Europas Immobilienmärkte: Chancen für kapitalstarke Investoren in 2014
Claus Thomas
2014 könnte für Europa ein positives Jahr werden. Das sagen zumindest die Konjunkturprognosen voraus. Doch die Erholung ist instabil in Anbetracht einer enormen Verschuldung der Staaten und eines unterkapitalisierten Bankensystems.
Trotz dieser Vorbehalte lohnen sich Investitionen in Immobilienwerte in Europa auf jeden Fall für entschlussfreudige, kapitalstarke Investoren.
Chancenpotentiale
Beste Investment-Chancen in Europa bieten sich im nächsten Jahr folgende:
• Trotz des wiedererwachten Interesses traditioneller Kreditgeber an den Immobilienmärkten übersteigt die Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen weiterhin das Angebot. Da die Rechtsstrukturen in Großbritannien und Deutschland für Investoren in diesem Bereich verlässliche Rahmenbedingungen bieten und die Beilegung von Zahlungsausfällen gegebenenfalls erleichtern, sind Mezzanine Darlehen in diesen beiden Ländern zu bevorzugen.
• Die Märkte in Gateway Cities wie London, Paris, Frankfurt, München und Stockholm haben eine wirtschaftliche Bedeutung, die weit über diese Stadtzentren hinausreicht. Dienstleistungs- und High-Tech-Unternehmen ziehen nicht zuletzt deshalb häufig Standorte außerhalb der teuersten Innenstadtlagen vor. Einem ertragsorientierten Investor sind insofern gut vermietete Immobilien am Rande von zentralen Geschäftsbezirken zu empfehlen, bei deren Erwerb im Verhältnis zu den niedrigen Renditen in den Toplagen ein Renditeaufschlag zu erwarten ist. Investoren, die höhere Erträge durch Wertsteigerung erzielen wollen, können ein höheres Leerstands-, Renovierungs- oder Mietvertragslaufzeit-Risiko in etablierten Lagen auf sich nehmen mit zweistelligen Erträgen im Gefolge.
• Das Gewicht des Geldes, das auf den defensiven Einzelhandels- oder den liquideren Büroflächensektor abzielt, hat die Preise für Spitzenimmobilien europaweit ansteigen lassen. Diese Dynamik steht im Logistik-Sektor noch aus. Daraus ergibt sich die Gelegenheit zum Erwerb qualitativ hochwertiger, häufig langfristig vermieteter Immobilien bei einer deutlich höheren laufenden Rendite. Zusätzlich bieten diese Immobilien die Möglichkeit einer Renditekompression in der Zukunft.
• Eine ähnliche Relation zwischen Spitzen- und Sekundärlagen ist in den zweitrangigen Städten in Großbritannien, Frankreich und Deutschland zu beobachten. Kleinere Kernländer Europas bieten ebenfalls einen Renditeaufschlag gegenüber Städten wie London, Paris oder München. Mit der Erweiterung des Investitionsrahmens von Anlegern wird diese Spanne geringer werden, freilich eher bedingt durch die Auswirkungen positiver Renditen als durch ein Mietpreiswachstum.
• Es ist damit zu rechnen, dass sich die Werte von zweitklassigen Assets im Laufe des Jahres 2014 in vielen Teilen Europas stabilisieren werden. In Großbritannien könnte es sogar zu einer Wertsteigerung kommen. Es ist festzustellen, dass in Zeiten einer Erholung der Wertzuwachs bei zweitklassigen Assets deutlich stärker ausfällt als bei Spitzen-Objekten. Zweitrangige, aber dennoch qualitativ hochwertige Einkaufszentren, Büroflächen und logistikbezogene Immobilien in Großbritannien, vorwiegend jedoch außerhalb Londons und Südostenglands, sind zu bevorzugen. Wachstumsgelegenheiten gibt es auch auf dem Markt für Büro- und Einzelhandelsflächen in einigen Regionen Frankreichs.
• Auf kurze Sicht hin sollten Projektentwicklungen die Gestalt von selektiven Projekten in Märkten mit unzureichendem Angebot und starker Nutzerpräsenz in Großbritannien und Deutschland sowie Teilen von Mitteleuropa annehmen. Sobald die Erholung Europas zu Ende des zweiten Halbjahrs 2014 an Schwung gewinnt, wird der Mangel an neuen Bestandsimmobilien zum Beispiel in Paris Sanierungs- und Renovierungs-Gelegenheiten schaffen. Die Stadt verfügt über einen beträchtlichen Immobilienbestand, eine internationale Mieterbasis und bietet langfristig Potential für Mietpreiswachstum. Zudem ist die Neupositionierung von erlahmten, aber gut gelegenen Einkaufszentren der ersten Generation in Prag und den führenden polnischen Städten anzuraten.
• Die Mieten und Kapitalwerte sind in einigen europäischen Krisenländern wie Spanien und Irland so weit gesunken, dass sie opportunistische Investoren anziehen können. Dieses Interesse wird 2014 zunehmen. Beste Gelegenheiten gibt es auch in Spanien, wo Regierungsreformen Fortschritte machen und das Land dank eines Produktivitäts- und Exportwachstums auf seinem deutlichen Weg zur Erholung dynamisieren. Spitzen-Büroimmobilien in Madrid oder Resort-Hotels in Touristengebieten stellen den besten Wert dar. Weniger klar ist die Situation im undurchsichtigen und politisch gespaltenen Italien. Solide Grundlagen im Einzelhandelssektor lassen jedoch vermuten, dass sich auch hier Investitions-Gelegenheiten für mutige Anleger zeigen könnten.
