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Einzelhandelsfonds 5 neue Einzelhandels-Immobilienfonds – und ihre Antwort auf den Online-Handel

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Heimwerkermarkt in Trier

Deutlich konservativer und unflexibler ist der Platzhirsch im Segment der Einzelhandelsimmobilien unterwegs. Der Frankenthaler Initiator Hahn Immobilien hat sich auf den großflächigen Einzelhandel spezialisiert, also auf Betriebe ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Die Ausrichtung begründet Vorstandsmitglied Thomas Kuhlmann damit, dass sich „langfristig vor allem marktführende Standorte im Einzelhandel durchsetzen. Kleine Supermarktstandorte oder Fachmarkt-Agglomerationen bieten dieses Potenzial in der Regel nicht.“

Im Portfolio des aktuellen Hahn Pluswertfonds 164 finden Investoren einen Bau- und Heimwerkermarkt in Trier. Kuhlmann: „Der Standort hat uns komplett überzeugt: Steigende Bevölkerungszahlen, geringe Arbeitslosigkeit und die gute Betreiberlage waren Argumente für diesen Baumarkt. Das Objekt hat über die Stadtgrenzen hinaus ein großes Einzugsgebiet im regionalen Umland und profitiert von seiner verkehrsgünstigen Lage.“ Hahn hat das 14,1-fache der anfänglichen Jahresmiete bezahlt. Die Immobilie wurde 2005 gebaut und 2014 neu für 15 Jahre an Hornbach vermietet. Damit endet der Mietvertrag zwar mit der Laufzeit des Fonds Ende 2030. Angesichts der Lage dürfte eine Neuvermietung allerdings kein Problem sein. Hahn rechnet mit laufenden Ausschüttungen von 5,25 Prozent pro Jahr.

Auch der aktuelle ILG-Fonds Nr. 41 hat nur ein Objekt im Portfolio, das „Forum Gummersbach“. Das innerstädtisch gelegene Einkaufszentrum hat eine Verkaufsfläche von 22.350 Quadratmetern, 1.456 Parkplätze und liegt direkt neben dem zentralen Bus- und Zugbahnhof. Es wurde im September 2015 eröffnet und ist zu 95 Prozent vermietet. Für die noch freien Flächen hat der Verkäufer eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von fünf Jahren abgegeben. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt 11,8 Jahre, der Fonds läuft bis Ende 2034. Zu den Hauptmietern zählen Rewe, Saturn und Müller Drogerie. Es ist das einzige Einkaufszentrum mit einem vergleichbaren Angebot in seinem Einzugsgebiet. Gekauft wurde zum 16,2-Fachen der anfänglichen Jahresbruttomiete. ILG rechnet mit laufenden Ausschüttungen von 5,75 Prozent pro Jahr.

Eine Laufzeit von fünf Jahren

Eine ganz andere Strategie verfolgt indes Habona Invest mit dem Einzelhandelsimmobilien Fonds 05. Der geschlossene Fonds hat nur eine Laufzeit von fünf Jahren. Denn Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest, findet es „gewagt, einen Fonds zu konzipieren, dessen Laufzeit identisch mit der Laufzeit der darin enthaltenen Mietverträge ist. Am Ende trägt der Anleger das Anschlussvermietungs-, Verkaufs- und Refinanzierungsrisiko – alles zu einem Zeitpunkt.“ Allerdings: Je kürzer die Fondslaufzeit, desto mehr gehen diese Kosten zulasten der Rendite. Habona plant dennoch laufende Ausschüttungen von 6,25 Prozent pro Jahr.

Palla und sein Team wollen deutschlandweit Lebensmittel-Discounter, Vollversorger und Nahversorgungszentren kaufen. „Der mit Abstand größte Teil der Mieteinnahmen stammt so von konjunkturunabhängigen Lebensmittlern mit langfristigen Mietverträgen.“ Das bringe Stabilität. Der Ankauf der Immobilien soll zum 13,5-Fachen der anfänglichen Jahresmiete erfolgen. Im aktuellen Marktumfeld ist das recht sportlich. Doch bei den bisherigen vier Einzelhandelsfonds hat Habona die angestrebten Ankaufsfaktoren meist realisiert. Konkurrenz aus dem Internet fürchtet Palla nicht: „Bisher gibt es kein funktionierendes E-Commerce-Konzept, dem es gelingt, deutschlandweit und flächendeckend frische Lebensmittel an die Haustür zu liefern.“ Die Verkaufsflächenzahlen werden seiner Einschätzung nach auf absehbare Zeit nicht sinken.

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