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DIW-Studie Gefahr von Immobilienblasen steigt in Deutschland regional

Altbau-Fassaden in München
Altbau-Fassaden in München: Auch in der Corona-Krise steigen die Preise am Immobilienmarkt. | Foto: Imago Images / Ralph Peters

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen auch in der Corona-Pandemie weiter. In immer mehr Regionen und Marktsegmenten kommt es dabei zu spekulativen Übertreibungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München.

Dort, aber auch in anderen großen Städten sind in den nächsten Jahren Preiskorrekturen in größerem Ausmaß möglich. Zu diesem Ergebnis kommen die Immobilienökonomen Konstantin Kholodilin und Claus Michelsen in einer aktuellen Studie, die in einem Bericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) erschienen ist. „Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind“, sagt Kholodilin, Wissenschaftler in der Abteilung Makroökonomie des DIW Berlin.

Für die Studie haben die beiden Ökonomen auf Basis von Daten des Immobilienverbandes IVD die Entwicklung in den 114 größten deutschen Städten mit mindestens 50.000 Einwohnern unter die Lupe genommen. Dabei betrachteten sie nicht nur die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime, sondern auch die Mieten. Während die Kaufpreise für Wohneigentum in diesem Jahr um durchschnittlich 9 Prozent kletterten, stiegen die Mieten nur etwa halb so stark.

Betrachtet man die vergangenen zehn Jahre, lag der Anstieg der Mieten bei 50 Prozent, während sich der Preis von Eigentumswohnungen in etwa verdoppelte. Da Immobilienpreise langfristig an die Entwicklung von Mieterträgen und damit an die allgemeine Einkommensentwicklung gebunden sein sollten, deutet eine zunehmende Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen auf Spekulationsblasen hin, so die Forscher.

Kreditvergabe und Finanzierung sprechen gegen flächendeckende Preisblase

Tatsächlich diagnostizieren spezielle statistische Tests, die die Studienautoren durchgeführt haben, in vielen Fällen explosive Muster in der Preisentwicklung. Mit Blick auf Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser gilt das für alle Typen von Großstädten, also sowohl für international bedeutende Städte (A-Standorte) als auch für kleinere Städte, die lediglich regional bedeutend sind (D-Standorte). An den A-Standorten, also in den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg und München, folgt sogar das Preis-Miet-Verhältnis einem explosiven Muster – in kleineren Städten ist es jedoch noch einigermaßen intakt.

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