Lage auf dem US-Immobilienmarkt Einzig Nahversorgungszentren dürften ungebrochen gefragt bleiben
Die Performance von US-Gewerbeimmobilieninvestitionen hat sich im zweiten Quartal verbessert. Doch die Ausbreitung der neuen Virusvarianten – der US-Präsident weitet die Regelungen zur Impfpflicht bereits drastisch aus – könnte die Erholung einiger Sektoren verlangsamen, die noch mit den Folgen der coronabedingten Rezession zu kämpfen haben. Die Ergebnisse des National Council of Real Estate Fiduciaries (NCREIF) Property Index für das zweite Quartal zeigten sich mit einer Gesamtrendite von 7,4 Prozent für die vier Quartale, die im Juni endeten, stark. Die Einkommensrendite belief sich auf 4,2 Prozent und die Kapitalwertsteigerung auf 3,1 Prozent für das vergangene Jahr. Auch das Transaktionsvolumen zog aufgrund der gestiegenen Investorennachfrage an.
Die im zweiten Quartal veröffentlichten Wirtschaftsdaten deuten ebenfalls auf ein verbessertes Umfeld für die Performance der Investitionen in US-Gewerbeimmobilien hin. Allerdings bleiben perspektivische Unsicherheiten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien: Die Arbeitgeber beginnen die voraussichtliche Rückkehr in die Büros zu verschieben und die Verbraucher halten sich angesichts der anziehenden Inflation bei ihren Käufen zurück.
Die Pandemieentwicklung als Zünglein an der Waage
Für die USA erwarten die Ökonomen ein starkes Wirtschaftswachstum in den Jahren 2021 und 2022. Job sind reichlich vorhanden, wodurch Arbeitssuchende selektiv vorgehen können. Die Beschäftigungszahlen nähern sich wieder dem Höchststand vor der Covid-Krise an.
Doch Enthusiasmus ist wohl fehl am Platz. Covid-19 ist immer noch eine Kraft, mit der man rechnen muss, ungeachtet sicherer und wirksamer Impfstoffe. Die große Frage ist, ob der US-Wirtschaftsaufschwung seine erwartete Stärke trotz wiederauflebender Covid-19-Ansteckungen erreichen kann. Wie wird sich das Verhalten von Verbrauchern und Unternehmen entwickeln? Es scheint unwahrscheinlich, dass neue Lockdowns drohen. Doch sofern sich die Nachrichten über die Pandemielage verschlechtern sollten, könnten die Verbraucher von sich aus wieder zuhause bleiben. Folglich dürfte sich die Erholung in den Bereichen Hotel und Gastronomie, Unterhaltung, Einzelhandel und Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel abschwächen. Außerdem könnte sich die Rückkehr der Kinder in Kindertagesstätten und Schulen verzögern.
Kommt es zu unliebsamen Umschwüngen in der Pandemie, werden sich die Erholung der Wirtschaftstätigkeit und der Aufbau neuer Arbeitsplätze verlangsamen. Die Prognosen für das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts und die Beschäftigungslage müssten infolgedessen nach unten korrigiert werden, aber auch die Inflationsängste könnten sich verringern.
Wohnen, Industrie, Büros, Einzelhandel: Wie sehen die Aussichten aus?
Angesichts der sich im zweiten Quartal verbessernden Gesundheitslage erfuhr das Wirtschaftsleben einen kräftigen Aufschwung. Die größeren Städte verzeichneten ein positives Mietwachstum im Mehrfamilienhaussektor im Vergleich zum Vorjahr. Die Wohnungsmieten in städtischen und vorstädtischen Gebieten steigen seit Jahresbeginn in etwa dem gleichen Maß, was eine deutliche Trendwende für innerstädtische Objekte im Vorjahresvergleich bedeutet.
Eine weitere Triebkraft für starke Nachfrage ist der Mangel an Wohnungen zu vernünftigen Preisen, die zum Kauf angeboten werden. Für wen der Kauf eines Hauses zu teuer war, wendet sich inzwischen Mieteigentum als Alternative zu. Immobilien der Klasse A, die am stärksten von Covid-19 betroffen waren, verzeichneten im zweiten Quartal 2021 das dynamischste Mietwachstum unter den Qualitätssegmenten. Wir gehen zwar davon aus, dass sich der Aufschwung fortsetzen wird, doch die Ansteckung könnte das Tempo verlangsamen, insbesondere in städtischen Gebieten.
Der Industriesektor weist weiterhin starke Fundamentaldaten auf, da die Verbraucher rekordhohe Mengen an Waren per E-Commerce und stationärem Handel kaufen. Die Gesundheitskrise hat die Verbreitung des Online-Handels beschleunigt, was durch die Ersparnisse, die die US-Haushalte durch die Pandemie angesammelt haben, unterstützt wurde. Während die Sparquoten weiterhin hoch bleiben, erwarten wir, dass zukünftig – im Verlauf der weiteren Verbesserung der Gesundheitssituation – auf Dienstleistungen ein zunehmender Anteil des verfügbaren Einkommens entfallen wird. Die Entwicklung des E-Commerce sollte hingegen gebremster verlaufen. Dessen ungeachtet werden die Fundamentaldaten im Industriesektor wohl im Allgemeinen aussichtsreich bleiben.
Nach wie vor ist allerdings die Unsicherheit im Bürosektor groß, da viele Unternehmen ihre Entscheidungen über die Rückkehr der Arbeitnehmer an ihre Schreibtische aufschieben. Obwohl etwa die Hälfte der US-Bevölkerung vollständig geimpft ist, ist das Tempo hinter dem vom Weißen Haus gesetzten Zeitplan zurückgeblieben. Da die hochansteckende Delta-Variante inzwischen die Oberhand hat und sich viele Arbeitnehmer gegen eine Impfung hartnäckig weigern, sind Pläne zur Rückkehr an den Arbeitsplatz komplizierter geworden. Unternehmen wie Google und Facebook haben bereits eine weitere Verschiebung angekündigt, während der Finanzbranche dazu übergeht, die Büronutzung wieder vorzuschreiben. Viele Unternehmen tendieren derzeit zu einem Hybridmodell, dessen Umsetzung teils vor große Herausforderungen stellt.
Noch beunruhigender sind die Auswirkungen von Covid-19 auf den Einzelhandel. Insgesamt kann der Sektor von einer starken und raschen wirtschaftlichen Erholung und einer Verringerung der Ansteckungsgefahr nur profitieren. Wir erwarten zukünftig einen deutlich verringerten Bedarf an Verkaufsflächen in den Innenstädten und Shoppingcentern. Die 1a-Lagen dürften sich verkleinern, Nebenlagen werden zunehmend für Wohnen und Arbeiten umgewandelt. Bei Shoppingcentern trifft es die Objekte, die schon zuvor Probleme hatten, besonders hart.
Nahversorgungszentren in Stadtteillagen dürften mit ihrem großen Angebot an Waren des täglichen Bedarfs jedoch gefragt bleiben. Mieter und Vermieter profitieren von der Sonderstellung des Lebensmittelhandels, der aufgrund seiner Systemrelevanz nicht von Schließungen betroffen war und seinen Umsatz erheblich steigern konnte.
