Gerd Kommer und Jonas Schweizer Wie viel Rendite Wohnimmobilien wirklich bringen

Jonas Schweizer (li.) und Gerd Kommer von der Honorarberatung Gerd Kommer Invest haben auch historische Daten gewälzt, um die Rendite von Wohnimmobilieninvestments zu bestimmen. | © Gerd Kommer Invest

Jonas Schweizer (li.) und Gerd Kommer von der Honorarberatung Gerd Kommer Invest haben auch historische Daten gewälzt, um die Rendite von Wohnimmobilieninvestments zu bestimmen. Foto: Gerd Kommer Invest

Wer Geld anlegen möchte, sollte eine Vorstellung künftiger Renditen der zur Auswahl stehenden Investment-Alternativen haben. Für rational vorgehende Sparer oder Investoren beginnen solche Vorstellungen bei Assetklassen-Renditen. [1] In den Wirtschaftswissenschaften werden in die Zukunft gerichtete Schätzungen von Asset-Klassen-Renditen aus der langfristigen Vergangenheit hergeleitet. Das gilt für Aktien, zinstragende Investments, Rohstoffe, Edelmetalle sowie Sammelobjekte, und das sollte eigentlich auch für Immobilien gelten.

Aus der Vergangenheit herleiten bedeutet natürlich nicht, einfach die langfristige historische Durchschnittsrendite gedankenlos in die Zukunft zu extrapolieren. Es bedeutet jedoch, dass eine seriöse Schätzung erwarteter Assetklassen-Renditen ohne einen sinnvollen Abgleich mit weit in die Vergangenheit zurückreichenden Assetklassen-Renditen unmöglich ist – die letzten zehn oder 20 Jahre reichen ganz gewiss nicht. In Bezug auf Aktien und zinstragende Anlagen ist diese Feststellung eigentlich trivial. Wir haben untersucht, wie es bei Immobilien aussieht.

Finanzprofessoren Dimson, Marsh und Staunton (DMS)

Vor allem während der letzten rund zwei Jahrzehnte haben Wirtschaftswissenschaftler für etwa 20 westliche Länder in oft mühevoller Kleinarbeit Renditedaten hoher Qualität für Aktien, zinstragende Anlagen und Rohstoffe zusammengetragen, die bis ins Jahr 1900, also knapp 120 Jahre zurückreichen. Hervorzuheben ist dabei, dass diese Daten eine Vielzahl unterschiedlicher politischer und wirtschaftlicher Krisenphasen, aber auch Aufschwungsphasen abdecken und damit aussagekräftiger und repräsentativer für die Zukunft sind als nur die jüngere Vergangenheit. Besonders verdient machten sich hierbei die drei Londoner Finanzprofessoren Elroy Dimson, Paul Marsh und Mike Staunton. Sie sind vermutlich die weltweit führenden Experten für historische, auch länderübergreifend vergleichbare Renditezeitreihen.

In der 2018er-Ausgabe ihres jährlich aktualisierten, viel beachteten "Investment Returns Yearbook" befassen sich Dimson, Marsh, Staunton ("DMS") erstmalig umfassend mit den Renditen von Wohnimmobilien im Zeitraum von 1900 bis 2017 (118 Jahre). In ihrer Analyse bestätigen die drei Daten-Päpste das altbekannte, fundamentale Manko, das hierbei in Bezug auf die Asset-Klasse Wohnimmobilien besteht: Verlässliche, international vergleichbare Gesamtrenditen von Wohnimmobilien, die weiter als zehn oder 20 Jahre zurückgehen, existieren für die größte Asset-Klasse der Welt praktisch nicht.

Für die USA und Großbritannien ist die Datensituation minimal besser als für die restliche Welt, aber auch in den angelsächsischen Staaten existieren kaum allgemein akzeptierte, konsistente Gesamtrenditedatenreihen, die mehr als zehn oder als 20 Jahre zurückreichen. Nichts also, aus dem man robuste Erkenntnisse für die Zukunft ableiten könnte. (Die Datensituation für Gewerbeimmobilien wie etwa Büros, Einzelhandel, Gastgewerbe, Industrieimmobilien, et cetera ist übrigens noch schlechter als die bei Wohnimmobilien.)

Wertsteigerungen – nur ein Teil der Gesamtrendite

Im vorigen Absatz lag die Betonung auf Gesamtrenditen. Bloße Preissteigerungsdaten von Wohnimmobilien für ein gutes Dutzend westlicher Länder – darunter auch die Deutschsprachigen – sind natürlich vorhanden, wenngleich diese Datenreihen für viele Länder, vor allem in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, von kümmerlicher Qualität sind.