Zu den Einzelhandelsimmobilien in den Fonds zählten auch <br>Supermärkte. Quelle: Fotolia

Zu den Einzelhandelsimmobilien in den Fonds zählten auch
Supermärkte. Quelle: Fotolia

Einzelhandelsfonds: Vermeidbare Fehler der Initiatoren im Vertrieb

//
Faktisch belegbar und medial auch zur Genüge erwähnt, investieren Institutionelle Investoren im Bereich Immobilien zuletzt wieder verstärkt in Einzelhandelsobjekte. Das haben Umfragen im Vorfeld zur diesjährigen Expo Real erneut bestätigt. Und wie so oft sollte gelten: Was für Institutionelle gut ist, kann der Privatanleger nur lieben.

Die Praxis zeigt jedoch immer wieder, dass Privatanleger, die Geschlossene Einzelhandelsfonds nicht zeichnen möchten, vor allem besorgt sind, dass gerade diese Immobilien in Zukunft weder geplante Miet- noch erwartete Wiederverkaufspreise erreichen und somit nicht mehr wettbewerbsfähig sein könnten.

Aber warum fürchtet sich der Institutionelle davor offenbar nicht? Die Antwort lässt sich an zwei Aspekten festmachen.

Aspekt Nummer 1: Restwertabsicherung


Institutionelle Investoren achten neben dem Cash Flow ihrer Investitionen darauf, möglichst schnell fremdes Kapital zu tilgen. Denn so schlagen sie „zwei Fliegen mit einer Klappe“: Es wird erstens für die Restwertentwicklung vorgesorgt, was gerade aufgrund der Bauweise und des Nutzungsprofils von Einzelhandelsimmobilien klug ist.

Denn je geringer die Schulden sind, umso weniger kann ein unerwartet niedriger Marktwert der „gebrauchten“ Immobilie das Eigenkapital schädigen. Zweitens wird so aufgrund des Zinseszinseffekts schneller als mit jeder anderen Maßnahme Kapital freigesetzt und damit der auf das Eigenkapital entfallende Anteil jeder zukünftigen Mietzahlung gesteigert. Die Publikumsfonds jedoch zielen lieber mehr oder weniger stark auf schnelle Liquiditätszahlungen an Anleger.

Aspekt Nummer 2: Wiedervermietungspuffer

Institutionelle investieren in Portfolien und nicht in einzelne Objekte. Sie müssen diversifizieren – allein schon aufgrund der großen Investitionsvolumina, über die sie verfügen. Der geschlossene Publikumsfonds jedoch kann nicht so stark streuen, er ist hier also im Nachteil. Der Initiator muss deshalb stärker auf die Wettbewerbssituation am Standort achten und diese aus der langfristigen  Standortattraktivität (relativ zum Nachbarobjekt) für Einzelhändler optimieren.

Je geringer die Standortkaufkraft und damit der Umsatz pro Quadratmeter, desto weniger Miete kann sich der Anschlussmieter leisten. Ziel muss es also sein, sich – unabhängig von der Kaufkraft am Standort – vermieterseitig Puffer herauszuarbeiten. Denn der potenzielle Anschlussmieter wird seine Verhandlungsmacht in jedem Fall ausspielen. Es zählen daher die umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten sowie der entstehende Verwaltungsaufwand auf beiden Seiten – weniger aber die absolute Kaufkraft am Standort.

Fazit: Mangelhafte Aufklärung

Im Ergebnis lässt sich festhalten, was in jedem Mietmarkt gilt: Wie groß wird meine Verhandlungsmacht als Vermieter sein, wenn der Mietvertrag ausläuft? Initiatoren von geschlossenen Einzelhandelsfonds hätten deshalb ihren Anlegern vermutlich deutlich besser erklären sollen, dass sie ihren Teil – Restwertabsicherung und Wiedervermietungspuffer – dazu beitragen.

Ich bin mir sicher, dass Privatanleger sich dann mit diesen Investments wohl fühlen können. Denn schnelle Ausschüttung, Fondslaufzeitverkürzung oder überdurchschnittlich renommierte Mieter sowie Asset Manager sind – für sich allein genommen – für den weitsichtigen Anleger zweitrangig.

Zum Autor
: Christian Gursky ist Geschäftsführer der East Merchant Select GmbH.

Mehr zum Thema
Einzelhandelsfonds: Habona legt nachAnalysen von geschlossenen Fonds: „Über Zahlen muss man nicht lange diskutieren“Einzelhandelsfonds: Rendite mit Aldi, Rewe & Co.?