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Gedränge in der Nische

Gedränge in der Nische

Bereits 1996 legte Initiator H.F.S. einen Immobilien-Zweitmarktfonds auf. Doch während milliardenschwere Schiffs-Zweitmarkt­fonds omnipräsent sind, fallen die Immobilienprodukte bisher kaum auf. Aber das Angebot wächst derzeit.

So ist seit Mitte April der Real Invest II im Vertrieb – der erste Publikumsfonds der RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen, hinter der die Initiatoren HIH Hamburgische Immobilien Handlung und Salomon Invest stehen. Der Fonds kauft Anteile an hiesigen Objekten – die Macher planen weitere Deutschlandfonds für 2008 und einen international investierenden Zweitmarktfonds für 2009.

Das Bremer Emissionshaus HTB will in der zweiten Jahreshälfte den zweiten Deutschland-Immobilien-Zweitmarktfonds auflegen, und die Lloyd-Fonds-Gesellschaft Trade On konzipiert ihr erstes Immobilien-Produkt mit Anteilen an laufenden Fonds mit Standorten in Westeuropa.

Neue Fonds, alte Käufer 

„Zusätzlich prüfen wir, ob ein Development-Zweitmarktfonds sich rechnet“, so Trade-On-Vorstand Guido Komatsu. Das wäre ein Fonds, der Anteile von nicht ausschüttenden Fonds kauft und auf deren bessere Entwicklung spekuliert. Zu guter Letzt platziert Wolfgang Jansen, Chef der gleichnamigen Finanzberatung, seinen zweiten Immo-Zweitmarktfonds im Kundenkreis.

Neue Fonds werden also dazukommen, und auch die Ausplatzierten kaufen noch immer Anteile. Von der breiten Öffentlichkeit nahezu unbemerkt: so vor allem der im Sommer 2005 aufgelegte zweite H.F.S.-Zweitmarktfonds unter dem Dach der Wealthcap-Gruppe, der von 180 Millionen Euro inklusive Darlehen Mitte Mai rund 100 Millionen Euro investiert hatte. Sein Portfolio enthält zu 59 Prozent hauseigene Fonds. Hinzu kommt der IFB Zweitmarktfonds, der Mehrheitsaktionär der IFB Beteiligungen AG ist. Diese wiederum investiert in gebrauchte Anteile an Deutschland-, Kanada-, USA- und Holland-Immobilienfonds.

Es scheint, als gäbe es viele Kaufmöglichkeiten. Immerhin stehen 1.300 Schiffsfonds bis zu 8.000 Immobilienfonds am Zweitmarkt gegenüber. Doch viele Anteile sind kaum marktgängig: zum Beispiel von Gesellschaften bürgerlichen Rechts oder notleidenden ostdeutschen Immobilien. 

Nachteile gegenüber Schiffsfonds

Damit nicht genug: Jedes Gebäude ist wegen der Lage individuell zu bewerten, während die Schiffe nach Typ und Größenklasse in Raster eingeteilt werden. Was viel schneller geht: Liegen Prospekt, Geschäftsbericht und Protokoll der Gesellschafterversammlung vor, benötigen die HTB-Experten zwei Stunden, um einen Schiffsfonds zu analysieren – und mindestens einen Tag für Immobilienfonds. Sie haben über 500 Immobilienfonds bewertet und stellen für 120 Kurse. RIZ stellt ebenfalls Kurse für 120 der 170 bewerteten Beteiligungen und will bis Jahresende 250 Fonds geprüft haben.

Des Weiteren ist es für Immobilien-Zweitmarktfonds schwieriger, potenziell Verkaufswillige anzusprechen. Das ist meist nur über Treuhänder möglich, da Immobilienfonds-Anleger oft nicht im Handelsregister stehen wie Schiffsfonds-Kommanditisten. Zudem ist der Immobilienverkauf erst nach zehn Jahren steuerfrei. Wechselt dann doch einmal ein Fondsanteil den Besitzer, bekommt der Verkäufer im Schnitt 40 bis 60 Prozent dafür, der des Schiffsfonds hingegen 80 bis 100 Prozent. Dabei ist zu beachten: Anders als bei H.F.S. kaufen die Produkte von Real Invest und HTB nur fremde Beteiligungen ein. Es besteht also nicht die Möglichkeit eines Interessenkonflikts.

