Oliver Herrmann

Oliver Herrmann

Einzelhandelsimmobilien: „Eine Konzentration auf Metropolen ist nicht sehr sinnvoll“

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Verstärkt wird in letzter Zeit über die Frage diskutiert, ob der Fokus von Immobilieninvestitionen eher auf den großen Metropolen liegen solle oder ob es nicht sinnvoller sei, Investitionschancen in sogenannten B-Städten zu nutzen. Meist wird diese Diskussion mit Blick auf Büro- oder Wohnimmobilien geführt. Anders ist dies bei der Anlageklasse der Einzelhandelsimmobilien: Denn bei ihr gilt, dass eine Konzentration auf die Metropolen nicht sehr sinnvoll wäre.

Laut einer jüngst veröffentlichten Studie der Gesellschaft für Konsumforschung machen die Top 15 Kreise in Deutschland zwar 21,4 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes aus. Doch so, heißt es in der Studie, zugleich sei bei der Expansionsplanung und der Filialnetzpflege der Blick auf die Mittel- und Kleinstädte wichtig.

Attraktive Mittelstädte

Der Einzelhandel in diesen Städten ziehe oftmals Kaufkraft weit über die Grenzen des jeweiligen Stadtgebietes hinaus an, so dass die Umsätze deutlich höher sind als allein die Einzelhandelskaufkraft der Einwohner. Mittelstädte mit einer besonderen Versorgungsfunktion für ihr Umland erzielen Pro-Kopf-Umsätze, die doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt liegen.

Die Einzelhandelskaufkraft in den 20 besten Mittelstädten liegt mit einer Kaufkraftkennziffer von 120 vor den 20 stärksten Großstädten (114). Und der Einzelhandelsumsatz pro Einwohner liegt bei den Top-20-Mittelstädten bei durch-schnittlich 8550 Euro, während er in den Top-20-Großstädten nur bei 6140 Euro liegt.

Auch die Analyse anderer Kennzahlen, wie etwa der Einzelhandelszentralität oder von ökonomischen Faktoren wie der Arbeitslosenquote belegt, dass Mittelstädte in vieler Hinsicht den Großstädten überlegen sind.

Die Renditen, die mit Immobilien im großflächigen Einzelhandel in Mittelstädten zu erzielen sind, liegen weit über denen, die beispielsweise mit sogenannten High Street-Objekten oder auch mit großen Shoppingcentern in den zentralen Lagen von großen Städten erzielt werden können.

Deshalb ist es wohl auch kein Zufall, dass große Shoppingcenterentwickler in Deutschland den allergrößten Teil ihrer Immobilien lieber zu attraktiven Verkaufspreisen an institutionelle Investoren und Fonds veräußern, als sie im eigenen Bestand zu behalten. Der Renditevorsprung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien in sogenannten B-Städten vor sogenannten High-Street-Immobilien in Top-Metropolen beträgt regelmäßig mehrere Prozentpunkte.

In der Vergangenheit investierten institutionelle Investoren dennoch häufig lieber in Einzelhandelsimmobilien mit einer geringeren Nettoanfangsrendite, weil sie besonders auf Wertsteigerungen hofften. Vielleicht wurden unbewusst auch Erfahrungen aus dem Büroimmobilienbereich, wo Investoren aus gutem Grund auf erstklassige Lagen in den Top-Metropolen setzten, auf die Nutzungsart Einzelhandel transferiert. Was im Büroimmobilienbereich richtig ist, kann sich jedoch beim Einzelhandel als falsch erweisen – wie übrigens auch umgekehrt.

Rendite im Hier und Jetzt

Aktuell geht der Trend bei Investoren jedoch in eine andere Richtung: Gut prognostizierbare und hohe Cash-Flows heute und in einer vorhersehbaren Zukunft sind vielen Investoren lieber als ungewisse Wertsteigerungen in einer fernen Zukunft. Daher entdecken immer mehr Investoren den großflächigen Einzelhandel in Mittelstädten.

Entscheidend ist jedoch, dass Investoren auf die Qualität des Anlage-Managements achten. Lang laufende Mietverträge allein sind keineswegs eine Garantie für ein erfolgreiches Investment, mögen die Mieter auch noch so bonitätsstark sein. Gerade das Segment des großflächigen Einzelhandels erfordert ein hochspezialisiertes Anlage-Management, das beispielsweise vorausschauend analysiert, wie sich die Anforderungen der Nutzer verändern und das auf einer Augenhöhe mit den Mietern verhandeln kann.

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