Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer von Dahler & Company

Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer von Dahler & Company

Ferienimmobilien

An diesen Orten finden sich attraktive Objekte

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DAS INVESTMENT: Das niedrige Zinsniveau hat seit 2012 einen Boom im Segment der Ferienimmobilien ausgelöst. Ist es überhaupt noch attraktiv eine Ferienimmobilie als Investment zu kaufen? Woran machen Sie das fest?

Björn Dahler: Nach der Hochphase in den vergangenen Jahren hat sich der Markt für Ferienimmobilien etwas beruhigt. Die Nachfrage ist aufgrund des niedrigen Zinsniveaus jedoch nach wie vor gut und übersteigt in guten bis sehr guten Lagen oft das Angebot. Ob an Deutschlands Küstenstreifen oder auf der 3000 Kilometer entfernten spanischen Insel Mallorca: Die Ferienimmobilie ist durch die sehr gute Vermietbarkeit an Feriengäste und die Möglichkeit der Eigennutzung weiterhin eine äußerst beliebte Anlagemöglichkeit.

Wo in Deutschland beziehungsweise Europa finde ich noch attraktive Objekte?


Vielerorts! Zum Beispiel auf Sylt, Föhr, Amrum, in der Gemeinde Timmendorfer Strand, aber auch auf den Balearen und sicher auch in Griechenland. Dabei erzielen Immobilien mit Meerblick und unmittelbarer Nähe zum Strand die höchsten Verkaufspreise. Sehr gefragt sind hierbei meist ortstypische Immobilien, also z.B. reetgedeckte Friesenhäuser auf Sylt und Föhr, sowohl historische als auch Neubauten. Eine hochwertige Ausstattung und eine gute Infrastruktur steigern die Attraktivität eines Objekts zusätzlich.

Wo sollte ich auf keinen Fall mehr kaufen?

Kaufinteressenten sollten von Objekten, bei denen längerfristig keine Wertsteigerung zu erwarten ist, Abstand nehmen. Das gilt besonders für Standorte und Lagen, die bereits heute nicht mehr so hoch in der Gunst der Interessenten stehen.

Was sollte ich grundsätzlich bei der Auswahl eines Ferienimmobilien-Investments beachten?

Fünf Faktoren sind entscheidend:
  • Die Lage: Bezüglich Objekten in erstklassigen Lagen kann von einer Wertsteigerung aufgrund des begrenzten Angebots ausgegangen werden.
  • Die Infrastruktur: Insbesondere ältere Interessenten legen immer mehr Wert auf eine gute Infrastruktur vor Ort. Im Optimalfall sollten Bäcker, Geschäfte und Restaurants fußläufig erreichbar sein.
  • Eine hochwertige Bausubstanz: Ein Bausachverständiger kennt hierbei die Anforderungen, die einen hochwertigen Bau auszeichnen.
  • Die Ausstattung: Neben der Lage und Bausubstanz ist auch die Ausstattung entscheidend. Dabei sind die Ansprüche der Nutzer in den vergangenen Jahren stetig gewachsen. Eine nicht zeitgemäße Einrichtung oder fehlende Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Waschmaschine o.ä. führen dazu, dass der Urlauber sich gegen das Objekt entscheidet. Ferienimmobilien werden deshalb zunehmend hochwertig ausgestattet, um auch in der Nebensaison für Urlauber interessant zu sein. Sauna, Kamin und qualitätvolle und zeitgemäße Möbel sind inzwischen nicht mehr ungewöhnlich und werden stark nachgefragt.
  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Darauf ist vor allem im Ausland zu achten.
Welche Multiples sind noch angemessen?

Wenn für den Käufer die Vermietung und nicht die Selbstnutzung im Vordergrund steht, sollte das Investment nicht über dem 30-Fachen der Jahresnettomieteinnahmen liegen.

Wie viel Eigenkapital sollte man mindestens mitbringen (in Prozent der Anschaffungskosten)?


25-30 Prozent der gesamten Erwerbskosten.

Mit welchen Renditen kann ich noch rechnen (von/bis)?

Durchschnittlich liegen die Renditen bei Ferienimmobilien zwischen zweieinhalb und fünf Prozent. Je begehrter das Objekt und der Standort, desto geringer ist die Anfangsrendite. Das ist die Faustformel.

Bitte nennen Sie doch mal ein konkretes Beispiel von einem attraktiven Investment in eine Ferienimmobilie.

Ein attraktives Investment zeichnet sich durch Strandnähe, Zentralität, eine hochwertige Innenausstattung und eine gute Bausubstanz aus. Als Beispiel ist hier das Projekt „Neue Mitte Westerland“ zu nennen. Hier entstehen auf 1050 Quadratmetern unter anderem 26 Luxuswohnungen zwischen 47 und 175 Quadratmetern. Renditen von drei Prozent und mehr können hier erzielt werden und die Chance für eine positive Wertentwicklung ist als hoch einzustufen.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Warum?

Höhere Zinsen können die Nachfrage nach Immobilien vorübergehend senken, weil Kredite dann wieder teurer werden. Käufer sollten ihr Investment daher mit einem längerfristigen Horizont tätigen und entsprechend finanzieren.

Was war der für Sie spektakulärste/erstaunlichste Deal in diesem Segment seit 2012?


Im Jahr 2012 wurden zwei Häuser in Kampen (Hoboken-Weg) für je 20 Millionen Euro veräußert. Es handelt sich um eine Neubau- und eine Bestandsimmobilie, die von Privatleuten zur Eigennutzung erworben wurden. Ähnliche Transaktionen findet man natürlich auch in St. Moritz, in Kitzbühel, an der Cote d´Azur und auf den Balearen.

Haben Sie eine eigene Ferienimmobilie?

Nein.