Trotz der Nachteile klingt das Ergebnis für 2007 nicht schlecht. Gebrauchte Immobilienbeteiligungen im Wert von 677 Millionen Euro wechselten den Besitzer, das sind rund 65 Prozent des Zweitmarktumsatzes. Zwei Sondereffekte sind eingeflossen und haben den Wert geschönt: Zum einen haben Institutionelle einen Fonds von Dr. Ebertz & Partner übernommen, zum anderen hat der Fair Value Reit der IC Gruppe Fondsanteile von IC und BBV für sein Portfolio gekauft.

RIZ-Chef Peter Müffelmann sieht aber großes Potenzial: „Fast 70 Milliarden Euro Eigenkapital stecken in Deutschland-Immobilienbeteiligungen. Mittelfristig könnten rund 10 Prozent der Anleger ihre Anteile veräußern. Selbst wenn sich nur ein Viertel dieser Fonds für den Ankauf eignete, bliebe ein Angebotsvolumen von 1,75 Milliarden Euro.“

Andere Marktteilnehmer stellen dieses Viertel infrage. Mark Hülk, Immobilienexperte bei Meridian 10: „Es sind wohl nur 10 Prozent. Die meisten Objekte sind nicht werthaltig genug oder hoch fremdfinanziert. Selbst in München und Frankfurt bekommt man nicht mehr die Mieten wie vor fünf oder sechs Jahren.“

Entscheidend für die Werthaltigkeit eines Anteils ist das Fremdkapital. Muss jenes bedient werden, kann bei geringerer als prospektierter Mieteinnahme schnell die Insolvenz folgen. Näher betrachtet, erscheint die Auswahl also alles andere als riesig, und ein Erfolg der an den Start gehenden Fonds könnte neue Anbieter auf den Plan rufen. Konsequenz: „Das dürfte die Preise treiben, denn der Markt ist jetzt schon eng genug“, so Hülk.

Erste Anzeichen dafür belegt die Umsatzstatistik der Fondsbörse Deutschland: So kostete ein Anteil des Fundus Fonds 26 im Oktober 2006 13 Prozent, im Mai 2008 waren es bereits 27 Prozent. Der Anteilspreis des DG Anlage 22 stieg in rund zwei Jahren von 40 auf 74,5 Prozent, der des DG Anlage 43 von 50 auf 67 Prozent. 

Anteilspreise werden steigen

Auch H.F.S.-Chef Dietmar Schloz beobachtet einen Einfluss auf die Kurse. „Manche Immobilienfonds am Zweitmarkt unterstellen einen Verkehrswert der Immobilien des 20-Fachen der Jahresmiete, obwohl man bei sofortigem Verkauf der Objekte höchstens das 13- bis 17-Fache bekäme. Die Preise gehen teilweise an der Wirklichkeit vorbei.“ Schloz hat zwar keine Bange, dass sich die Käufer gegenseitig die Butter vom Brot nehmen: „Zweitmarktfonds dürften es aber immer schwerer haben, Schnäppchen zu finden.“ Christoph Würden von IFB bestätigt: „Es gibt schon heute viele Kurse am Markt, die wir nicht zahlen würden.“

Auch HTB-Geschäftsführer Lars Clasen rechnet mit steigenden Preise, sieht aber noch keine Gefahr: „Der Markt ist fast noch in der Stunde null. Viele Makler springen auf das Thema gebrauchte Immobilienfonds an, so kann noch viel Volumen bewegt werden.“

Gut möglich, dass Clasen mit seiner Einschätzung recht behält. Inwieweit der zu erwartende weitere Preisanstieg auf die Rendite drücken wird, steht aber auf einem anderen Blatt.

Christina Anastassiou