Transparenz-Status erfordert Einhaltung vieler Anlagegrenzen

Bei Einkünften aus deutschen Immobilien und deutschen Fonds ist dagegen – wie bereits erwähnt – das Spezial-Investmentfonds-Regime (steuerliche Transparenz) immer die erste Wahl. Allerdings bringt dies hinsichtlich einer Reihe von Anlagegrenzen einen höheren Aufwand mit sich: Die Anlagegrenzen sind im § 26 des neuen Investmentsteuergesetzes (InvStG) aufgeführt. Hierbei hat der Gesetzgeber im Wesentlichen den entsprechenden Paragraphen aus dem Investmentsteuergesetz in der Fassung des AIFM-Steueranpassungsgesetzes 2013 übernommen. Werden diese Grenzen jedoch nicht eingehalten, gilt der Fonds unwiderruflich  als intransparenter Investmentfonds.

Erhöhtes Controlling der Obergrenze für gewerbesteuerpflichtige Einnahmen

Eine besondere Herausforderung für den Fondsinitiator – oder die verwaltende Service- Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – ist die Einhaltung der Grenze für die so genannte „aktive unternehmerische Bewirtschaftung“. Was bedeutet das? Immobilienfonds erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Allerdings entfällt immer ein kleiner Teil der Einnahmen auf aktive unternehmerische Bewirtschaftung. Diese Einkünfte würden eigentlich der Gewerbesteuer unterliegen. Klassische Beispiele sind Erträge aus Photovoltaikanlagen auf dem Dach, Parkautomaten, umfassende Concierge-Services durch den Eigentümer, das Zur-Verfügung-Stellen eines verbilligten betrieblichen Kindergartens an den Mieter etc. – kurz: Alles, was nicht zur reinen Vermietung gehört. Sobald diese Einnahmen mehr als fünf Prozent der Gesamteinnahmen eines Fonds überschreiten, fällt der Fonds aus dem transparenten Regime heraus und wird zum Investmentfonds mit partiell gewerbesteuerpflichtigen Einkünften.

Daher ist an dieser Stelle ein umfassenderes Risiko-Controlling notwendig als bisher: Die Schwierigkeit für den Fondsverwalter besteht darin, die Einhaltung der Fünf-Prozent-Obergrenze über die gesamte Laufzeit zu überwachen. Denn sowohl die Mieten als auch die gewerblichen Erträge können im Zeitablauf schwanken.

Eine weitere Prüfung ist bei Veräußerung von Objekten erforderlich, denn Fonds sind grundsätzlich Bestandshalter und dürfen Immobilien nicht mit dem Ziel erwerben, diese kurzfristig weiter zu veräußern. Zu diesem Zweck gibt es Richtlinien, die eingehalten werden müssen. Zum Beispiel darf der Fonds maximal 50 Prozent seines Bestands in einem rollierenden Fünfjahreszeitraum veräußern oder er muss hilfsweise eine durchschnittliche Haltedauer von mehr als fünf Jahren nachweisen. Umfangreiche Baumaßnahmen dürfen auch nicht direkt vor Veräußerung getätigt werden. Auch hier wäre die Konsequenz der Rückfall ins intransparente Regime und die partielle Gewerbesteuerpflicht.