Europäische Immobilien Neue Marktdynamik durch Inflation
Die Anlageklasse Immobilien steht 2019 vor zahlreichen Herausforderungen. Die Brexit-Querelen einmal außen vor gelassen, war das vergangene Jahr jedoch weltweit positiv für die Immobilienmärkte. So lag zum Beispiel die Nachfrage nach Büroflächen in vielen europäischen Märkten weiterhin über dem Dekaden-Durchschnitt, ging allerdings gegenüber dem Vorjahr leicht zurück. Angesichts von niedrigen Renditen für viele Anlageklassen und teils starken Rückgängen bei Aktienbewertungen war Ende 2018 die Lust auf Investitionen in Immobilien weiterhin groß.
Im Jahr 2019 und in den Folgejahren werden sich die Immobilienmärkte allerdings mit einigen Herausforderungen konfrontiert sehen, die sowohl strukturell als auch zyklisch bedingt sind. Wir gehen jedoch davon aus, dass der Immobilienmarkt in der Lage sein wird, sich im laufenden Wandel zu behaupten.
Strukturveränderungen bergen Chancen
In den vergangenen Jahren hat sich in den unterschiedlichen Anlageklassen des Immobilienmarkts einiges geändert. So sieht sich der Büromarkt mit der Entwicklung neuer Arbeitsmethoden konfrontiert: Vor allem in Großkonzernen, in Großraumbüros sowie in Teams mit flachen Hierarchien bilden sich neue Trends wie Desk-Sharing heraus. In Großstädten und Ballungszentren belegen Firmen, die Coworking-Arbeitsplätze anbieten, immer größere Flächen.
Viele Unternehmen sehen sich gezwungen, mit der Zeit zu gehen und neuen Mitarbeiterbedürfnissen nachzukommen. Sie müssen im Hinblick auf ihre technische Infrastruktur auf dem neuesten Stand sein und den Mitarbeitern zeitgemäße Arbeitsplätze bieten. Hier spielt nicht zuletzt auch die Standortwahl in attraktiven Lagen mit hinein.
Angesichts massiver Umbrüche wächst und gedeiht auch die Logistikbranche. Sie profitiert vom Aufstieg des E-Commerce. Um den Kundenbedürfnissen nachzukommen, besteht weiterhin Optimierungsbedarf durch XXL-Lager und Last-Mile-Logistik.
Doch auch im Wohnungssektor bleiben Veränderungen nicht außen vor: Nicht nur ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren generell ungebrochen. Für die zunehmende Zahl älterer Menschen muss darüber hinaus bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen werden. Der Immobiliensektor entwickelt sich also kontinuierlich weiter. Wir beobachten diese Strukturveränderungen in der Immobilienbranche genau und berücksichtigen sie bei der flexiblen Anpassung unserer Portfolios.
Natürlich muss nicht zuletzt den wirtschaftlichen Fundamentaldaten im Sektor Beachtung geschenkt werden.
Weniger komfortable Rahmenbedingungen
Eine starke Fokussierung auf neue Trends ist nicht zuletzt wichtig, weil hohe Asset-Bewertungen und sinkende Renditen vor Herausforderungen stellen. Sowohl Innenstadtlagen als auch Vorstadtimmobilien haben sich im Verlauf der Jahre sehr stark verteuert. Zugleich dürften die Zinsen langsam steigen. Zwar haben die 10-jährigen Zinsen von Staatsanleihen in Europa im vergangenen Jahr weniger stark als erwartet angezogen. Sie sollten unserer Einschätzung nach jedoch 2019 leicht zulegen.
Auch im globalen Rahmen werden die finanziellen Bedingungen weniger komfortabel sein als in den Vorjahren. Noch können Anleger in den wichtigsten europäischen Immobilienmärkten von einem kleinen Spread zwischen Prime-Office-Renditen und 10-jährigen Staatsanleihen profitieren. Doch diese Renditelücke könnte sich weiter verringern sobald die 10-jährigen Zinsen von Staatsanleihen anziehen.
Auf zahlreichen Innenstadtmärkten wie Paris, Berlin und in geringerem Maße auch in den USA gelangen nur wenige Angebote in den Verkauf. Im Immobilien-Hotspot Amsterdam hingegen dreht sich das Preiskarussell wieder munter weiter: Nach einer kurzen Phase der Stagnation beobachten wir hier einen tendenziellen Anstieg der Immobilienpreise und der Marktmieten. Hintergrund ist eine Erholung am Arbeitsmarkt seit etwa einem Jahr und erstmals seit fünf Jahren wieder steigende Konsumausgaben. Wir wissen: Der Markt steht und fällt mit der globalen konjunkturellen Entwicklung. Kommt es zu einer Konjunktureintrübung, wird die Nachfrage nach Büros abnehmen und den Mietenanstieg der vergangenen Jahre bremsen.
Angesichtes der überragenden Bedeutung des ökonomischen Umfelds haben wir deshalb nicht zuletzt auch die Inflation fest im Blick. Derzeit liegt die Inflation in der Eurozone bei 1,4 Prozent im Jahresvergleich, nach einer Inflationsrate von 1,6 Prozent im Dezember. Aufgrund der vielerorts boomenden Arbeitsmärkte erwarten viele Analysten einen dynamischen Dreh an der Lohn-Preis-Spirale und damit ein Anziehen der Inflation. Diese könnte wiederum zu einem Anstieg der indexierten Mieten führen – was sich generell positiv auf die Performance der Anlageklasse Immobilien auswirkt.
