Warum das Eigenheim für viele Menschen unbezahlbar ist

Die Kaufpreise steigen wieder, die Zinsen bleiben hoch: Wie bezahlbar sind Immobilien in Deutschland? Um diese Frage zu beantworten, ziehen Ökonomen unterschiedliche Kriterien heran. Für Philipp Immenkötter ist die entscheidende Kennzahl die Tilgungsdauer, also die Zeit, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Immenkötter, der als Analyst am Flossbach von Storch Research Institute tätig ist, hat sich in den vergangenen Jahren immer wieder mit der Frage beschäftigt, wie sich die Bezahlbarkeit von Wohneigentum entwickelt hat.

„Wer derzeit nach Wohneigentum strebt, steht vor großen Herausforderungen“, schreibt der Analyst in seiner aktuellen Auswertung. Die Preise für Wohnimmobilien steigen und auch die Zinssätze haben sich auf einem erhöhten Niveau eingependelt. Oft werde auf Finanzierungsportalen mit vergleichsweise niedrigen Monatsraten für Immobiliendarlehen geworben, so Immenkötter. Für ihn ist die monatliche Belastung jedoch kein ausreichender Indikator dafür, ob Immobilien erschwinglich sind.

Hohe Restschuld birgt hohes Risiko für Bank und Käufer

Bei der Höhe der Tilgungsrate gebe es in der Regel Spielraum. Käufer, die eine niedrige Tilgung wählen, zahlen zwar zunächst einmal niedrigere Monatsraten. Allerdings ist in solchen Fällen nach Ablauf der Zinsbindung meist noch ein großer Teil des Darlehens übrig, der neu finanziert werden muss. Ein hoher Restschuldbetrag berge „ein bedeutendes Risiko für Bank und Haushalt, insbesondere dann, wenn der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt angestiegen ist“, erklärt Immenkötter.

Ist die berechnete Restschuld zu hoch, kann es sein, dass die Bank von vornherein keinen Kredit an den potenziellen Käufer vergibt. Für den Wirtschaftsmathematiker gibt der offene Kreditbetrag daher Auskunft darüber, „ob sich ein Haushalt eine Immobilie leisten kann oder nicht“.

Wie lange es dauert, bis Wohnung oder Haus abbezahlt sind, hat Immenkötter unter Annahme eines gleichbleibenden Zins- und Tilgungssatzes berechnet. Eingeflossen sind die Kaufpreise, nominalen Einkommen und Hypothekenzinsen. Die Zeitreihe über 20 Jahre zeigt, dass die Immobilienpreise in den 2010er Jahren die Einkommen überholt haben. Gleichzeitig gingen die Zinsen ab 2008 zurück – diese Entwicklung hielt bis 2022 an. Zusätzlich sind in die Berechnung Instandhaltungs- und Energiekosten eingeflossen, die nach der Corona-Krise und mit Beginn des Ukraine-Kriegs stark angestiegen sind.

20-Jahre-Vergleich: 2015 waren Immobilien am erschwinglichsten

Das Ergebnis der Berechnung: Mit einer erwarteten Tilgungsdauer von 15 Jahren waren Immobilien – im 20-Jahre-Vergleich – 2015 am erschwinglichsten. In den Jahren darauf stiegen die Preise zwar immer weiter, niedrigere Zinsen und höhere Einkommen konnten das aber zum Großteil kompensieren. „Erst mit den angestiegenen Zinsen des Jahres 2022, die von steigenden Energie- und Sanierungskosten begleitet wurden, wurde der Kauf einer Immobilie erheblich erschwert“, schreibt Immenkötter.

 Im Jahr 2022 erreichte die Tilgungsdauer mit 37 Jahren ihren Höhepunkt. Die Immobilienpreise gaben daraufhin nach. Damit sank auch die Dauer bis zur Tilgung eines Darlehens auf 25 Jahre. Der jüngste Preisanstieg bei Immobilien führte jedoch wieder zu einem Anstieg auf knapp 28 Jahre.

„Wer heute auf der Suche nach einer Immobilie ist, muss einen Immobilienkredit wesentlich länger tilgen, in manchen Fällen sogar fast doppelt so lang, wie noch vor zehn Jahren“, so das Fazit von Immenkötter. Ob die Kreditzinsen wieder fallen und steigende Kaufpreise kompensieren – wie in den 2010er Jahren –, sei ungewiss. „Die geplante Neuverschuldung des Bundes könnte bewirken, dass die Marktzinsen ansteigen und so die Immobilienfinanzierung weiter verteuern“, meint der Analyst. 

Auch der erneute Preisanstieg von Wohnimmobilien deute an, dass die Erschwinglichkeit aktuell wieder schlechter werde. Dies seien „leider keine guten Nachrichten für junge Familien und andere Kaufwillige“, so Immenkötter.

Interhyp sieht Wohneigentum wieder als bezahlbar an

Auf eine andere Methode stützt sich der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, demzufolge Wohnimmobilien jüngst wieder bezahlbar geworden sind. Die Daten erhebt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) regelmäßig im Auftrag des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Grundlage ist das Verhältnis der monatlichen Rate zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen eines Modellhaushalts. Ein Indexwert von 100 bedeutet, dass die monatlichen Kosten für Zinsen und Tilgung 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Damit gilt Eigentum als erschwinglich.

