, wird der Markt sofort reagieren. Wer diese Marktreaktionen bereits heute zutreffend antizipiert, braucht keine Verluste infolge der gesetzlichen Restriktionen zu erwarten, sondern kann sogar Chancen nutzen.

Die Folgen für Eigentümer

Die Einführung einer Kappungsgrenze auch bei Neuvermietungen würde sich vor allem für Wohnungsbestände auswirken, bei denen es eine hohe Differenz zwischen dem Mietspiegel und den Neuvermietungsmieten gibt. Solche Bestände waren bisher bei Investoren ganz besonders beliebt, weil sie hier bei der Neuvermietung zum Teil ungewöhnlich hohe Mietsteigerungen durchsetzen konnten. Dies wird künftig nicht mehr möglich sein – und genau dies ist ja die Intention der politischen Parteien, die eine Mietpreisbremse in ihr Programm aufgenommen haben.

Viele Marktteilnehmer haben diese Auswirkungen der zu erwartenden gesetzlichen Neuregelung noch nicht realisiert. Und genau darin liegt eine Chance. Wer Wohnimmobilien in sogenannten kommenden Lagen besitzt, in denen es eine große Differenz zwischen Mietspiegel und Neuvermietungsmieten gibt, sollte so rasch wie möglich verkaufen. Diese Lagen werden nach einer Gesetzesänderung an Attraktivität für Investoren verlieren und daher weitere Preissteigerungen extrem unwahrscheinlich, sinkende Kaufpreise jedoch möglich sind.

Umgekehrte Vorzeichen für Zinshäuser


Umgekehrt verhält es sich mit Wohnanlagen und Zinshäusern, bei denen es eine nur geringe Differenz zwischen Mietspiegel und Neuvertragsmieten gibt. Diese Wohnanlagen galten bisher bei Investoren als weniger attraktiv, was sich jedoch bei der Einführung einer Mietpreisbremse für Neuvermietungen sofort ändern wird.

Daher sind künftig gerade in diesen – bislang von vielen Investoren eher vernachlässigten – Lagen eher Preissteigerungen zu erwarten. Zumindest sind jedoch Preisabschläge sehr unwahrscheinlich, so dass es sich um ein stabiles Investment handelt.

Bezogen auf den in Deutschland mit Abstand größten Markt für Zinshäuser, Berlin, heißt dies: Die in den vergangenen Jahren beliebten kommenden Lagen in Stadtteilen wie Wedding, Tiergarten, Lichtenberg und Neukölln büßen bei Einführung der Mietpreisbremse deutlich an Attraktivität ein.

Wer Wohnimmobilien in diesen Lagen besitzt, sollte die Verkaufschance nutzen, bevor das Mietrecht geändert wird und diese Lagen damit an Attraktivität verlieren.

Sinnvoll ist es, die realisierten Gewinne zu reinvestieren, und zwar in Stadtteilen, wo es eine nur geringe Differenz zwischen Mietspiegel und Neuvermietungsmieten gibt. In Berlin sind dies beispielsweise Stadtteile wie Spandau und  Reinickendorf, aber auch hochpreisige Lagen in Mitte, in Charlottenburg-Wilmersdorf sowie in Steglitz-Zehlendorf.

So wie an der Börse wird auch am Immobilienmarkt die Zukunft gehandelt. In dem Moment, wo die Marktteilnehmer die Auswirkungen der Mietpreisbremse realisieren, wird sich das Preisgefüge ändern.

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