LinkedIn DAS INVESTMENT
Suche
in ImmobilienLesedauer: 8 Minuten

Europäische Immobilien: Anleger haben Risiken nicht im Blick

Seite 3 / 5


Sicherer Hafen: Immobilien mit unternehmensanleiheähnlichen Erträgen

In der untenstehenden Grafik haben wir gewerbliche Immobilien nach den physischen Eigenschaften der Liegenschaft klassifiziert: Gebäudequalität (Standort, Gebäudespezifikationen, Nachhaltigkeit) und Ertragslage (Finanzkraft der Mieter, Restlaufzeit des Mietvertrags).

Bei erstklassigen Immobilien handelt es sich in der Regel um Neubauten, die das Beste beider Welten in sich vereinen. Sie machen jedoch anteilig lediglich fünf bis zehn  Prozent des Markts für Immobilienanlagen aus und zeichnen sich erwartungsgemäß durch niedrigste Renditen und höchste Preise aus.

Am anderen Ende der Spanne stehen tertiäre Objekte, die nur wenig positive Faktoren bieten und grundsätzlich gemieden werden sollten, sofern keine Aussicht auf eine grundlegende Sanierung besteht.

Rund zwei Drittel aller Liegenschaften, sogenannte sekundäre Objekte, sind zwischen diesen beiden Extremen anzusiedeln und lassen sich in zwei Klassen unterteilen.

Sekundäre Objekte der Klasse A sind Immobilien mit soliden gebäudebezogenen Fundamentaldaten (sie erfüllen die Kriterien im Hinblick auf Standort, Spezifikationen und Nachhaltigkeit).

Jedoch schlagen bei diesen entweder zahlungsschwache Mieter oder eine kurze Restlaufzeit des Mietvertrags zu Buche oder aber sie erfordern ein umsichtiges Anlagenmanagement. Typische Bespiele für derartige Liegenschaften sind ein Einzelhandelsobjekt in erstklassiger Lage, das an einen wirtschaftlich angeschlagenen Einzelhändler vermietet ist, oder ein Bürogebäude aus den 1960er Jahren, dessen Mietvertrag in den nächsten ein bis zwei Jahren ausläuft.

Im Gegensatz hierzu verfügen sekundäre Objekte der Klasse B über einen sicheren Ertragsstrom, sind jedoch baulich veraltet oder befinden sich in schlechter Lage. Beispiele für derartige Immobilien sind Büroflächen aus den 1970er Jahren in einer Kleinstadt, die langfristig an eine Behörde vermietet sind, oder Vertriebslager aus den 1990er Jahren an einem abgelegenen Standort mit einem internationalen Fertigungsunternehmen als Mieter.

>>Vergrößern


Im aktuellen überhitzten Marktumfeld konzentrieren sich die meisten Investoren auf erstklassige Immobilien oder sekundäre Objekte der Klasse B, die sehr sichere Ertragsströme aufweisen – also die im Diagramm grau dargestellten Bereiche.

Im Ergebnis sind die Renditen dieser Anlagen in den vergangenen sechs Monaten entweder zurückgegangen oder unverändert geblieben, wohingegen die Renditen sekundärer Objekte der Klasse A tendenziell um 25 bis 50 Basispunkte gestiegen sind.

Sollte die Staatsschuldenkrise andauern, erwarten wir zumindest für die erste Hälfte des Jahres 2012, dass die Renditen weiter auseinanderdriften und sich die Outperformance erstklassiger Immobilien und sekundärer Objekte der Klasse B daher kurzfristig als selbsterfüllende Prophezeiung erweisen wird.

Tipps der Redaktion