Gefahrenquelle Grundstück Wie Immobilieneigentümer ihre Haftungsrisiken auslagern können
Immobilienrecht-Expertin Jessica Ploss von der Kanzlei Noerr
Dem Eigentümer einer Immobilie obliegen umfangreiche Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten, bei deren Verletzung eine entsprechende Haftung droht. Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien ist das daraus resultierende Haftungsrisiko besonders groß, da hier einer unbestimmten Anzahl an Personen der Zugang zur Immobilie eröffnet wird. Der Wunsch, die Haftung auf den Mieter abzuwälzen, ist daher groß, hat aber auch seine Grenzen.
Zahlreiche Eigentümerpflichten
Wer eine Gefahrenquelle für Dritte eröffnet, hat zur Gefahrenabwehr solche Vorkehrungen zu treffen, die ein umsichtiger und verantwortungsbewusster Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.
Diese sogenannten Verkehrssicherungspflichten treffen im Zusammenhang mit Immobilien zunächst den Eigentümer, da dieser auf dem Grundstück den Verkehr eröffnet und andauern lässt und somit eine Gefahrenquelle schafft.
Zu den Verkehrssicherungspflichten gehören zahlreiche Einzelpflichten, wie zum Beispiel die Streu- und Räumpflicht, die Reinigungspflicht und die Pflicht zur Beleuchtung des Treppenhauses und von Zugängen.
Abwälzung von Verkehrssicherungspflichten
Es ist allgemein anerkannt, dass Verkehrssicherungspflichten delegiert werden können. Zum Beispiel an zuverlässige Fachunternehmer. Daraus folgt, dass sich die Pflichten des originär Verantwortlichen unter anderem auf (strichprobenartige) Kontroll- und Überwachungspflichten verkürzen.
Entsprechend kann ein Vermieter einer gewerblich genutzten Immobilie die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten in gewissem Umfang auch auf seinen Mieter abwälzen. Hierfür sind jedoch klare, transparente, widerspruchsfreie und wirksame Regelungen nötig, die in vielen Mietverträgen fehlen.
Die meisten Übertragungen von Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter scheitern schon an dem Kriterium einer klaren, transparenten und widerspruchsfreien Regelung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Es muss daher auch geregelt sein, wer für die Erfüllung welcher Verkehrssicherungspflicht in welchem zeitlichen Rahmen zuständig ist.
Haben mehrere Mieter die gleichen Verkehrssicherungspflichten, hat der Vermieter sicherzustellen, dass durch die Aufgabenteilung keine zeitlichen Lücken und Unklarheiten über die Verpflichtung zur Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten entstehen.
Hinzu kommen die Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen. Da viele Gewerberaummietverträge sogenannte Formularverträge darstellen oder allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten, müssen die entsprechenden Klauseln neben den Anforderungen der allgemeinen gesetzlichen Regelungen insoweit auch denen der speziellen Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen genügen und dürfen somit insbesondere keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen.
Innen ist einfacher als Außen
Dabei ist die Übertragung der Verkehrssicherungspflichten für das Innere der zur alleinigen Nutzung vermieteten Räumlichkeiten weitgehend unproblematisch. So wird teilweise vertreten, die Verkehrssicherungspflicht in Innenräumen obliege schon wegen der mietvertragseigenen Obhutspflicht allein dem Mieter.
Vor dem Hintergrund der Anforderungen der Rechtsprechung an eine klare, transparente und widerspruchsfreie Absprache ist zur Vermeidung von Unsicherheiten dennoch eine eindeutige und ausdrückliche Regelung im Mietvertrag zu treffen. Es genügt daher nicht eine Regelung, wonach die „Instandhaltung, Ausbesserungen an der Mietsache sowie sonstige Vorkehrungen, die zur Erfüllung des Mietzwecks erforderlich sind“, vom Mieter übernommen werden.
Vielmehr sind die jeweiligen Verkehrssicherungspflichten konkret und klar zu regeln. In tatsächlicher Hinsicht ist weiterhin sicherzustellen, dass der Mieter auch den entsprechenden Zugang insbesondere zu den vermieterseitig gestellten Anlagen und Einrichtungen hat, um seiner Verkehrssicherungspflicht überhaupt nachkommen zu können. Je nach Umfang und Komplexität der Anlage ist auch eine Einweisung des Mieters durch den Vermieter und die Übergabe von entsprechenden Betriebsanleitungen und ähnlichem erforderlich.
