Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank

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Einzelhandelsimmobilien

Megatrend E-Commerce fordert Banken heraus

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Einzelhandelsimmobilien galten lange Zeit als eine gut prognostizierbare und daher beliebte Asset-Klasse – sowohl aus Sicht der Investoren als auch aus Sicht der Finanzierer. Gerade auch unter den Banken gibt es eine große Konkurrenz um die Finanzierung guter Einzelhandelsimmobilien.

Ein wichtiger Grund für die Attraktivität sind die im Handel üblichen lang laufenden Mietverträge. Verträge mit Laufzeiten von zehn bis 15 Jahren sind keine Seltenheit und machen die Einnahmen über einen langen Zeitraum planbar.

Allerdings ändern sich diese stabilen Rahmenbedingungen derzeit. Verantwortlich dafür ist der Megatrend E-Commerce, der umfassende Auswirkungen auf den gesamten Einzelhandel hat. Die Entwicklung verläuft allerdings sehr unterschiedlich in den einzelnen Segmenten. Während beispielsweise der Buchhandel schon zu rund einem Drittel online abgewickelt wird, ist der Lebensmitteleinzelhandel vom wachsenden Online-Trend noch relativ unberührt.

Dennoch: Das sich wandelnde Konsumentenverhalten verändert auch die Handelslandschaft. Einige Unternehmen sind bereits unter Druck geraten -  für nahezu alle Einzelhändler werden zumindest die Perspektiven unsicherer.

Aufgrund der Ungewissheit, ob und wie lange die aktuell gemieteten Verkaufsflächen noch benötigt werden, binden sich viele Einzelhändler in ihren Mietverträgen nicht mehr so lange wie bisher.

Auch wenn die Veränderungen sich zwar nicht schlagartig auswirken, da  die bestehenden Verträge -beispielsweise in Shopping-Centern – sukzessive auslaufen, werden sie sich über kurz oder lang auch auf die Fremdfinanzierung auswirken,  zum Beispiel dadurch, dass die Banken bei der Kreditvergabe die Laufzeiten der Darlehensverträge an die kürzeren Mietverträge anpassen.

Aus Sicht der finanzierenden Banken werden die Qualität und das Know-how des Entwicklers beziehungsweise des Managers einer Handelsimmobilie noch wichtiger. Denn dieser muss auch unter den neuen Voraussetzungen mit den Mietern verhandeln und mit ihnen Verträge abschließen – und das bei steigenden Ansprüchen der Mieter beispielsweise hinsichtlich der Mietvertragslaufzeiten, der baulichen Gestaltung und Ausstattung oder dem Wunsch nach Umsatzmietverträgen.

Wobei die variablen Mietverträge aus Bankenperspektive jedoch deutlich weniger attraktiv sind als Verträge mit Festmieten, da gerade letztere eine erheblich genauere Prognose der Einnahmen erlauben.

Aus Sicht der Banken bildet sich eine Zweiteilung des Marktes heraus. Bei Core-Immobilien mit hohen Frequenzen, die vermutlich auf absehbare Zeit dem Online-Handel trotzen werden, besteht weiterhin ein hoher Wettbewerb um die Finanzierung und die Banken haben sinkende Margen zu verzeichnen.

Teilweise ist der Wettbewerbsdruck bei diesen Objekten so groß, dass die Finanzierer Zugeständnisse machen: Verzicht auf Vorvermietungsquoten, teilweise Anpassungen der Kreditvertragsklauseln (Covenants) oder reduzierte Eigenkapitalanforderungen.

Wobei sich das Entgegenkommen der meisten Banken unter Risikogesichtspunkten weiterhin in einem soliden Rahmen bewegt, so dass eine Rückkehr zu den Zuständen vor der Finanzkrise derzeit nicht zu erwarten ist.

Auf der anderen Seite stehen Entwickler und Investoren mit Immobilien, die den aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Sei es aufgrund des Standorts, des Objektalters oder einfach weil an einem ungenügenden Konzept zur Reaktion auf die Herausforderungen des Online-Handels liegen. Diese Gruppe dürfte sich derzeit und zukünftig schwertun, überhaupt eine Bankfinanzierung zu finden.

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