Gerd Kommer und Jonas Schweizer Wie viel Rendite Wohnimmobilien wirklich bringen
Die in Immobilienindizes ausgedrückten Preissteigerungen (Wertsteigerungen) repräsentieren nur einen Teil der Gesamtrendite von Immobilien. Was fehlt sind die Nettomietrenditen, also Bruttomieteinnahmen abzüglich Instandhaltungskosten und Versicherungskosten. Daher sind die in der Öffentlichkeit bekannten Immobilienindizes wie z. B. der Bulwiengesa-Index für deutsche Wohnimmobilien für die Einschätzung der Gesamtrendite nahezu nutzlos – genauso wie ein reiner Kurssteigerungsindex bei Aktien nutzlos ist, wenn es um die Berechnung der Gesamtrendite von Aktien geht, da hierbei keine Dividenden berücksichtigt werden.
Mehr als ein Drittel der historischen Rendite von Aktien kommt aus Dividenden und die sind nur in einem Performance- bzw. Total-Return-Index (wie dem Dax) enthalten, nicht aber in einem Kurs- bzw. Preisindex. Bei Immobilien ist der Abstand zwischen Preis- und Total-Return-Indizes tendenziell noch größer als bei Aktienindizes. Fast alle Immobilienindizes sind reine Preisindizes. Einige wenige nationale Total-Return-Indizes für Wohnimmobilien existieren, jedoch nur für letzten ein, zwei Dekaden.
Die folgende Abbildung illustriert, wie man bei Wohnimmobilien von ihren reinen Wertsteigerungen zur Gesamtrendite gelangt und wie es um die Verfügbarkeit historischer Daten in Bezug auf die vier Hauptkomponenten der Gesamtrendite bestellt ist.
Zusammenhang zwischen Wertsteigerung und Gesamtrendite bei Immobilien
Will man also historische Gesamtrenditen von Wohnimmobilien ermitteln, muss man die Renditekomponenten Bruttomietrenditen, Instandhaltungskosten und Versicherungskosten schätzen. Das ist Problem Nummer 1. Da Immobilienpreisindizes überdies dafür bekannt sind, systematische Verzerrungen zu enthalten, die die gezeigten Wertsteigerungen tendenziell überhöhen, muss man versuchen, diese Verzerrungen in den Daten zu korrigieren – Problem Nummer 2. Erst durch diese Korrekturen schafft man eine belastbare Datenbasis, die der Ausgangspunkt auf der kniffligen Route zu Gesamtrenditen ist. DMS habe diese Schätzungen und Korrekturen in ihrem bereits erwähnten Yearbook vorgenommen.
Die nachfolgende Abbildung kommt aus dem DMS-Yearbook und zeigt, wie man schrittweise von historischen Preissteigerungen aus elf nationalen Immobilienindizes (die Länder mit der besten Datenqualität) zu einer historischen Gesamtrenditezahl für die Asset-Klasse Wohnimmobilien gelangt. Allerdings stammt die Schätzung der Bruttomietrendite im Balken ganz rechts von uns (GKI), da sich DMS in ihrer Publikation zwar mit Bruttomietschätzungen anderer Autoren auseinandersetzen, sich aber auf keine eigene Zahl festlegen. Wie wir zu unserer Schätzung von 4,5 Prozent kommen und wie wir diese validieren, ist den Anmerkungen unter der Abbildung zu entnehmen.