Trotz dieser Vorbehalte lohnen sich Investitionen in Immobilienwerte in Europa auf jeden Fall für entschlussfreudige, kapitalstarke Investoren.
Chancenpotentiale
Beste Investment-Chancen in Europa bieten sich im nächsten Jahr folgende:
• Trotz des wiedererwachten Interesses traditioneller Kreditgeber an den Immobilienmärkten übersteigt die Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen weiterhin das Angebot. Da die Rechtsstrukturen in Großbritannien und Deutschland für Investoren in diesem Bereich verlässliche Rahmenbedingungen bieten und die Beilegung von Zahlungsausfällen gegebenenfalls erleichtern, sind Mezzanine Darlehen in diesen beiden Ländern zu bevorzugen.
• Die Märkte in Gateway Cities wie London, Paris, Frankfurt, München und Stockholm haben eine wirtschaftliche Bedeutung, die weit über diese Stadtzentren hinausreicht. Dienstleistungs- und High-Tech-Unternehmen ziehen nicht zuletzt deshalb häufig Standorte außerhalb der teuersten Innenstadtlagen vor. Einem ertragsorientierten Investor sind insofern gut vermietete Immobilien am Rande von zentralen Geschäftsbezirken zu empfehlen, bei deren Erwerb im Verhältnis zu den niedrigen Renditen in den Toplagen ein Renditeaufschlag zu erwarten ist. Investoren, die höhere Erträge durch Wertsteigerung erzielen wollen, können ein höheres Leerstands-, Renovierungs- oder Mietvertragslaufzeit-Risiko in etablierten Lagen auf sich nehmen mit zweistelligen Erträgen im Gefolge.
• Das Gewicht des Geldes, das auf den defensiven Einzelhandels- oder den liquideren Büroflächensektor abzielt, hat die Preise für Spitzenimmobilien europaweit ansteigen lassen. Diese Dynamik steht im Logistik-Sektor noch aus. Daraus ergibt sich die Gelegenheit zum Erwerb qualitativ hochwertiger, häufig langfristig vermieteter Immobilien bei einer deutlich höheren laufenden Rendite. Zusätzlich bieten diese Immobilien die Möglichkeit einer Renditekompression in der Zukunft.
• Eine ähnliche Relation zwischen Spitzen- und Sekundärlagen ist in den zweitrangigen Städten in Großbritannien, Frankreich und Deutschland zu beobachten. Kleinere Kernländer Europas bieten ebenfalls einen Renditeaufschlag gegenüber Städten wie London, Paris oder München. Mit der Erweiterung des Investitionsrahmens von Anlegern wird diese Spanne geringer werden, freilich eher bedingt durch die Auswirkungen positiver Renditen als durch ein Mietpreiswachstum.
• Es ist damit zu rechnen, dass sich die Werte von zweitklassigen Assets im Laufe des Jahres 2014 in vielen Teilen Europas stabilisieren werden. In Großbritannien könnte es sogar zu einer Wertsteigerung kommen. Es ist festzustellen, dass in Zeiten einer Erholung der Wertzuwachs bei zweitklassigen Assets deutlich stärker ausfällt als bei Spitzen-Objekten. Zweitrangige, aber dennoch qualitativ hochwertige Einkaufszentren, Büroflächen und logistikbezogene Immobilien in Großbritannien, vorwiegend jedoch außerhalb Londons und Südostenglands, sind zu bevorzugen. Wachstumsgelegenheiten gibt es auch auf dem Markt für Büro- und Einzelhandelsflächen in einigen Regionen Frankreichs.
• Auf kurze Sicht hin sollten Projektentwicklungen die Gestalt von selektiven Projekten in Märkten mit unzureichendem Angebot und starker Nutzerpräsenz in Großbritannien und Deutschland sowie Teilen von Mitteleuropa annehmen. Sobald die Erholung Europas zu Ende des zweiten Halbjahrs 2014 an Schwung gewinnt, wird der Mangel an neuen Bestandsimmobilien zum Beispiel in Paris Sanierungs- und Renovierungs-Gelegenheiten schaffen. Die Stadt verfügt über einen beträchtlichen Immobilienbestand, eine internationale Mieterbasis und bietet langfristig Potential für Mietpreiswachstum. Zudem ist die Neupositionierung von erlahmten, aber gut gelegenen Einkaufszentren der ersten Generation in Prag und den führenden polnischen Städten anzuraten.
• Die Mieten und Kapitalwerte sind in einigen europäischen Krisenländern wie Spanien und Irland so weit gesunken, dass sie opportunistische Investoren anziehen können. Dieses Interesse wird 2014 zunehmen. Beste Gelegenheiten gibt es auch in Spanien, wo Regierungsreformen Fortschritte machen und das Land dank eines Produktivitäts- und Exportwachstums auf seinem deutlichen Weg zur Erholung dynamisieren. Spitzen-Büroimmobilien in Madrid oder Resort-Hotels in Touristengebieten stellen den besten Wert dar. Weniger klar ist die Situation im undurchsichtigen und politisch gespaltenen Italien. Solide Grundlagen im Einzelhandelssektor lassen jedoch vermuten, dass sich auch hier Investitions-Gelegenheiten für mutige Anleger zeigen könnten.
