Europäische Immobilienaktien „Die Dividenden sind gut abgesichert“

Roelf Groeneveld: Es stimmt, Immobilienaktien sind gut gelaufen, nicht nur im vergangenen Jahr. Unser Fonds, der NN (L) European Real Estate, hat seit 2012 im Schnitt 15 Prozent Rendite pro Jahr erzielt. Und was auch wichtig ist: 2015 sind europäische Immobilienaktien deutlich weniger stark eingebrochen als der Gesamtmarkt, auch die Zinsanhebung in den USA im Dezember hat sie nicht belastet. Das gute Ergebnis ist aber nicht nur auf das günstige Umfeld durch die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Wir haben darüber hinaus auch ein gutes Wachstum in der Branche verzeichnet. Zusätzlich waren die Berichte europäischer Immobilien-Unternehmen durchgehend positiv. Anfang 2015, nach Beginn des Kaufprogramms der Europäischen Zentralbank, sind die Bewertungen von Immobilienaktien extrem hoch gelaufen. Mittlerweile sind sie aber wieder deutlich gesunken. Sie liegen nur noch knapp über den Buchwerten.

Was spricht dafür, jetzt noch in europäische Immobilientitel zu investieren?

Groeneveld: Die Rahmenbedingungen sind weiterhin gut, sowohl das Zinsumfeld als auch das wirtschaftliche Umfeld stimmen. Zinskosten sind der Hauptfaktor für Immobilienaktien. Wenn die Zinsen sinken, sinken auch die Kosten. Zudem ist die Arbeitslosigkeit ein wichtiger Aspekt. Wichtiger als diese ist aber die allgemeine Konjunkturstimmung, die wir als den Haupttreiber für Immobilien ansehen.

Sind viele ohne Beschäftigung, setzt das nicht nur die Nachfrage nach Büroimmobilien unter Druck, sondern auch den Wohnungsmarkt, da weniger Einkommen vorhanden ist. Zwar liegt die Arbeitslosigkeit in der Eurozone immer noch deutlich über dem Vorkrisenniveau von 2007/2008. Seit rund zwei Jahren ist sie aber rückläufig. Das spiegelt sich zum Teil schon in den Mieteinnahmen wider.

Aufgrund der niedrigen Zinsen suchen Investoren nach Alternativen. Immobilienaktien gelten als gute Dividendenzahler. Halten sie, was sie versprechen?

Groeneveld: Zum Stichtag Ende Dezember lagen die durchschnittlichen Dividenden von europäischen Immobilienaktien bei 3 bis 4 Prozent. Nach den kürzlich gefallenen Kursen ist die Dividendenrendite auf über 4 Prozent angestiegen. Im Vergleich zu Festverzinslichen sind das sehr attraktive Ausschüttungen. Was aber vor allem zählt: Dividenden von Immobilienaktien sind gut abgesichert – im Gegensatz zu Ausschüttungen in anderen Sektoren wie aktuell etwa beim Öl. Der Grund: Immobilienunternehmen verfügen über relativ solide, regelmäßige Einnahmen aus Vermietung. Und der Sektor bietet noch weiteres Wachstumspotenzial. Die Dividenden sind daher nicht nur stabil, vielmehr erwarten wir für die nächsten drei Jahre ein Dividendenwachstum von im Schnitt 15 Prozent.

Sie meinen, Immobilienaktien können als Alternative zu Anleihen dienen?

Groeneveld: Ja, durchaus. Auch viele Investoren scheinen das so zu sehen. Darauf deuten zumindest die starken Verschiebungen bei den Korrelationen hin. Lange waren Immobilienaktien fast im Gleichlauf mit dem breiten Aktienmarkt. Seit 2013 ist diese Korrelation stark gesunken. Stattdessen ist die Korrelation zu Anleihen nach oben geschnellt. Aktuell bewegen sich Immobilienaktien am Markt eher wie Anleihen als wie Aktien.

Auch internationale Investoren haben die Kurse mit in die Höhe getrieben. Was lockt sie nach Europa?

Groeneveld: Ein wichtiger Anreiz, der ihnen bislang fehlte, ist die steigende Liquidität. Ein Drittel der investierten Mittel weltweit steckt in Immobilien. Aber in Europa sind nur etwa 5 bis 10 Prozent des Immobilienmarktes an der Börse gelistet. In Deutschland liegt die Quote eher noch niedriger und betrifft vor allem den Wohnungsmarkt. In den USA hingegen liegt sie bei über 10 Prozent. Wir sehen jedoch bereits positive Entwicklungen in Europa: Immobiliengesellschaften gehen an die Börse und bereits gelistete Unternehmen werden größer und liquider. Mit Vonovia hat es 2015 ein Immobilientitel in den Dax geschafft. In Spanien wurde Merlin Properties in den Ibex 35 aufgenommen, in Frankreich Klépierre in den CAC 40. Damit bieten sich für ausländische Investoren in Europa bessere Anlagemöglichkeiten. Und noch ein Aspekt dürfte die Liquidität steigern: Bislang werden Immobiliengesellschaften dem allgemeinen Finanzsektor zugeordnet. Der US-amerikanische Finanzdienstleister MSCI will Immobilien ab September jedoch als eigenen Aktiensektor einführen.

Herr Groeneveld, wir danken Ihnen für das Gespräch.