Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S.

Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S.

Gebrannter Berater scheut den Fonds

Vorzüge der Immobilienbeteiligung

Es erhöht den Anlegerschutz und die Transparenz im ehemals grauen Kapitalmarkt – doch wer meint, dass das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Anbietern von geschlossenen (Immobilien-)Fonds beziehungsweise nunmehr Investmentvermögen gleich nach Einführung wieder massenhaft potenzielle Anleger bringt, der irrt.

Die Branche muss sich vielmehr darauf einstellen, dass es einige Zeit dauern wird, bis sich die vielen positiven Änderungen und die zusätzlichen Sicherheitselemente für die Anleger herumgesprochen haben. Wichtig für die Branche: Sie muss die Berater wieder überzeugen.

Häufig ist zu hören, dass Privatanleger lieber in Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage als in Immobilienfonds investieren. Diese Beobachtung ist sicherlich richtig, doch es stellt sich die Frage: Würde sich diese Tendenz ändern, wenn die Anleger die Vorzüge einer indirekten Immobilienbeteiligung kennen würden?

Meine These ist ja, denn die Vorteile liegen auf der Hand. Die wichtigsten Argumente sind das Grundprinzip einer möglichst breiten Streuung des Vermögens und ein professionelles Management.

Aber der Reihe nach: Privatanleger, die Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage kaufen, sind nur selten in der Lage, zahlreiche Immobilien zu erwerben, die zu einer Risikominimierung aufgrund einer Diversifizierung führen. Erfahrungen zeigen darüber hinaus, dass überwiegend in der Region investiert wird, in der der Lebensmittelpunkt liegt.

Damit ist der Investor mit seiner Investition in Immobilien – übrigens auch mit seiner selbst genutzten Immobilie – und gleichzeitig auch in Bezug auf sein berufliches Umfeld von der Entwicklung seiner Region abhängig. Dieses „Klumpenrisiko“ kann durch eine sinnvolle und strukturierte Investition in indirekte Immobilienanlagen vermieden werden.

Zum Aspekt des professionelles Managements

Beim Kauf von Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage lässt sich das durchaus darstellen – wenn ähnlich wie bei Immobilienfonds Kaufpreis- und Objektgutachten erstellt werden, eine spezialisierte Kanzlei den Abschluss des Kaufvertrages begleitet, eine Steuerkanzlei ein Steuergutachten erstellt, ein Bodengutachten wegen eventueller Altlasten angefertigt und entsprechende Expertise für die zukünftige Entwicklung der laufenden Kosten eingeholt wird.

Nicht zu vergessen ist die Bildung einer ausreichenden Liquiditätsreserve für nicht vorhersehbare Ereignisse und die Beauftragung eines professionellen Verwalters beziehungsweise Managers. Für Immobilienfonds ist all das selbstverständlich, bei Eigentumswohnungen dagegen kaum zu beobachten.

Die Erfahrung zeigt, dass sich private Anleger schnell mit geschlossenen Investmentvermögen anfreunden, wenn sie die Vorteile einer indirekten Immobilienanlage erst erkannt haben. Die Herausforderung: Viele Berater gehen nicht aktiv auf die Kunden zu. Das soll keineswegs ein Vorwurf sein.

Vielmehr ist ihre Zurückhaltung mehr als verständlich. Denn es sind in erster Linie die Berater, die von den negativen Erfahrungen mit geschlossenen Beteiligungen aus der Vergangenheit geprägt sind. Damit sind sie die wahren Adressaten, um die zahlreichen Vorteile aus der Regulierung zu positionieren. Dabei sollte deutlich werden, dass die neuen Regelungen sie davor bewahren, dass sich die schlechten Erfahrungen aus der „alten“ Welt wiederholen.

Zwei Beispiele die Vertrauen schaffen: Zukünftig benötigt jeder Anbieter, der ein geschlossenes Investmentvermögen an Privatkunden verkaufen möchte, im Vorfeld eine Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Diese erhält er nur, wenn die Geschäftsleiter nachweisen können, dass sie über ausreichende Erfahrung verfügen. Außerdem ist die Beauftragung einer Verwahrstelle Pflicht. Diese kontrolliert alle Zahlungsströme und sorgt damit für Verlässlichkeit und Seriosität.

Dem Berater diese vom Gesetzgeber geschaffenen Sicherheitselemente zu vermitteln ist jedoch nur der erste Schritt. Meiner Meinung nach müssen sich Fondsanbieter auch darüber hinaus engagieren, um ihre Produkte transparenter zu machen und Ängste zu nehmen.

Dazu gehört auch, alle Vorgehensweisen aus der Vergangenheit auf den Prüfstand zu stellen. So sollten alle Branchenteilnehmer zum Beispiel darüber nachdenken, ob Prognosen zur Ausschüttung bei Laufzeiten von über zehn Jahren mit einer Scheingenauigkeit von zwei Stellen hinter dem Komma noch zeitgemäß sind. Die Angabe von Bandbreiten hingegen ist viel ehrlicher und schafft Vertrauen.

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