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Installation einer Solaranlage auf einem Gewerbegebäude in Berlin Foto: imago images / imagebroker
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Immobilieninvestments Europäische Immobilien mit Core-Plus-Chance

Zsolt Kohalmi, Pictet Alternative Advisors

Es ist Zeit für Veränderung in der Immobilienwelt. Die Pandemie hat den Wandel in der Art und Weise, wie wir leben, arbeiten, einkaufen und unsere Freizeit verbringen, beschleunigt. Die Nachfrage nach effizienteren, umweltfreundlicheren Gebäuden wächst. Diese Veränderungen erfordern einen durchdachten Ansatz bei der Modernisierung und dem Bau von Gebäuden und stellen eine große, langfristige und wachsende Investitionschance dar.

Diese Chance ist vor dem Hintergrund der makroökonomischen Rahmenbedingungen umso wertvoller. In einer Welt der Null- oder Negativzinsen können die meisten Investoren aus traditionellen Anleiheanlagen nicht die gewünschten Erträge erzielen. Und selbst wenn Inflationswolken aufziehen, bedeutet das nicht zwangsläufig das Ende der niedrigen Zinsen. Es wird zunehmend davon ausgegangen, dass die Zentralbanken gegenüber höheren Preisen toleranter sein werden als in der Vergangenheit, weil sie Angst haben, die aufkeimende wirtschaftliche Erholung zu sabotieren und die Schuldenlast nicht mehr bewältigen zu können. 

Insgesamt stellt dies ein schwieriges Umfeld für Investoren dar, die nach Erträgen suchen, aber eines, in dem die Attraktivität von Immobilienanlagen im Allgemeinen – und die des Core-Plus-Ansatzes im Besonderen (siehe Grafik) – zunehmen dürfte. 

Grafik: Immobilienanlagen im Vergleich von Rendite zu Risiko

Quelle: Pictet Asset Management

Zum einen ist Core Plus eine der wenigen Möglichkeiten, laufende Erträge zu erzielen, die über der Inflation liegen. In Westeuropa beispielsweise lassen sich durch langfristige Mieteinnahmen mit bonitätsstarken Mietern auf relativ sicherer Basis jährliche Erträge von 3 bis 5 Prozent erwirtschaften. Im Vergleich dazu wirft eine deutsche Bundesanleihe -0,25 Prozent ab. 

Dann wäre da noch der Inflationsschutz. Die Mieten sind in der Regel an die Inflation gekoppelt. Steigt diese, steigen auch die Mieteinnahmen. Natürlich werden, wenn der Inflationsanstieg zu einem deutlichen Anstieg der Zinsen führt, die Anfangsrenditen (Cap Rates) – also die Renditen, die für Immobilien-Investoren akzeptabel sind – ebenfalls nach einiger Zeit steigen und damit ein Gegengewicht zu den Mietsteigerungen darstellen. Immobilien sind daher keine hundertprozentige Absicherung gegen Inflation, aber immer noch besser als viele andere Anlageklassen.

Core Plus hat noch weitere Vorteile. Beispielsweise langfristig gesicherte Mieteinnahmen, und gleichzeitig das Potenzial, die Rendite durch Renovierung, Neupositionierung oder Umstrukturierung bestimmter Immobilien zu steigern. Im Gegensatz dazu maximieren wertschöpfende (Value-add) und opportunistische Strategien die Gesamtrenditen, aber ihr Beitrag zu den laufenden Erträgen ist in der Regel geringer (siehe Grafik).

Nachhaltige Chance

Ein weiteres Plus von Core Plus ist der Nachhaltigkeitsgedanke. Nach der Pandemie sind sich die Menschen mehr denn je der Notwendigkeit – und der Dringlichkeit – bewusst, die Umwelt zu schützen. Immobilien spielen hier eine wichtige Rolle. In der Europäischen Union entfallen nach Angaben der Europäischen Kommission auf Gebäude 40 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs, 36 Prozent des CO2-Ausstoßes und mehr als die Hälfte des Stromverbrauchs. Das liegt zum Teil daran, dass viele Gebäude alt sind und nicht mit den neuesten Effizienzmerkmalen ausgestattet sind – mehr als 40 Prozent wurden vor 1960 und 90 Prozent vor 1990 gebaut.

Natürlich mag es verlockend sein, neu zu bauen, aber der damit verbundene CO2-Fußabdruck ist groß. Eine Modernisierung ist häufig die umweltfreundlichere Option. Eine Studie des Beratungshauses Empty Homes Agency ergab, dass Neubauten 50 Tonnen CO2 während des Bauprozesses abgeben, renovierte Häuser hingegen nur 15 Tonnen, und dass es etwa ein halbes Jahrhundert dauert, bis sich diese Emissionslücke schließt.

Nach der Pandemie wird es nicht mehr opportun sein, die Hauptniederlassung eines Unternehmens in einem nicht umweltfreundlichen Gebäude unterzubringen. Schon jetzt werden nachhaltige Immobilien mit einem Aufschlag gehandelt – die Vermietungsquote ist bei umweltfreundlichen Gebäuden im Durchschnitt um 4,3 Prozent höher und die Mieteinnahmen um 4,6 Prozent, hat eine Analyse von Daten aus den Industrieländern ergeben. Auch sind die Betriebskosten niedriger und die Verkaufspreise höher. Letzteres könnte zum Teil daran liegen, dass immer mehr institutionelle Investoren nur noch in grüne Gebäude investieren – und damit einen potenziellen Markt für Modernisierungen durch Core-Plus-Fonds schaffen.

Soziale Kontakte und Shopping

Für clevere Investoren ergeben sich auch Chancen aus veränderten gesellschaftlichen Trends. Nach der Pandemie müssen die Büros flexibler sein und stärker auf zufällige Begegnungen an den Tagen ausgerichtet sein, an denen die Mitarbeitenden im Büro sind. Somit kommt den Gemeinschaftsbereichen eine größere Bedeutung zu. Die großen Hauptstädte in Westeuropa dürften sich weiterhin gut entwickeln, aber auch einige andere wichtige Gateway-Städte (wie Birmingham, Manchester, Göteborg oder Lyon) können aufgrund ihrer günstigeren Lebenshaltungs-, Arbeits- und Reisekosten von flexibleren Arbeitsformen profitieren.

Angesichts dessen, dass mehr Menschen online unterwegs sind als je zuvor, rechnen wir mit einem anhaltenden Wachstum der Nachfrage nach Logistikimmobilien. Untersuchungen des Immobiliendienstleisters CBRE deuten darauf hin, dass für jeden Anstieg des E-Commerce-Umsatzes um 1 Milliarde US-Dollar zusätzliche 0,1 Millionen Quadratmeter Distributionsfläche benötigt werden.

Mehr Online-Shopping bedeutet weniger traditionellen Einzelhandel, sodass Flächen zu Wohnraum oder anderen Zwecken umgewidmet werden. Dies dürfte der perfekte Nährboden für riskantere Immobilienstrategien sein (Value-Add und Opportunistisch). Core-Plus-Investoren könnten sich diesen Trend noch zunutze machen, indem sie in Gebäude mit gemischter Nutzung mit Einzelhandelskomponente investieren, die dann später umgewidmet werden kann.

Durch die Kombination von taktischer Modernisierung und aktivem Engagement als Eigentümer bei Investments in starke Core-Objekte können Core-Plus-Immobilien attraktive Renditen, dauerhafte Erträge, einen Beitrag zur Verbesserung der Emissionen und ein gewisses Maß an Inflationsschutz bieten.

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