Ferner muss sich der Vermieter vergewissern, dass der Mieter die fachliche und persönliche Eignung besitzt, die Pflichten zu erfüllen. So begegnet es z.B. Bedenken, einem 82-jährigen Rentner und Mieter die Wahrnehmung des täglichen winterlichen Schneeräumdienstes zu überantworten.
Zahlreiche Eigentümerpflichten
Wer eine Gefahrenquelle für Dritte eröffnet, hat zur Gefahrenabwehr solche Vorkehrungen zu treffen, die ein umsichtiger und verantwortungsbewusster Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.
Diese sogenannten Verkehrssicherungspflichten treffen im Zusammenhang mit Immobilien zunächst den Eigentümer, da dieser auf dem Grundstück den Verkehr eröffnet und andauern lässt und somit eine Gefahrenquelle schafft.
Zu den Verkehrssicherungspflichten gehören zahlreiche Einzelpflichten, wie zum Beispiel die Streu- und Räumpflicht, die Reinigungspflicht und die Pflicht zur Beleuchtung des Treppenhauses und von Zugängen.
Abwälzung von Verkehrssicherungspflichten
Es ist allgemein anerkannt, dass Verkehrssicherungspflichten delegiert werden können. Zum Beispiel an zuverlässige Fachunternehmer. Daraus folgt, dass sich die Pflichten des originär Verantwortlichen unter anderem auf (strichprobenartige) Kontroll- und Überwachungspflichten verkürzen.
Entsprechend kann ein Vermieter einer gewerblich genutzten Immobilie die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten in gewissem Umfang auch auf seinen Mieter abwälzen. Hierfür sind jedoch klare, transparente, widerspruchsfreie und wirksame Regelungen nötig, die in vielen Mietverträgen fehlen.
Die meisten Übertragungen von Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter scheitern schon an dem Kriterium einer klaren, transparenten und widerspruchsfreien Regelung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Es muss daher auch geregelt sein, wer für die Erfüllung welcher Verkehrssicherungspflicht in welchem zeitlichen Rahmen zuständig ist.
Haben mehrere Mieter die gleichen Verkehrssicherungspflichten, hat der Vermieter sicherzustellen, dass durch die Aufgabenteilung keine zeitlichen Lücken und Unklarheiten über die Verpflichtung zur Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten entstehen.
Hinzu kommen die Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen. Da viele Gewerberaummietverträge sogenannte Formularverträge darstellen oder allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten, müssen die entsprechenden Klauseln neben den Anforderungen der allgemeinen gesetzlichen Regelungen insoweit auch denen der speziellen Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen genügen und dürfen somit insbesondere keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen.
Innen ist einfacher als Außen
Dabei ist die Übertragung der Verkehrssicherungspflichten für das Innere der zur alleinigen Nutzung vermieteten Räumlichkeiten weitgehend unproblematisch. So wird teilweise vertreten, die Verkehrssicherungspflicht in Innenräumen obliege schon wegen der mietvertragseigenen Obhutspflicht allein dem Mieter.
Vor dem Hintergrund der Anforderungen der Rechtsprechung an eine klare, transparente und widerspruchsfreie Absprache ist zur Vermeidung von Unsicherheiten dennoch eine eindeutige und ausdrückliche Regelung im Mietvertrag zu treffen. Es genügt daher nicht eine Regelung, wonach die „Instandhaltung, Ausbesserungen an der Mietsache sowie sonstige Vorkehrungen, die zur Erfüllung des Mietzwecks erforderlich sind“, vom Mieter übernommen werden.
Vielmehr sind die jeweiligen Verkehrssicherungspflichten konkret und klar zu regeln. In tatsächlicher Hinsicht ist weiterhin sicherzustellen, dass der Mieter auch den entsprechenden Zugang insbesondere zu den vermieterseitig gestellten Anlagen und Einrichtungen hat, um seiner Verkehrssicherungspflicht überhaupt nachkommen zu können. Je nach Umfang und Komplexität der Anlage ist auch eine Einweisung des Mieters durch den Vermieter und die Übergabe von entsprechenden Betriebsanleitungen und ähnlichem erforderlich.
Ferner muss sich der Vermieter vergewissern, dass der Mieter die fachliche und persönliche Eignung besitzt, die Pflichten zu erfüllen. So begegnet es z.B. Bedenken, einem 82-jährigen Rentner und Mieter die Wahrnehmung des täglichen winterlichen Schneeräumdienstes zu überantworten.
