Fidelity-Ausblick 2019: Immobilien Auf der Suche nach Beständigkeit in einer unbeständigen Welt
Langsam ändert sich die Großwetterlage an den Finanzmärkten. Die jahrelangen Geldspritzen der Zentralbanken haben die Bewertungen von Premium-Immobilien in die Höhe getrieben. Nun aber ziehen die Notenbanken die Liquidität nach und nach wieder ab, sodass der Markt für Rückschläge anfällig scheint und die Verlustrisiken überwiegen.
Mit der strafferen Zentralbankpolitik werden die Schwankungen an den Aktien- und Anleihemärkten zunehmen, da Anleger mit den sich verändernden finanziellen Bedingungen zurechtkommen müssen. In unserem Basisszenario für 2019 gehen wir deshalb von verhaltenem Kapitalwachstum aus und richten unser Augenmerk auf nachhaltige Renditen. Immobilien mit ihren stabilen Erträgen gewinnen in diesem Umfeld als Anlageinstrument, mit dem sich Portfolios vor turbulenten Kapitalmärkten schützen lassen, an Bedeutung.
Anleger sollten sich gegen aufkommende Risiken absichern
Das immer noch durch quantitative Lockerung und Niedrigzinsen dominierte Finanzklima hat im Jahr 2018 die Renditen von Premium-Immobilien in Europa auf Rekordtiefs schrumpfen lassen.
Dennoch gehen wir in unserem zentralen Szenario davon aus, dass das von der Geldpolitik vorgegebene günstige Umfeld mit moderaten Kapitalzuwächsen und niedrigen, aber stabilen Renditen noch ein oder zwei Jahre anhalten wird. Nichts deutet auf übermäßige Kreditaufnahmen und die Bildung spekulativer Blasen hin, die man in dieser späten Phase des Immobilienzyklus eigentlich erwarten würde. Zudem sind die Konjunkturprognosen trotz politischer Risiken nicht allzu düster.
Dennoch scheint es ratsam, sich 2019 gegen aufkommende Risiken zu wappnen: Erstens können die Renditen hochwertiger Immobilien kaum noch weiter fallen, zumal der Risikoaufschlag gegenüber risikoarmen Anleihen im Jahresverlauf 2019 sinken dürfte, da die Zentralbanken ihre Anleihekäufe drosseln. Wenn sich die Renditen von Premium-Immobilien bewegen, dann wohl eher nach oben als nach unten, was den Bewertungen nicht eben förderlich ist. Bei einer Rendite von 2,5 Prozent bedingt ein leichter Anstieg um 25 Basispunkte einen Wertrückgang der Immobilie um 10 Prozent. Premium klingt sicher, aber der Markt scheint extrem anfällig für Rückschläge.
Zweitens warten 70 Milliarden US-Dollar darauf, am europäischen Immobilienmarkt angelegt zu werden. Dabei handelt es sich um so viel Barmittel wie noch nie, die bereits bei Anlegern eingesammelt aber noch nicht investiert worden sind. 2007, auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus, waren es nur 40 Milliarden US-Dollar. Diese Zahl deutet darauf hin, dass sich der Markt insgesamt einem neuen Hoch nähert.
Und drittens werden in die Kurse börsennotierter Immobiliengesellschaften bereits seit einiger Zeit erhebliche Mietrückgänge bei Einzelhandelsimmobilien eingepreist. Einige Segmente bei Einzelhandelsimmobilien sind inzwischen bei Anlegern regelrecht in Ungnade gefallen und erlitten in der zweiten Jahreshälfte 2018 deutliche Wertverluste. Dieser Trend wird sich im Jahr 2019 noch verstärken.
Die genannten Faktoren könnten insgesamt dazu beitragen, unterschiedliche Immobilienbereiche zu destabilisieren. Wir achten daher aufmerksam auf Anzeichen einer Abkühlung an den heiß gelaufenen Immobilienmärkten.
