Pierre Ciret

Pierre Ciret

Ende der Immobilienkrise?

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Für den Rest des Jahres erwarten wir tendenziell eine wirtschaftliche Seitwärtsbewegung in den USA, bevor im nächsten Jahr eine deutliche Belebung eintreten wird. Die Investitionen in den Wohnungsbau haben im 2. Quartal 2012 die Summe von 373 Milliarden US-Dollar erreicht, dies entspricht dem Niveau von Mitte 1998. Damit entspricht der Wohnungsbau 2,4 Prozent des Bruttoinlandsproduktes der USA. Zum Vergleich: Auf dem Höhepunkt des Immobilienmarktes wurde die Marke von 6 Prozent überschritten.

Es gibt derzeit eine große Diskrepanz zwischen dem Tempo des Wohnungsbaus einerseits und dem gesamten Wohnungsbedarf der Bevölkerung. In den 10 Jahren zwischen 1992 und 2002 überstieg die durchschnittliche Zahl der Baubeginne immer 1,2 Millionen im Jahr. Heute liegt diese Zahl unter 550.000. Diese Zahl ist auch angesichts der demografischen Entwicklung in den USA viel zu niedrig. Die Bevölkerung wächst nicht nur absolut, auch die Haushaltsbildung wächst derzeit mit 1 Million jährlich, nachdem sie während der Finanzkrise drastisch gefallen war.

Insgesamt zeigt die Wohnungsbaubranche Anzeichen einer deutlichen Erholung, vor allem die Bautätigkeit hat sich in den letzten Monaten beschleunigt. Selten waren Bestandsimmobilien wie auch neu gebaute Immobilien so erschwinglich wie heute. Die Zinsen sind niedrig (3,8 Prozent für ein 30-jähriges Darlehen) und das Vertrauen der Investoren kehrt langsam zurück. Potenzielle Käufer, die sich bislang mit Engagements zurückgehalten haben, sehen nun, dass sich die Preise stabilisieren. Das allgemeine Vertrauen in die Zukunft sowie die Überzeugung, dass der Kauf einer Wohnimmobilie nicht die Gefahr eines Kapitalverlustes mit sich bringt, ist die Grundvoraussetzung für eine Neubewertung am amerikanischen Immobilienmarkt.

Die Renditen sind attraktiv und tendenziell steigende Mietpreise werden die Rentabilität am Immobilienmarkt weiter steigern. Zudem verbessern sich die Aussichten auf einen Wertzuwachs. Die Folgen für das Vermögen der Privathaushalte sind beträchtlich. Das seit 2009 bestehende „Home Affordable Refinance Program“ (HARP) hilft Kreditnehmern, die Bedingungen ihrer Hypotheken neu auszuhandeln. Es bietet die Möglichkeit, die Belastungen für die Käufer und das Risiko für die Kreditgeber gleichermaßen zu senken. Der Rückgang des Darlehensvolumens um 28 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal des Vorjahrs ist zu 75 Prozent auf Umschuldungen zurückzuführen.

80 Prozent aller Hypothekendarlehen laufen über die beiden Bundesagenturen Fannie Mae und Freddie Mac. Die unter staatliche Verwaltung gestellten Agenturen haben angesichts der bestehenden Marktrisiken bislang Zurückhaltung geübt und ihre Kreditstandards verschärft. Eine Erholung des Immobilienmarkts verbessert die Fähigkeit von Fannie Mae und Freddie Mac, in Zukunft verstärkt Kredite zu vergeben.

Insgesamt ist die Frage, ob die Immobilienkrise in den USA nun endgültig zu Ende gegangen ist, auch unter Experten umstritten. Doch alle verschiedenen Immobilien-Indizes – HPI, Case-Shiller, CorLogic, zeigen einen stabilen und nach oben gerichteten Trend. Die Folgen des Immobilienaufschwungs für die Wirtschaft werden unserer Meinung nach drastisch unterschätzt. Die Erfahrungen aus der Vergangenheit zeigen, dass die Folgewirkungen eines Umschwungs am Immobilienmarkt viel früher als erwartet zu spüren sind. Negativen Faktoren wird dagegen nach einer Krise oft eine viel zu große Bedeutung beigemessen. Eine weitere Erholung am Immobilienmarkt wird die wirtschaftliche Aktivität im Land deutlich beleben und positive Impulse für die Gesamtwirtschaft der USA auslösen.

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