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Rentner beim Spaziergang: In Deutschland steigt der Bedarf an Pflegeimmobilien. | © Imago images / Westend6I Foto: Imago images / Westend6I

MLP-Dozent über Pflegeimmobilien

Diese Vorteile bieten Mikro-Apartments im Portfolio

Mikro-Apartments oder Pflegeimmobilien sind für viele Anleger eine sinnvolle Beimischung im Vermögensportfolio. Durch ihre vergleichsweise niedrigen Kaufpreise können solche Kleineinheiten außerdem ein Einstieg in Immobilien-Investments sein. Aber auch für Besitzer eines selbstgenutzten Eigenheims können Anlageimmobilien im Konzert der Kapitalanlagen eine zusätzliche Basis sein, liefern sie doch einen stetigen Cashflow und reduzieren zusätzlich das Risiko im Gesamtvermögen.

Carsten Reese ist Berater und Dozent an der MLP Corporate University. Foto: MLP

Denn gerade Pflegeimmobilien sind eine vergleichsweise risikoarme Sachwert-Anlage, deren Profitabilität für die nächsten Jahrzehnte gesichert scheint. Der demografische Wandel spielt Investoren dabei in die Hände: Schon heute sind Plätze in Pflegeheimen – vor allem in Ballungsräumen – sehr gefragt, die Wartelisten sind voll.

So rechnet das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung mit einer Lücke von 320.000 Pflegeplätzen bis zum Jahr 2030. Und der Nachfragesog wird noch zunehmen, wenn die geburtenstarken Jahrgänge ab 2025 in den Ruhestand eintreten und in den Folgejahrzehnten möglicherweise pflegebedürftig werden. Investoren und solide wirtschaftende Pflegeheim-Betreiber können sich also nahezu gewiss sein, sich mit Gewinn in diesem Markt bewegen zu können.

Neben guten Marktaussichten verfügen Pflegeimmobilien über Merkmale, die sie zu einem Diversifizierungs-Baustein im Portfolio werden lassen. Wegen vergleichsweise hoher Bruttomietrenditen und gleichzeitig relativ geringer Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verbleibt dem Eigentümer eine überdurchschnittlich hohe Nettomiete.

Anders als bei einer normalen Eigentumswohnung trägt der Besitzer zudem kein Mietausfallrisiko für den Fall, dass sich aktuell kein Bewohner finden lässt. Denn typischerweise schließen der Pflegeheimbetreiber und die gesamte Eigentümergemeinschaft der Apartmentanlage einen Pachtvertrag – und das auf lange Sicht. Zwanzig oder gar fünfundzwanzig Jahre dauernde Mietverträge sind nicht unüblich.

Egal, ob eine Wohnung besetzt ist oder nicht: Der Eigentümer kann fest mit einer Zahlung rechnen, die im Falle eines indexierten Pachtvertrags sogar steigt. Für Berater ergeben sich dadurch in der Finanzplanung des Kunden neue Spielräume, die mitunter sogar an die nächste Generation weitergegeben werden können.

Selbst das Pachtausfallrisiko ist als gering einzuschätzen: Sollte der Pflegeheim-Betreiber tatsächlich in Konkurs gehen, sind bei modernen Pflegeheimen keine langen Ausfallzeiten zu befürchten. Denn ein grundsätzlich funktionierendes Pflegeheim zu übernehmen ist für einen neuen Betreiber preiswerter und interessanter als eine neu erbaute Einrichtung in den Markt einzuführen. Schließlich gilt es diese doch auszustatten, mit Personal zu versehen und zu bewerben.

Eigenkapital bei fremdgenutzter Immobilie 

Beim Aufstellen eines Finanzierungsplans sind bei Anlageimmobilien einige Besonderheiten zu beachten: So sollten Kunden über ausreichend Eigenkapital verfügen und dieses auch einsetzen wollen. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt zwar den möglichen positiven Leverage-Effekt im Portfolio, ist jedoch unumgänglich, um überhaupt einen Kredit für die Anlageimmobilie zu erhalten. Bei fremdgenutzten Immobilien erwarten Banken häufig ein Eigenkapital in Höhe von bis zu 30 Prozent des Finanzierungsvolumens.

Neben den genannten Vorteilen bieten Pflegeimmobilien Beratern Gelegenheit, die Strukturierung des Vermögens und die Absicherung der eigenen Pflegebedürftigkeit für ihre Kunden gemeinsam anzugehen. Der Kauf eines Pflegeapartments von einem der größeren Anbieter ermöglicht dem Kunden die Option auf einen eigenen Pflegeplatz – und das auf der Überholspur, an der Warteliste vorbei. Denn sollten die Kunden selbst pflegebedürftig werden, erhalten sie bevorzugt einen Zugang zum nächsten frei werdenden Platz.

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