Aktuell liegt der Index leicht über 100. Zum Vergleich: Am Tiefpunkt im Herbst 2022 war der Wert auf 87 gesunken. Die Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer vom IW Köln berechnen dabei auch Daten für 400 einzelne Regionen in Deutschland. Im Zweijahresvergleich sei die Erschwinglichkeit in 392 von 400 Regionen gestiegen, heißt es im aktuellen Report, der sich auf Daten aus dem April stützt. Im Vergleich zum Vorjahr fiel der Index in 175 von 400 Kreisen jedoch wieder leicht zurück.

Besonders erschwinglich sind Immobilien in strukturschwachen, oft ländlich geprägten Regionen. In wirtschaftlich starken Regionen mit großer Nachfrage und hohen Preisen liege der Index dagegen – wenig überraschend – auf niedrigem Niveau. Das trifft vor allem auf den Süden Bayerns zu. In München liegt der Indexwert bei 59. Es gebe jedoch auch Großstädte, in denen Eigentum bezahlbar sei, so die Autoren – darunter Wolfsburg (151), Magdeburg (136) und Bremen (126).

Politik sollte Rahmenbedingungen zum Kauf verbessern

Zwar sei die Erschwinglichkeit in den vergangenen zwei Jahren wieder gestiegen, gleichzeitig bleibe „der Erwerb in zahlreichen Regionen trotz jüngster Entlastung auf einem Niveau, das viele Haushalte weiterhin vom Eigentumserwerb ausschließt“, so das Fazit von Sagner und Voigtländer. Die Ökonomen sehen auch die Politik in der Pflicht. Helfen könnten etwa ein Stufentarif bei der Grunderwerbsteuer, der sich am Preisniveau einer Region sowie am Kaufpreis orientiert sowie öffentliche Nachrangdarlehen, die Haushalte mit wenig Eigenkapital unterstützen würden. Eine weitere Maßnahme seien staatliche Bürgschaftsmodelle für Ersterwerber, die den Zugang zu Immobilienkrediten erleichtern könnten.

Solche Maßnahmen würden „strukturelle Marktzugangshürden abbauen, Finanzierungschancen verbessern und Haushalten mit erschwinglichen Finanzierungen realistische Eigentumsperspektiven eröffnen, ohne Marktprozesse auszuhebeln oder soziale Fehlanreize zu setzen“, heißt es in der Analyse.

Darüber hinaus sollte die Politik auch den Neubau in den Blick nehmen, denn der Wohnungsmangel in vielen Regionen lasse sich nicht allein durch Mietwohnungen ausgleichen. „Wenn Eigentumsperspektiven gesellschaftlich gewollt sind, muss auch das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zum Erwerb ausgeweitet werden, beispielsweise durch gezielte Flächenbereitstellung, flächenschonende Nachverdichtung oder die Förderung eigentumsorientierter Bauträgerprojekte“, schreiben Sagner und Voigtländer in ihrem Report.

Deutschland ist ein Land der Mieter 

Deutschland ist traditionell ein Land der Mieter. Die Bundesrepublik gehört zu den Ländern mit der niedrigsten Wohneigentumsquote in Europa. Zahlen des statistischen Bundesamtes zufolge lebten 2022 knapp 44 Prozent der Haushalte in in selbstgenutztem Wohneigentum. Im Vergleich zu 2011 (45 Prozent) hat sich die Eigentumsquote leicht verringert. Die regionalen Unterschiede seien mit einer Spanne von unter 16 bis über 70 Prozent allerdings groß. 

Neben den Preissprüngen im vergangenen Jahrzehnt gelten hohe Nebenkosten und Eigenkapital-Forderungen als die größten Hürden beim Immobilienkauf. Wie sich das ändern ließe, darüber wird seit Jahrzehnten diskutiert. Zu den häufig genannten Vorschlägen zählen eine bessere Förderung und eine Reform der Grunderwerbssteuer.

Die neue Bundesregierung habe in ihrem Koalitionsvertrag zwar angekündigt, insbesondere Familien beim Erwerb von Wohneigentum stärker unterstützen zu wollen, so Sagner und Voigtländer. Vorgesehen sind unter anderem Verbesserungen bei steuerlichen Rahmenbedingungen, neue eigenkapitalersetzende Instrumente sowie die Prüfung staatlicher Bürgschaften für Hypothekendarlehen. Allerdings bleibe der Koalitionsvertrag in der konkreten Ausgestaltung vage. Eine Reform der Grunderwerbsteuer – etwa durch einen Freibetrag oder ein progressives System – werde nicht erwähnt. 

Die IW-Ökonomen fordern eine andere Haltung zu Wohneigentum, denn dass so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden leben, bringe gesellschaftliche Nachteile mit sich. „Mehr Wohneigentum würde die Altersvorsorge stärken, die Vermögensungleichheiten verringern, die Akzeptanz der Marktwirtschaft verbessern und Wohnquartiere stabilisieren“, schreiben die Autoren in einer Analyse aus dem Februar dieses Jahres. Darüber hinaus biete Wohneigentum Schutz vor Verdrängung und trage zur Stärkung des Umlands der Metropolen bei. Aus Sicht der Ökonomen spricht also vieles dafür, das Thema auf die politische Agenda zu setzen – ob das in Zeiten klammer Kassen dazu kommt, ist jedoch fraglich.