empirica-Immobilienmarktausblick 2019 „Das Gleichgewicht ist labil“
der fonds: Herr Braun, wie ist hierzulande das Gesamtjahr 2018 für Immobilieninvestoren gelaufen?
Reiner Braun: Fast noch besser als erwartet. Die Preise sind weiter kräftig nach oben geklettert, die Bauzinsen nicht spürbar gestiegen und das Neubauangebot wächst immer noch langsamer als die Nachfrage.
In seinem Frühjahrsgutachten geht der Rat der Immobilienweisen davon aus, dass Überbewertungen von etwa 30 Prozent verschwinden werden, indem die Preise real um eine Viertel bis ein Drittel bis 2022 fallen. Rechnen Sie bereits 2019 mit einem Preisrückgang? Falls ja, wie stark wird er ausfallen?
Braun: Das Rückschlagpotenzial liegt bundesweit bei einem Sechstel, in den Top 7-Städten bei einem Drittel. Dabei handelt es sich aber nicht um eine Überbewertung, die Preise sind im Gleichgewicht. Doch das Gleichgewicht ist labil, denn es wackelt, wenn die Zinsen steigen. Wann das passiert, weiß keiner genau. Vielleicht 2019, vielleicht aber auch erst in fünf Jahren.
Welche Gründe hat der anhaltende Preisanstieg?
Braun: Zum einen steigt die Wohnungsnachfrage: durch Außenwanderung, aber in den Schwarmstädten mindestens im selben Umfang auch durch Binnenwanderung; dies wirkt auf Mieten und Kaufpreise gleichermaßen. Zum anderen steigt wegen der Niedrigzinsen die Nachfrage der Kapitalanleger; dies wirkt nur auf die Kaufpreise. Im Ergebnis steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, die Renditen sinken.
Wie werden sich die Kaufpreise und Mieten für Wohnobjekte deutscher Metropolen 2019 entwickeln?
Braun: Solange die Zinsen stabil bleiben und kein größerer Wirtschaftseinbruch kommt, werden die Preise weiter steigen, im Umland mehr als in den Schwarmstädten selbst. Denn es wird weiterhin zu wenig gebaut: Bauland bleibt knapp, Genehmigungsverfahren dauern, die Bauwirtschaft hat zunehmend Kapazitätsprobleme und Bürgerproteste werden eher lauter als leiser.
Wo kann man 2019 noch mit der Aussicht auf Wertsteigerungen kaufen?
Braun: Weil viele Schwarmstädte jetzt zu voll und zu teuer sind, weichen die Menschen aus: Familien tendenziell ins Umland, Kinderlose auch in Schwarmstädte der zweiten Reihe. Eine gute Idee ist daher, dort zu kaufen, wohin die Nachfrager derzeit ausweichen. Es ist aber darauf zu achten, wer dorthin zieht. Sind es eher Studenten oder Auszubildende, kann der Zuwachs nur temporär sein. Sind es auch Berufsanfänger, dann sieht es schon besser aus. In die zweite Kategorie fallen beispielsweise Chemnitz und Magdeburg oder Heilbronn und Bayreuth.
In den vergangenen Wochen hieß es in den Medien, die Zeit der sinkenden Renditen sei vorbei.
Braun: Die Renditen fallen, weil die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten. Das liegt an den Niedrigzinsen. Die Renditen fallen also solange, bis die Kapitalanleger steigende Zinsen erwarten. Dabei spielen natürlich auch die Zinsen im außereuropäischen Ausland eine Rolle, und nicht nur das Verhalten der Europäischen Zentralbank. Das vergessen viele.
Welche Entwicklung prognostizieren Sie für die Mietpreise 2019?
Braun: Die (Monats-)Mieten stoßen in fast allen Segmenten an die Grenzen der Bezahlbarkeit. Daher suchen die Menschen kleinere Wohnungen oder weichen ins Umland aus, der Quadratmeterpreis dürfte dennoch weiter steigen. Mikro-Apartments profitieren davon, allerdings drohen hier langfristig Überkapazitäten, vor allem in weniger zentralen Lagen.
Wie entwickeln sich 2019 die Kaufpreise in den Schwarmstädten?
Braun: Wegen steigender Baukosten, immer noch knapper werdender Grundstücke und zu geringer Bautätigkeit werden die Kaufpreise in den Schwarmstädten weiter steigen, aber etwas abgeschwächt. Das liegt an den Ausweichbewegungen ins Umland; deswegen werden die Preise in den dortigen Mittelstädten stärker steigen. Auf dem flachen Land wird sich aber weiterhin nicht viel tun, obwohl auch dort allmählich die Leerstände von Eigenheimen zu sinken beginnen.
